美国如何征收房产税？ ( 12 页)

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摘要

美国房产税制解析：在经历了近 2 个世纪的发展，目前美国业已形成了一套较为完善的房产税税收政策体系，它以对不动产及其建筑物等统一征收财产税为主体，具备了税率由郡、市政府根据各级预算制定、完善的税基评估机制、领先的评估技术和体系化的税收优惠政策等特质。其征税宗旨主要在于为州及地方政府提供持续可靠的财政收入，为城市基建提供稳定的资金支持。全美各州平均家庭房产税支出的中位数由 2007 年的 1838 美元升至2016 年的 2340 美元，在全美家庭收入中位数中的比重由 3.66%逐渐攀升至 3.96%。 

谁来征收？用于何处？美国房产税的征收和支配主体为地方政府，美国统计局的数据显示 2002 年以来财产税占地方政府的税收收入不断提高，剔除联邦和州的转移支付收入后，占总财政收入的 50%左右，而个别区域占比达到 90%以上。而房产税的主要用途主要分为三大类：一是学区教育，二是消防、警务、残疾人援助、老年人服务等公共基础设施和服务，三是地方政府的日常开支。其中用于地方公立学校的学区教育费用占据了房产税支出的较大部分比重，约占全部税收入一半。 

如何征收？如何缴纳？美国房产税的法定税率通过“以需定收”的方式来确定，美国全国的 51 个州在房地产的保有环节都开征了房产税，各地税率差异较大，总体分布在 0.2%-2.5%的区间之内。而税基由房地产评估价值的一定比例（征税比率）确定，主要经州政府主持完成。评估房产价值主要有市场比较法、重置成本法、入息收入法三种。在对房产价值的重估周期上，各州亦采用了不同的制度，周期在 1-10 年不等，主要分为年度重估、部分重估和全周期重估三类。同时完善的征管制度和缴纳制度保障了税收收入的到位，但拖欠情况不能避免，每年约有超过 100 亿美金拖欠。 

有何优惠？有何限制？美国制定的房产税税收优惠政策是根据诸多因素综合的结果。现行的房产税优惠政策主要分为三大类：一是实行直接的减税和免税形式；二是针对弱势群体的的延期纳税；三是当纳税人缴纳的财产税与个人收入（个人所得税）的比率达到一定标准时，可以享受抵免。虽然美国房产税的征收主体为地方政府，同时拥有着通过年度财政预算调整税率的权力。但为了制约地方政府对于税负的无节制上调，美国各州均制定了一系列的限制条约，主要分为税率限制、税收收入和支出限制、评估价值增长限制、充分披露要求等几类。