美国次贷危机对中国当前地产债务的启示( 24 页)

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目 录

1. 美国次贷危机的基本情况 ...... 5

1.1 美国次贷危机发生的主要机理 ..... 5

1.2 美国次贷危机的发展及短期救助过程 ...... 6

1.3 美国次贷危机推动中长期监管政策出台：《多德-弗兰克法案》 ...... 6

1.4 涉及7000 亿美元金融救援方案的《经济稳定紧急法案》 ....... 7

2. 美国次贷危机后的房地产市场情况 .... 8

2.1 美国次贷危机后房价变化情况 ..... 8

2.2 美国次贷危机后的销售套数变化情况 ...... 8

2.3 美国次贷危机后的销售额变化情况 ...... 9

2.4 美国次贷危机后的房贷拖欠率变化情况 ..... 10

2.5 美国次贷危机后的房企盈利变化情况 .... 10

2.6 美国次贷危机后的房企负债率和现金流变化情况 ...... 11

3. 次贷危机后推动美国房地产市场逐步恢复的主要因素 ..... 11

3.1 城镇人口变动中长期会影响新房销售套数的变动 ...... 11

3.2 区域人口增幅中长期会影响区域房屋均价的增幅 ...... 12

3.3 居民收入水平中长期会影响新房销售金额的变动 ...... 12

3.4 利率等货币政策调整中短期会影响住房销售 ...... 13

4. 美国次贷危机与当前中国房地产行业债务问题比较 .... 13

4.1 中美两国房地产行业债务问题相同点分析 ..... 13

4.2 中美两国房地产行业债务问题不同点分析 ..... 14

5. 对中国地产未来发展和本轮债务化解的启示 ....... 17

5.1 总量角度：从现金流角度入手，恢复企业信用和市场信心 ....... 17

5.2 微观角度：推动并购业务，盘活企业和项目 ...... 20

5.3 微观角度：地产救市陆续推动，拉动刚需趋势明确 ....... 22

5.4 探索房地产行业新模式将后续焦点 .... 23

6. 风险提示 ...... 24

图目录

图1 美国次贷危机发生的示意图 .... 5

图2 美国次贷危机的发生历程 .... 6

图3 美国次贷危机后房价指数触底回升并创新高 ....... 8

图4 美国次贷危机后的新房销售套数触底温和回升 ....... 9

图5 美国次贷危机后的新房销售额创出新高 ...... 9

图6 美国次贷危机后的房贷拖欠率高位持续回落 ..... 10

图7 美国十家主要上市开发商总营收合计情况 .... 10

图8 美国十家主要上市开发商归母净利润合计情况 ..... 10

图9 美国十家主要上市开发商净利率均值情况 .... 11

图10 美国十家主要上市开发商ROE 均值情况 ..... 11

图11 美国十家主要上市开发商资产负债率均值情况 ..... 11

图12 美国十家主要上市开发商经营现金流净额合计情况 ...... 11

图13 从中长期看美国新房销售套数与城镇人口具有一定的相关性 ....... 12

图14 从中长期看美国各区域房屋均价增速与各区域人口增速具有较强的相关性 ...... 12

图15 从中长期看美国新房销售金额与个人可支配收入具有较强的相关性 .... 13

图16 美国次贷危机后的贷款利率下行促使新房销售数量中短期快速上行 .... 13

图17 美国十家主要上市开发商资产负债率均值情况 ..... 14

图18 中国上市开发商资产负债率均值情况 .... 14

图19 美国次贷危机后的居民杠杆率逐步下行而中国居民杠杆率逐步上升 .... 14

图20 美国与中国的居民贷款/住房资产比例的变动情况 .... 15

图21 供地新政符合中央精神，完善“人、财、地”三维管理构架 .... 16

图22 开发商债务与行业波动间关系 ...... 16

图23 海通地产供需政策路径分析框架 ....... 17

图24 我国房企债务风险化解后的“大并购、稳增长、优格局”趋势 .... 19

图25 调控进入中段将使得并购业务逐步增加 .... 21

图26 房企2018-2021 年各季度收并购金额情况 ....... 21

图27 近两年来我国需求端政策放松情况 ....... 22

图28 “房住不炒”需要处理好房地产业的“四大关系” ....... 24

表目录

表 1 房地产供给侧调控和需求侧调控的差异 .... 18

表 2 不同类型政策方向汇总 ..... 20

表 3 近期与房地产收并购相关案例 ...... 22

表 4 不同类型政策方向汇总 ..... 23