城中村改造深度报告( 31页)

---

目录

1 城中村的性质及机制 ..... 3

1.1 国有用地与集体用地所有权和使用权的区别 .... 3

1.2 城中村形成机制及特征 ...... 3

2 棚改-城中村改造推进进程 .... 5

2.1 棚改-城中村改造的历史演变 .... 5

2.2 棚改-城中村改造的历史演变 .... 6

2.3 棚改的政策效果 ...... 8

2.4 城中村改造自上而下推行 ...... 9

3 城中村改造的必要性 ...... 10

3.1 城镇化水平可通过城中村改造进一步提升 ....... 10

3.2 城中村改造可提升土地利用效率 ....... 10

3.3 城中村改造可以促进民生发展 ....... 11

3.4 城中村改造可扩大内需 .... 11

4 城中村改造的模式 ..... 12

4.1 按照拆迁比重不同划分为拆除新建模式、拆整结合模式、整治提升模式 .... 12

4.2 按照参与主体不同分为政府主导模式、市场主导模式、村集体主导模式 .... 13

4.3 按照拆迁补偿方式不同分为原住回迁、房票补偿、货币化补偿等模式 ..... 14

5 本轮城中村改造拉动投资及销售测算 ..... 17

6 投资建议 ....... 21

6.1 行业投资建议 ..... 21

6.2 重点公司 ..... 21

7 风险提示 ....... 28

插图目录

图1： 中国2015 年至今PSL 年新增额度及期末余额 ...... 6

图2： 2009-2022 年政府针对棚改的财政支出规模（亿元） .... 7

图3： 2018-2022 年地方棚改专项债额度 ...... 7

图4： 2018-2022 年棚改PPP 模式资金规模（亿元） ....... 8

图5： 2014-2022 年棚户区改造住房套数（万套） ..... 8

图6： 2011 年以来棚改货币化安置拉动销售面积与商品住宅实际销售面积走势 ...... 8

图7： 中美韩三国城镇化率对比（%） ...... 10

图8： 各地城中村现状 ....... 11

图9： 安徽卫岗王卫片区改造项目示意图 ..... 13

图10： 上海徐泾老城改造前图片 ....... 15

图11： 城建发展销售金额及面积 ....... 22

表格目录

重点公司盈利预测、估值与评级 .... 1

表1： 部分启动房票安置城市政策汇总 ..... 15

表2： 对本轮城中村改造总投的测算 ...... 18

表3： 对本轮城中村改造拉动销售的测算 ..... 19

表4： 针对不同拆迁率对总投资和销售拉动进行敏感性分析 .... 20

表5： 城建发展业务拆分 ...... 22

表6： 城建发展盈利预测与财务指标 ...... 23

表7： 珠江股份业务拆分 ...... 25

表8： 珠江股份盈利预测与财务指标 ...... 25

表9： 天地源盈利预测与财务指标 ...... 26

表10： 越秀地产盈利预测与财务指标 ....... 27