M科技产业园可行性研究报告( 68 页)

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科技产业园可行性研究报告

目 录

第一章 项目提出背景与投资必要性.... 1

1.1 项目建设的背景..... 1

1.1.1 工业园是工业企业聚集之地..... 1

1.1.2 工业地产是工业园的重要发展模式... 1

1.1.3 工业地产符合“两型社会”建设的要求... 2

1.1.4 闲置土地的工业地产开发符合MM市高新区的发展需要..... 2

1.1.5 工业地产开发符合中小企业尤其是中小科技企业发展需要... 3

1.2 项目名称及主要建设内容..... 4

1.2.1 项目名称..... 4

1.2.2 主要建设内容..... 4

1.3 M科技工业地产项目投资建设的必要性... 4

1.3.1 盘活闲置土地的需要... 4

1.3.2 保值增值的需要... 5

1.3.3 将来整片土地提质改造的需要... 5

第二章 项目土地概况.... 6

2.1 宗地位置... 6

2.2 宗地现状... 7

2.3 项目周边的社区配套..... 8

2.4 项目周边环境状况... 9

2.5 项目市政配套... 9

2.6 项目规划控制要点...... 10

2.7 土地价格...... 10

第三章 项目合规性分析及项目实施方案... 11

3.1 土地法律性质...... 11

3.1.1 土地使用权性质与用途.... 11

3.1.2 土地使用权归属...... 11

3.1.3 土地使用年限.... 11

3.2 项目立项手续...... 11

3.3 项目实施方案...... 12

3.3.1 设立有房地产开发资质的子公司.... 12

3.3.2 子公司设立方案.... 12

3.3.3 自主开发的可行性.... 13

第四章 市场分析及项目定位..... 14

4.1 区域经济健康平稳发展，落户MM市高新区企业踊跃.... 14

4.1.1 MM市高新区是x省龙头科技园区...... 14

4.1.2 MM市高新区“十二五”期间将吸引大批企业聚集.... 15

4.2 等待入园（MM市高新区）中小企业多，工业地产市场前景好..... 17

4.3 市场需求分析...... 18

4.3.1 产业转移企业需求分析.... 18

4.3.2 本地企业需求分析.... 18

4.4 项目潜在客户置业因素分析...... 19

4.4.2 企业购买时的区域选择.... 19

4.4.3 置业主要因素排序.... 20

4.4.4 场地面积选择.... 20

4.4.5 客户价格预期.... 21

4.4.7 园区配套要求.... 21

4.4.8 园区设施和服务要求...... 21

4.5 市场竞争要素分析...... 22

4.5.1 园区要素.... 22

4.5.2 园内区位要素.... 22

4.5.3 定位要素.... 22

4.5.4 物业形态要素.... 22

4.5.5 价格要素.... 22

4.5.6 环境与人文要素...... 22

4.5.7 服务要素.... 23

4.6 市场竞争对手分析...... 23

4.6.1 MM市周边城市同类园区市场情况分析（见表4-1） ...... 23

4.6.2 MM市其他同类园区市场情况分析（见表4-2） ...... 23

4.6.3 MM市高新区主要工业地产项目分析（见表4-3） .... 23

4.7 产品初步定位...... 26

4.7.1 总体定位.... 26

4.7.2 产业定位.... 26

4.7.3 目标客户群定位...... 26

4.7.4 物业形态定位.... 27

4.7.5 物业品质定位.... 27

第五章 工程技术方案... 28

5.1 项目组成...... 28

5.2 总体规划布局..... 28

5.2.1 总平面构思和设计原则.... 28

5.2.2 总平面布置...... 29

5.2.3 总经济技术指标...... 29

5.2.4 景观设计.... 30

5.3 交通组织...... 30

5.4 建筑单体及地块内原有建筑物改造.... 30

5.5 结构设计...... 31

5.5.1 设计依据.... 31

5.5.2 结构设计.... 31

5.6 给水排水设计...... 32

5.6.1 给水设计.... 32

5.6.2 排水设计.... 33

5.7 电气设计...... 33

5.7.1 拟设置变、配电系统、照明系统、智能建筑系统及防雷接地系统33

5.7.2 变、配电系统.... 33

5.7.3 其它建筑电气系统对城市公用事业的需求.... 34

5.7.4 防雷接地.... 35

5.8 采暖通风及空气调节设计.... 36

5.8.1 设计范围.... 36

5.8.2 通风系统.... 36

5.8.3 防排烟系统设计...... 36

5.8.4 消声、隔振措施...... 36

第六章 环境保护... 37

6.1 建设地点环境现状...... 37

6.2 采用的环境保护法规及标准...... 37

6.3 自然环境的保护.... 37

6.4 施工期的环境保护分析...... 37

6.4.1 气污染源分析.... 37

6.4.2 水污染源分析.... 38

6.4.3 噪声污染源分析...... 38

6.4.4 固体废物分析.... 39

6.4.5 植被破坏.... 39

6.5 营运期的环境保护...... 39

6.5.1 大气污染防治.... 39

6.5.2 噪声污染的防治...... 40

6.5.3 污水处理和排放...... 40

6.5.4 垃圾收集.... 40

第七章 项目开发思路与开发计划..... 41

7.1 项目开发思路...... 41

7.1.1 物业多样化...... 41

7.1.2 分期开发.... 41

7.1.3 顺序开发.... 41

7.2 组织机构与人力资源配置.... 41

7.2.1 组织机构及岗位设置...... 41

7.2.2 岗位编制.... 42

7.2.3 机构和人员设置的思路.... 43

7.2.4 人力资源配置.... 43

7.3 项目实施进度建议...... 43

第八章 投资估算与资金筹措..... 45

8.1 项目总投资估算.... 45

8.1.1 投资估算范围及依据...... 45

8.1.2 项目总投资估算...... 45

8.1.3 开发建设投资估算.... 45

8.1.4 经营资金.... 47

8.2 资金筹措...... 47

第九章 财务评价... 48

9.1 基础数据与参数选取.... 48

9.2 经营收入、营业税金及附加估算...... 48

9.3 产品成本估算...... 51

9.4 利润估算...... 51

9.5 清偿能力分析...... 51

9.6 现金流量分析...... 53

9.7 财务评价结论...... 57

第十章 风险分析... 58

10.1 工程建设风险..... 58

10.2 市场风险..... 58

10.3 管理风险..... 59

第十一章 结论与建议.... 61

11.1 结论..... 61

11.2 建议..... 61