商业地产估值之道(10 页)

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摘要

本篇研究我们就将从商业地产的估值方法出发，旨在探讨商业地产估值合理性的判断依据及方法。（1）会计计量方式及报表影响分析：我们对国内及国际准则下的投资性房地产会计准则差异及计量倾向进行了对比、梳理，并对不同计量方式下的财务报表的表现及影响进行深入分析。我们认为投资性房地产公允价值计量模式对利润表的影响具有两面性和更大的不确定性，房地产企业借助公允价值评估对利润进行调节更具有便利性和即时性；（2）估值方法详细梳理及案例分析：我们对投资性房地产目前的估值方法进行了梳理，结合发债房企投资性房地产账面估值的梳理及案例分析。我们认为在对投资性房地产合理性判断时可以通过公开资料披露的商业地产估值结果及租金水平，倒推该商业地产的资本化率，并将结果与该城市/区域同类型商业地产的平均资本化率进行比较，若大幅低于城市/区域平均资本化率，则该商业地产或存在价值高估。