美国商业地产研究(37 页)

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正文目录

一、美国商业地产发展现状........ 5

1、成熟运营模式，专业化管理........ 5

2、细分结构明晰......... 5

3、提前完成产业结构升级....... 6

4、人口总量上升，老龄化持续........ 8

5、住宅趋于饱和，商业地产兴起........ 9

二、购物中心：全国规模扩张，阶段性发展明显....... 10

1、城市化率提升，零售物业业态演变....... 10

2、规模结构与效益...... 13

3、中国购物中心发展特色........ 14

4、一线城市扩展郊区，二线城市聚集市区...... 14

三、写字楼发展现状...... 18

1、美国变迁：受经济形势影响，波动显著...... 18

2、中国：写字楼总量上升空间较大........ 19

3、一线城市：市区供应紧张，近郊物业兴起........ 20

4、二线城市：供应量较大，空置率高企....... 21

四、美国REITS发展..... 22

1、REITS定义........... 22

2、REITS发展历史：税收推动演进........ 22

3、REITS结构发展...... 23

4、REITS现状：发展迅速、极富多样性....... 24

五、美国重点REITS公司介绍...... 27

1、西蒙集团：明确发展方向，零售物业独占鳌头.... 27

2、波士顿地产：开发转型持有，拐点成就辉煌..... 29

3、商业特色与金融成就规模效应...... 30

六、中国商业地产发展前景...... 32

1、商业地产发展空间广阔........ 32

2、零售物业：一线城市扩展郊区，二线城市聚集市区... 32

3、写字楼：一线城市新兴商务区兴起，二线城市供应过量.... 32

4、REITS：发展时机尚未成熟....... 32

5、重点公司推荐....... 33

6、PE-PB BAND......... 33

 

 

图表目录

图1：美国产业结构转型史....... 6

图2：美国GDP与增速...... 7

图3：中国GDP与增速...... 7

图4：美国产业结构GDP占比....... 7

图5：中国产业结构GDP占比....... 7

图6：美国人均GDP与服务业占比...... 7

图7：中国人均GDP与服务业占比...... 7

图8：美国人口总量与增速....... 8

图9：美国人口结构分布图....... 8

图10：美国人口结构与商业地产....... 8

图11：美国适龄购房人口（25-44）总量（百万人）...... 9

图12：美国商业地产REITS价格指数（1971=100） .... 9

图13：美国住宅套数总量与增速....... 9

图14：美国住宅空置率...... 9

图15：美国购物中心发展四部曲........ 10

图16：新增大型购物中心数量与可租赁面积....... 11

图17：沃尔玛1973年商店布局...... 11

图18：沃尔玛1962年第一家店...... 11

图19：波士顿市中心Quincy Market ....... 12

图20：芝加哥直立购物中心Water Tower Place........ 12

图21：明尼苏达Mall of America 外景...... 13

图22：明尼苏达Mall of America 内景...... 13

图23：北京奥特莱斯分布图...... 15

图24：全国一二线购物中心布点图....... 16

图25：中国零售物业2013年租金（元/平方米） ...... 16

图26：中国零售物业2013年空置率（%）...... 16

图27：购物中心2012新增租赁面积与在建面积（单位：万平方米） .... 17

图28：写字楼新增租赁面积（百万平方英尺）....... 18

图29：第三产业GDP占比....... 20

图30：第三产业就业人口占比（第三产业就业/非农就业） ..... 20

图31：美国写字楼存量与人均占有写字楼面积....... 20

图32：中国写字楼存量与人均占有写字楼面积....... 20

图33：中国一二线城市2013Q1年空置率........ 21

图34：中国一二线城市2013Q1年租金（元/平方米/月）..... 21

图35：中国一二线城市写字楼空置率走势........ 21

图36：中国一二线城市写字楼租金走势（元/平方米/月） ..... 21

 

图37：传统REITs结构....... 23

图38：UPREITs结构....... 23

图39：DOWNREITs结构...... 24

图40：美国REITS总市值和个数...... 24

图41：美国REITS按物业类分结构........ 24

图42：十大REITS和房地产开发商平均市值与营收.... 25

图43：十大REITS和房地产开发商ROA、ROE...... 25

图44：美国2012年前十大办公楼REITs的ROE........ 26

图45：美国2012年前十大办公楼REITs的净利率...... 26

图46：美国2012年前十大零售REITs的ROE...... 26

图47：美国2012年前十大零售REITs的净利率...... 26

图48：西蒙地产上市以来营收与增速...... 27

图49：西蒙地产2012年收入结构........ 27

图50：西蒙地产物业数量及可租赁面积发展....... 29

图51：波士顿地产主营收入与增速....... 29

图52：波士顿地产2012年不同地区收入占比........ 29

图58：房地产行业历史PEBand ....... 33

图59：房地产行业历史PBBand ....... 33

表 1：美国房屋建筑商龙头公司概要（数据截止2013/9/2） ..... 5

表2：美国房地产信托投资基金龙头公司概要（数据截止2013/9/2）... 6

表3：2010年美国购物中心结构分布...... 13

表4：美国购物中心与人口数量...... 14

表5：中国零售物业发展历史阶段........ 14

表6：美国影响购物中心发展的关键指标...... 15

表7：重点写字楼建设断层时期...... 19

表8：中美主要城市写字楼租金与空置率对比........ 20

表9：中美主要城市写字楼租金对比（元/平方米/月）.... 21

表10：REITs和房地产直接投资对比...... 22

表11：REITs和房地产直接投资对比...... 22

表12：十大REITs与十大房屋建筑商数据对比........ 25

表13：西蒙地产收购大事记........ 28

表14：美国几大零售REITs发展特点........ 31