物管盈利模式探究( 30 页)

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目 录

1、 物管三条赛道盈利模式探究 ............. 4

1.1、 住宅物管：跑马圈地阶段，增值服务仍在持续探索 ........ 4

1.1.1、 盈利模式：物管打通渠道，增值服务创收 ............. 4

1.1.2、 行业现状：增值服务探索难度大，呈现百花齐放态势 ........... 7

1.2、 商业物业运营：具备更强的外部性，对物业价值影响更大 ..... 9

1.2.1、 行业现状：格局分散，提价逻辑顺畅 ............ 9

1.2.2、 盈利模式：物管服务，叠加运营服务，考验持久经营能力 .......... 12

1.3、 公建类物业：规模大，项目订单式，盈利能力一般 ...... 17

1.3.1、 行业现状：“放管服”改革持续深化，物管公司服务边界扩大 ...... 17

1.3.2、 盈利模式：面积大、利润率低，运营能力与资源禀赋是最重要抓手 ............ 18

2、 空间测算：行业空间近2.3 万亿元 ......... 21

2.1、 房屋物管空间测算（剔除公建类）：远期市场空间近2 万亿 .......... 21

2.2、 公建类物管空间测算：远期市场空间近3000 亿元 ........ 23

3、 物管估值探究：业务平台化、场景社会化...... 24

3.1、 横向业务平台化延展 ............ 24

3.2、 纵向业态城市化转型 ............ 26

图表目录

图1： 我国物管行业企业数量庞大 ........ 4

图2： 主要物管公司近3 年营收增速可观 ..... 5

图3： 主要物管公司近3 年归母净利润增速可观 ............ 5

图4： 主要物管公司IPO 募集资金大多用于收并购提升规模 ......... 6

图5： 物管行业续约率维持高位 ............ 7

图6： 主要物管公司业委会成立比例仍然较低（2017 年） ............. 7

图7： 物管服务打通渠道，增值服务创收 ..... 7

图8： 主要物管公司业主增值服务收入占比有所提升 ............. 8

图9： 主要物管公司业主增值服务毛利占比有所提升 ............. 8

图10： 2019 年碧桂园服务社区增值服务结构多样化 ..... 9

图11： 2019 年绿城服务社区增值服务结构多样化 ......... 9

图12： 2019 年保利物业社区增值服务结构多样化 ......... 9

图13： 2019 年永升生活服务社区增值服务结构多样化 .......... 9

图14： 全国商场总数增速有所下行 ............. 10

图15： 全国商场在管面积规模增速有所下行....... 10

图16： 全国商场运营服务供应商收入增速有所下行 ............. 10

图17： 社会零售额稳步提升 ....... 11

图18： 购物中心单位面积服务商产生收入持续提升 ............. 11

图19： 全国居民人均消费支出持续提升 ..... 11

图20： 2020H1 华润万象的商业运营收入占比27% ..... 14

图21： 2020H1 宝龙商业的商业运营收入占比21% ..... 14

图22： 2020M4 合景悠活商业运营收入占比19% ......... 15

图23： 三家公司商业运营收入对比（2020H1） ........... 15

图24： 三家商管公司商业部分物业管理费占租金收入比例较为可观（2020H1） ......... 15

图25： 两家商管公司商业部分商业运营费占租金收入比例较为可观（2020H1） ......... 16

图26： 新城控股商业租金收入持续提升 ..... 17

图27： 新城控股商业管理运营收入占纯租金71% ....... 17

图28： 公建类项目涵盖领域众多 ........ 18

图29： 500 强企业布局各细分业态比例均有上升 ......... 18

图30： 整改后西塘景区保洁管理改善颇多........... 20

图31： 整改后西塘景区安全管理改善颇多........... 20

图32： 西塘古镇景区客流量稳步增长 ......... 20

图33： 西塘古镇景区收入稳步增长 ............. 20

图34： 保利物业获取的公众类项目众多 ..... 21

图35： 城乡社区事务支出规模稳步增长 ..... 23

图36： 城乡社区事务支出占全国财政支出比例持续提升 ..... 23

图37： 绿城增值服务APP 界面 ........... 24

图38： 平台&消费型公司估值并非以业绩增长为锚 ............. 25

图39： 2020 年物管行业投资交易中基础服务领域占比49% ........ 27

图40： 2020 年物管行业投资交易中专业服务、增值服务占比大幅提升 ....... 27

图41： 物管行业业务平台化、场景社会化........... 28

表1： 物管行业规模较大的收并购案例频出........... 6

表2： 商业物业现状及特征 ........... 9

表3： 华润万象生活提供商业物业运营内容众多 .......... 12

表4： 宝龙商业的商业运营服务运营模式及收费模式 ........... 12

表5： 合景悠活商业运营服务运营内容众多......... 13

表6： 华润万象生活商业运营服务收费模式......... 13

表7： 合景悠活商业项目收费模式 ...... 14

表8： 典型商业项目物管收入占纯租金收入的75% ..... 17

表9： 重庆市人民检察院物业管理服务招标细则 .......... 19

表10： 重庆市人民检察院物业管理服务涉及领域广泛 ......... 19

表11： 2020 年全国物业管理面积预计为223 亿平方米 ........ 21

表12： 当前住宅物管服务渗透率仅49% ..... 22

表13： 住宅领域基础物管服务收入规模弹性较大 ........ 23

表14： 公建类项目物管服务收入空间可达3000 亿元 ........... 24

表15： 房屋经纪业务收入空间达17.6 亿元.......... 25

表16： 美居业务空间达39.8 亿元 ....... 26

表17： 社区团购业务收入空间达51.4 亿元.......... 26

表18： 2020 年部分企业开始加速强化设施设备及城市服务领域的服务能力 ........ 27

表19： 2020 年前十大交易总金额达77 亿元........ 28

表20： 主要物管公司PE 估值对比 ...... 29