易居研究院综合研究中心  刘卫卫

  一、房地产金融的内涵

  房地产金融是房地产业与金融业密切结合的产物。作为经济学的一个分支，主要研究房地产经济领域内信贷资金运动及其规律性。

  具体来讲，房地产金融是指围绕房地产业的开发、经营、消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融活动以及相关金融机构、市场与金融工具的总称。包括房地产信贷资金的筹集与运用、房地产股票与债券、房地产信托投资基金、房地产保险、房地产租赁、房地产典当、房地产金融机构等。

  其中住房金融是房地产金融的重要组成部分。住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房债券、住房抵押贷款、按揭贷款、住房储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动。

  二、国外房地产金融的四种模式

  不同国家由于不同的历史特点和经济发展程度而采取不同的房地产金融制度，形成了不同的房地产金融模式，归纳起来，国际上具有代表性的主要有四种模式：证券型、基金型、储蓄型和混合型。

  (一)以美国为代表的证券融资型房地产金融模式

  美国是国际上房地产金融市场最发达、制度体系最健全、品种最丰富的国家。20世纪70年代以来，几乎所有的房地产业金融创新工具都起源于美国。到目前房地产金融在美国金融业务中所占份额越来越高。美国房地产金融模式概括起来，主要有以下四方面特征：

  1、美国房地产金融架构体系完善，专业分工度高

  美国的 房地产金融市场，分为一级市场和二级市场。在一级市场和二级市场，有的专门从事住宅金融业务，有的专门从事商业房地产和写字楼房地产金融业务。总体上讲， 一级市场以商业性金融为主导，二级市场以政策性金融为主导，同时政府通过提供相关保险担保服务对住房金融体系实施了有力的间接干预。

  一级市 场：由储蓄机构、商业银行、抵押银行、人寿保险公司和其他商业金融机构构成，直接为家庭或企业提供抵押贷款业务。储蓄机构包括储蓄与贷款协会、储蓄银行和 信用合作社，它们是美国金融体系的创立者。其中抵押银行是美国最具特色的房地产金融机构，其本身不吸收存款，主要通过商业票据和商业银行短期抵押，银行将 发起的抵押贷款处理和交割后就将其在房地产金融二级市场上出售，一般情况下，只保留贷款运作权，而不持有自己发起的贷款。

  二级市场：美国房地产金融二级市场主要是从事买卖抵押贷款的市场。在抵押贷款发起后，部分储蓄机构和全部抵押银行将贷款出售给联邦国民抵押协会 (FNMA，即房利美)、联邦住宅贷款抵押公司(FHLMA，即房地美)等专门从事房地产金融二级市场业务的机构。这些机构通过发行债券或其他类型的债务工具筹集其购买贷款所需资金。二级市场的参与者主要是政府支持的两大企业房利美和房地美，此外还有私营金融企业，主要是金融控股集团(如AIG)和投资银行(如花旗、高盛、美林、摩根斯坦利及已倒闭的雷曼等)。

  到20世纪90年代，抵押银行发起的贷款己远远超过商业银行和贷款协会贷款的总额。美国房地产金融一级和二级市场的参与者及主要业务流程如下图所示。

  2、房地产金融市场的竞争性与开放性

  美国国会通过的一系列房地产金融法案，目的就是保证消费者能够获得房地产销售过程中的所有信息。从1968年开始，联邦政府先后制定了《跨州土地销售信息完全披露法》、《消费者信贷保护法》(即z条例)、 《房地产交割程序法》等一系列法规，以保证市场的充分竞争性。这些法规规定开发商、提供贷款的金融机构必须向购房者书面提供有关地块、总融资费用、年利 率、还款周期、每周期的还款额、到期日及其他可能发生的费用等信息，并必须在政府相关的管理机构备案。此外，美国各类金融机构均可以参与房地产金融业务， 不存在一个由行政指派的、垄断某些住房信贷业务的金融机构。但是在长期的充分竞争中逐步形成了从事不同种类金融业务的分工。譬如从事商业房地产金融业务的 机构逐步形成了专业从事写字楼、医院、学校、大型超市等金融业务的机构。

  3、房地产融资工具多样化

  美国是全球房地产金融市场最发达的国家。尤其是二战以来，随着美国宏观经济环境的变化，金融创新工具在美国的房地产金融市场上层出不穷，各种不同的房地产金融工具在不同的经济环境中应运而生，也为不同时期美国的房地产业发展起到了重要的支撑作用。

  20世纪50年代以来，由于储蓄和贷款协会享有税收优惠，抵押贷款业务增长迅速，在房地产金融业务中占领先地位。到80年代，储蓄和贷款协会在房地产金融业务余额占全部抵押贷款余额的35%。

  20世纪70末，除固定利率抵押贷款(FRM)外，还出现了渐进还款抵押贷款(GPM)和供享升值型住房抵押贷款(SAM)、可调整利率抵押贷款(ARM)、价格水平调整抵押贷款(PLAM)、逆向年金抵押贷款(RRAM)和附担保账户抵押贷款等多种房地产金融创新产品。

  4、抵押贷款证券化程度很高

  20世纪80年 代以来，随着直接融资方式运作的抵押银行逐步占据主导地位，房地产抵押贷款证券化种类越来越多，在美国房地产金融市场中越来越占有较高的市场份额。目前， 美国共有住房抵押贷款转手证券、多档抵押贷款转手证券、非机构担保多档抵押贷款转手证券、商业房地产抵押贷款支持证券、资产支持证券和债务抵押债券等六大 类。

  此外，2003年以来，随着美国房地产市场的复苏，商业房地产抵押贷款证券化发展速度异常迅猛。1992-2006年，美国商业房地产抵押贷款证券化以年均43.6%的速度增长，到2006年抵押贷款达2100亿美元。

  (二)以德国为代表的储贷结合的房地产金融模式

  德国房地产金融系统是世界上最引人关注的一个系统，它把三种类型金融系统，即存款系统、抵押银行系统和配贷储蓄系统综合在一起。

  1、德国房地产金融体系的三大特点

  (1)广泛运用存款系统和抵押银行。存款抵押银行是德国最大购房贷款人。存款抵押银行一般金融机构子公司，面向各个经济部门贷款，其中住房贷款占贷款总额45%。抵押银行提供长期抵押贷款，按固定利率发行抵押债券筹措资金。抵押银行发放的长期住房贷款占各种银行机构发放长期贷款总额近30%。另外，德国存款系统业务也比较广泛，其中德国储蓄银行占个人储蓄存款总额50%。

  (2)运用配贷储蓄系统吸收存款。所谓配贷储蓄系统，是参加者按照合同储存一定数量金额以后，就得到了取得贷款的权利，贷款金额相当于存款金额。存款和贷款利率都低于市场利率水平。也就是用潜在购房者储蓄，对购房者提供贷款。配贷储蓄系统在德国占优势的主要原因：一 是有足够供私人租赁使用的住房，因此大多数住户可通过租房住很长时间，这种时间上的充裕为吸收合同储蓄提供了必要条件；二是政府与互助储金信用社和其他金 融机构联系密切，德国三分之一的社团活动由公共机构担保，而大部分私营社团归其他金融机构所有。因此，由住房互助储金信贷社经营的配贷储蓄系统，得到了公 众认可。

  (3) 德国商业银行一般采用出售抵押契约、发行地方债券等方式来作为抵押贷款的资金来源，而通过储蓄筹集的资金所占比例很小。其住宅抵押贷款业务主要通过下属抵 押银行进行。它不仅为住宅建筑商、代理商和个人购建房发放贷款，而且对其他经营住宅的金融机构发放融资贷款。其中住房贷款占德国抵押银行贷款总额的份额最 大。

  2、储贷结合的住房金融模式

  储贷结合的住房金融模式德国住房制度的一大特色，是自成体系、利率隔离、专款专用封闭式运营的。主要有五方面特点：

  一是专款专用。德国住房储蓄银行的资金来源于居民住房储蓄、银行间融资、国家资金等，而资金用途仅能用于为参加住房储蓄居民发放购、建房贷款。

  二是存贷挂钩。德国居民要得到住房储蓄银行的购房贷款，必须在该银行存足相应款项。按规定居民要先与银行签定住房储蓄合同，按月在银行存款，当存款额达到储蓄合同金额50%之后，住房储蓄银行把合同金额付给储户，其中存款额和贷款额各占50%，德国银行将此称为“配贷”。贷款是每月按固定金额偿付，一般为合同金额的0.6%。配贷发放是银行根据对各储蓄合同评估值确定的顺序核定的，存款越多，评估值就越高，贷款的发放就越快。配贷机制的推行，有效地降低了借款人的信用风险。

  三是利率固定。德国住房融资体系中存、贷款利率都是固定不变的。一般情况下，存款利率为3%，贷款利率为5%，存、贷款利差为2%，同时贷款利率低于其他同期贷款利率水平。

  四是实行奖励。为了鼓励存款，德国政府针对收入状况及住房储蓄合同中的存款额对居民实行不同奖励政策，包括住房奖励储蓄金、雇员储蓄奖金和职工资产积累奖励等，使更多中低收入者从中受益。

  五是政府与市场紧密结合。德国参与合同储蓄的金融机构既有公营的，也有私营的。住房储蓄银行是国家为解决居民住宅问题于1924年创立的。信用合作社是典型民间合作互助组织，而建房储蓄信贷社、住房贷款协会和建筑协会则既有公营的也有私营的。

  3、抵押贷款证券化

  抵押债 券是以抵押贷款作为担保的债券，它不通过交易所而直接与发行银行进行买卖，流动性很高。抵押债券利息固定，抵押银行买进抵押贷款的同时，必须对等发行抵押 债券，债券通常采取不记名方式。德国的抵押证券是一种由登记所发行用来证明抵押权登记内容的证券。设定抵押权的协议和登记是抵押证券的必要条件。房地产所 有者在不指定贷款单位阶段，能预先为自己设定抵押权，这样设定的抵押权称为所有者抵押。所有者抵押证券虽然尚未确定贷款单位(债权人)，但能预先借款作为迅速集资的准备，同时还能保守秘密(如果所有者抵押，登记单上不出现抵押权者名字)。由于这两个特点，该抵押证券己被广泛地用作资金融通担保，类似证券还有土地债务证书等。

  4、健全的法律制度

  德国储蓄银行的发展主要是受国内相关法律保护。德国《住房储蓄银行法》规定，只有住房储蓄银行才能够办理住房储蓄，国家对于居民储蓄的唯一奖励即住房储蓄奖金也只能通过参加住房储蓄才能享受得到，充分调动了居民参加住房储蓄的主动性。同时，也支持了住房储蓄银行的发展。

  在资金 运用上，《住房储蓄银行法》规定住房储蓄资金只能用于与住房建设有关的项目，如以居住为目的的房屋建设和改造，为居住区建设的水、暖、电等配套设施等。法 律还规定了银行把储户存款存到其他银行的限额，限制银行将储户存款用于风险交易，从而保障了住房储蓄资金被全部用于居民住房建设。

  (三)以新加坡为代表的社会福利基金主导的房地产金融模式

  作为新 兴市场经济国家，新加坡房地产业与房地产金融和世界各国相比颇具特色，其最核心的就是中央公积金制度。该制度从单纯的为退休人员提供生活保障的强制性储蓄 计划，逐步发展演变成为一个包括养老、住房、医疗在内的综合性保障制度。公积金由雇员和雇主按雇员工资的一定比例缴纳，由中央公积金局负责管理，一部分用 于缴交者的提取和包括住房在内的消费贷款支取，另一部分则由新加坡政府投资公司负责运营，以增值保值。公积金制度为新加坡住房发展提供了大量资金来源。这 种房地产金融模式的主要特点是：

  1、建立以强制储蓄为特征的社会福利基金

  在新加 坡，雇主和雇员必须同时按雇员工资总额适当比例缴纳公积金，按月存入雇员个人账户。公积金受新加坡公积金法保护，公积金存款利息按月结算，并入公积金本 金，免交所得税。同时，公积金既不能用来偿债，也不构成遗产。新加坡公积金缴交率是由公积金局根据经济和居民收入水平变化进行相应的调整。如1955年公积金成立之初，雇主和职工缴交的公积金比例分别为5%，最高年份的1985年缴交比例则分别为25%。

  2、社会福利基金与住房信贷相结合

  建立之初，中央公积金制度的基本宗旨是为退休雇员或提前非自愿脱离劳动的雇员设立一项强制性储蓄计划，即55岁以下雇员及其雇主必须按薪水的一定比例缴纳公积金作为养老储蓄，只能到退休年龄方可提取作为养老费用。随着经济发展和公积金不断积累，公积金的使用范围逐步扩大。1968年以后，公积金开始介入住房领域。公积金账户分如下3个户头：一是普通账户(公积金的72.5%)，用于家庭投资，如购买政府组屋等；二是特别账户(公积金的10%)，达到退休年龄时方能领取；三是医疗账户(公积金的17.5%)。

  1964年开始，新加坡政府推出“居者有其屋”的政府组屋计划。政府专门拨出国有土地和适当征用私有土地，同时由银行和中央公积金局提供住房所需资金。中央公积金制度与居者有其屋计划相结合，使新加坡房地产业自60年代起日益兴旺，并成为国民经济的重要支柱和强有力的增长点，带动了整个国民经济良性发展。

  3、房地产投资证券化

  在几十年公积金管理与运作成功经验的基础上，为打造亚洲的REITs中心，新加坡于1998年开始探讨组建新加坡房地产投资信托基金(S-REITs)，以促进房地产市场发展。

  仿照美国的成功经验，新加坡政府创造了很多有利于REITs发展的政策环境。如对REITs不征税，即派发股息时免征所得税；允许公积金投资于REITs；任何个人投资者投资于REITs所获取的分红全部免税；外国公司投资REITs只需缴纳18%所得税，REITs买卖房地产免征3%印花税等等。这些鼓励措施极大的促进了房地产投资信托基金的发展。新加坡证券交易所是全亚洲(除日本)规模最大的房地产投资信托(REITs)上市地，也是亚洲第一个允许跨境资产发行房地产投资信托的国家。自2002年7月第一只S-REITs上市以来，目前新加坡证券交易所共有23只REITs，市值超过720亿新加坡元(约570亿美元)。

  (四)以日本为代表的混合型房地产金融模式

  为了解 决二战后城镇居民的住房问题，日本政府积极推行了“三位一体”的住房政策和活跃房地产金融市场的策略，即政府、民间和个人三者共同投资建造住宅。在此基础 上形成了独具特色的混合型房地产金融模式。在这种金融制度模式下，民间机构与官方的政策性住房金融相结合，住房市场信贷活动非常活跃。这也正是日本能够在 短时间内解决住房问题的关键所在。

  日本住房金融的主要特点：

  1、以住宅金融公库为代表的官方金融机构是住房信贷市场中重要供给者。1980年，在9.8万亿日元住房贷款中，公营房地产金融机构占31.2%，私营金融机构占62.8%。

  2、住房储蓄制度。家庭住房储蓄达到一定额度后可优先购买政府建造的公共住房，并且从住房金融公库获得贷款。

  3、财政投资性贷款是住房信贷资金的主要来源。住房领域是财政性投资贷款的重点，1982年，财政投资性贷款25%用于住房方面。财政性投资贷款通过两个途径影响住房建设：其一，它作为住房资金来源转化为住房建设投资，1981年，由财政资金建设的住房占当年住房开工面积47.4%。其二，向住房金融公库提供住房信贷基金，住房公库将取得的资金对需要购建住房的家庭提供优惠贷款。

  随着金融市场的成熟与发达，20世纪80年代，日本混合型住房金融中，政府财政的作用逐渐增强。由财政机构向邮政储蓄、年金保险、国民年金、简易人寿公司等吸收资金，然后通过财政性贷款计划，把一部分资金贷给住宅建设公司，转化为住宅建设投资；一部分采取间接融资方式，为住宅金融公库提供住宅信贷资金。

  三、经验借鉴与启示

  1、完善的房地产金融法律、法规是发展基石和保障

  国外四 种典型的房地产金融模式之所以能够成功实践，其中最大的共性就是建立了一套完善的法律法规体系，规范市场主体的行为，支撑房地产金融市场的健康发展。因 此，我国也应遵照市场经济发展的客观规律，根据国家宏观经济发展目标和房地产业发展的需要，并借鉴国外成熟市场房地产金融法律法规，完善房地产金融法规， 尽快构建和完善房地产金融市场的法律法规体系，包括制定和完善房地产抵押贷款、房地产投资信托基金、住房储蓄、住房公积金、住房金融市场的运作管理等法律 法规，为房地产市场发展提供法律保障。

  2、健全的房地产金融一、二级市场是发展的助推剂

  一定规 模的一级市场不仅能为住房市场的发展提供充足的资金来源，还可以为建立和发展二级市场奠定基础。同时，多元化的一级市场有利于形成竞争性的资金供给格局， 提高资源配置效率。二级市场的运作不仅使得一级市场有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，能有效分散风险，促进一级市场发 展。目前，我国一级市场不完备，抵押贷款机构基本上是商业银行，没有形成多元化、竞争性的市场结构。未来我们应逐步引入各类新的机构，不仅包括各类抵押贷 款机构，还包括一些资产评估、信用评估、风险评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构，积极推广个人住房抵押贷款证券化，形成有规模、多元化、竞争 性的住房金融一、二级市场。

  3、政府积极参与是房地产金融市场发展的重要因素

  政府对房地产金融市场的直接参与是美国之所以拥有世界上最发达的房地产金融市场的关键。尤其是开拓并直接参与二级抵押贷款市场，保证了资金的流动性和较低的支付成本。政府调节和支持房地产金融的机构包括三个系统：一是，一级市场的政策保险保证机构，如联邦住房管理局(FHA)和退伍军人管理局(VA)为 家庭的住房抵押贷款提供担保或保险；二是联邦住房贷款银行系统，如联邦储蓄和贷款保险公司专门从事住房储蓄和贷款保险业务；三是全国性的二级市场经营系 统。美国政府建立了一批在二级住房信贷市场上活动的中介机构，如房地美、房利美和吉利美等。新加坡、德国、日本等国政府在房地产金融体系的发展过程中也都 是起着重要甚至是主导的地位。

  4、房地产金融产品证券化是必然趋势