中国房地产税收改革策略研究

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摘　要：近年来全国房价持续近十年大幅增长，房地产经营与交易活动价格严重背离价值，导致房地产行业已经脱离了有序发展，严重影响到经济市场的稳定发展。在此情况下，房地产税收作为宏观调节的一个重要手段，理应担当起调节国民经济的重要责任。然而多年来，房地产税收在调节房地产市场的过程中并没有获得较大的成效。房地产税收要想切实的发挥对房地产行业调控的最大作用，就要立足于整体经济形势与房地产行业的实际情况，对房地产税收进行相应的调整与改革。

自改革开放以来，房地产市场释放出巨大的需求，导致整个房产市场过热、房产价格与价值严重背离的情况，成为近几年经济市场中的一个突出问题。尽管政府对此采用了一系列宏观调控政策对房地产市场进行规范和引导，但这些政策的实施并没有取得较大的成效。

房地产税收作为国家对房地产市场进行宏观调控措施中的一个重要措施，在调控房地产价格、促进房地产市场健康均衡有序发展、优化房地产资源配置、增加地方财政收入、调节居民收入差距等多个方面发挥了重要作用。因此国家要利用好房地产税收这一调控工具，完善房地产税系，调整税收法律要素，及时发现并解决现行房地产税收中存在的问题与困境，结合我国实际国情与市场情况对房地产税收体系实施改革策略，进一步发挥房地产税稳定房价、促进市场健康理性发展的作用。

一、房地产税收进行改革的必要性

（一）稳定房地产价格市场的迫切要求

从房地产价格连年上涨而税收却难以发挥较大的效果来看，房地产税收调节市场的功能及成效并不高，现行的税收体系不能满足当前调控房地产市场的需要。虽然税收制度体系也在进行不断的调整，但其调整的方法是在原有框架上进行的。随着我国经济形势的变化以及发展，房价居高不下、社会贫富差距两极化、房地产市场乱收费等问题与矛盾并没有的得到有效的解决。因此对房地产税收进行全面、系统的改革己势在必行。

（二）促进财政收入增长的实际需要

近年来在地方债的持续重压下，部分地方政府过度依赖土地出让金以及各种非税收入等来填补财政赤字，“土地财政”现象较为严重，导致地方财政失去了稳定性，不利于整体财政体系的健康稳定发展。房地产税收改革将进一步的完善我国地方税收体系，实现对房地产供需市场及市场价格的有效调节，解决地方财政严重短缺的问题，解地方财政压力。科学合理的房地产税收对于调节房地产市场价格、引导产业健康有序的发展、稳定地方财政等都有重要的作用。因此在当前的经济市场形势下，房地产税收改革的必要性与迫切性均不容忽视。

二、房地产税收改革的建议及策略

（一）调整房地产税收体系结构

调整房地产税收体系要突出“重保有、轻流转”的策略，房地产税收改革要在积极影响财政的基础上，发挥对房地产市场调节的最大作用。按照习近平主席提出的“供给侧改革”政策有效消解房地产库存，抑制房价过热，促进房地产市场的理性发展。

根据调查分析，现行的房地产税收体系仍存在着交叉征税等现象。对此我国房地产税收可以撤销耕地占用税与城镇土地使用税，将两者合并成一个独立的税种：土地占用税。另外，适当取消土地增值税，考虑开征持有环节连续征收的新税种如“不动产调节税”，来替代土地增值税的调节功能，弥补“营改增”对地方财政影响。新增不动产调节税与遗产赠与税，实行营改增将营业税改征增值税，实现对房地产市场全方位、多环节的调节。

通过根据房地产行业发展的实际需要，对房地产获取、使用、销售处置、存量闲置和继承遗赠等五大环节进行设计，在税种总量不变的情况下充分体现“简税制”的原则，增强税收调节功能，使房地产税系结构更加科学合理。

（二）完善房地产税收相关配套制度

在2015年，国家开始大力推动不动产统一登记制度的执行，在一定程度上满足了房地产税征管的需求。但整体来看，房地产多头管理、税收范围混乱等问题仍然存在，并严重制约着房地产税制的运行与改革。因此我国房地产税收需要继续完善相关的配套制度。

对房地产税收的范围进行调整。房地产税征税范围既要包括城镇也要包括农村，既要涵盖新购房也要顾及存量房。不过，将农村区域房地产纳入征税范围中时，要注意在实际征收时区分农民居住自用房和农村经营性用房，对自住房及经济确实落后的区域可仍采取免税政策，在不增加农民基本生活成本的前提下实现城乡税制一体化。

在房产评估方面。以公允的市场评估价值作为房地产税的计税依据为国际大势所趋，这可以让不动产的价格随着市场经济形势的变化而变化，一定程度上保障了税收弹性。因此可以适当的借鉴国外一些成熟的理论与实践经验，建立一套规范的评估标准与独立的评估机构。并保证评估机构与房地产征管机构相互独立分离，以规范市场行为并为房地产税收提供可靠、准确的税基。

（三）健全房地产税收征管机制

房地产税征管过程中，要强化房地产税收执法监督环节，规范房地产税收执法，整顿、规范房地产税收秩序，加强房地产税收法制教育。同时应加强房地产税收立法，中央向地方适度放权，允许地方根据自身实际情况制定适合当地实际的税收法规，以此调动地方政府在税收征管上的积极性。

不断地优化征收办法。就当前房地产的发展情况及未来趋势来看，未来申报房产税的人数将会大幅度增加，为了提高房地产税征管工作的效率，可以尝试授权社区、街道办代收房产税，或在各社区设置专门的管理员负责进行逐户排查，结清税款后由社区统一汇缴至地方税务局。这样一来，可以将税收征管落到实处、落到细节，在很大程度上地保证税源不流失。

三、结束语

在当前形势下，房地产税收要想切实的发挥对房地产行业调控的最大作用，就要立足于整体经济形势与房地产行业的实际情况，对房地产税收进行相应的调整与改革。在此基础上也可以适当的借鉴一些国外的先进理论与实践，形成体系结构科学合理、配套制度完善、宏观调控更得力房地产税收体系。

作者：胡莲    

出处：《北京参考》