城中村改造分析报告( 28 页)

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目录

一、城中村概念——有别于棚改，已成为城市更新的重要内容...... 4

1.1 何为城中村改造？.... 4

1.2 城中村改造的演化.... 4

1.3 城中村改造与城市更新、旧改、棚改有何关联？...... 5

1.4 城中村改造与旧改、棚改有何不同？.... 6

二、城中村改造政策——自上而下推动城中村改造进程.... 7

2.1 2023 年以来中央层面的城中村政策频出 ..... 7

2.2 在21 个超大特大城市进行城中村改造有的放矢....... 8

2.3 21 城开展城中村改造所面临的情况和进展不尽相同 ....... 9

三、城中村改造模式——主体模式、实施模式、土地开发模式及资金来源....... 12

3.1 引导主体模式主要有政府主导、市场主导和村集体主导三类....... 12

3.2 实施模式主要有拆除重建、有机更新、综合整治三类..... 13

3.3 土地开发模式主要有一二级联动和“做地”两类 ....... 17

3.4 资金来源主要有财政补贴、政策性银行、专项债、市场化资金及其他五类....... 18

四、城中村改造规模测算..... 22

4.1 超大特大城市城中村建面约8.9 亿方....... 22

4.2 超大特大城市城中村改造预计每年拉动房地产开发投资约4941 亿元.... 23

4.3 超大特大城市城中村改造预计每年给商品房带来3113 亿元的购买力.... 25

图表目录

图表1： 改造前的广州琶洲村 ..... 4

图表2： 改造后的广州琶洲村 ..... 4

图表3： 城中村改造研究的演化 ....... 4

图表4： 城中村改造属于城市更新 ..... 6

图表5： 城中村改造与旧改、棚改在多个方面存在不同 ....... 6

图表6： “63 号文”对拆除、拆建、安置率等指标有一定的限制 ..... 7

图表7： 2023 年中央层面关于城中村的相关表述密集出台..... 7

图表8： 七普数据对应的7 个超大城市及14 个特大城市 ...... 9

图表9： 近期21 个超大特大城市城中村改造/城市更新的规划 ..... 9

图表10： 政府主导的拆除重建模式 ....... 13

图表11： 房企主导的拆除重建模式 ....... 13

图表12： 村集体主导的拆除重建模式 ..... 13

图表13： 不同主体主导的拆除重建模式的不同 ..... 13

图表14： 拆除重建、有机更新、综合整治三种模式的不同 ....... 14

图表15： 拆除重建模式的一般流程 ....... 14

图表16： 有机更新模式的一般流程 ....... 15

图表17： 广州恩宁路永庆坊的有机更新模式 ....... 16

图表18： 有机更新后的永庆坊 ....... 16

图表19： 综合整治模式的一般流程 ....... 16

图表20： 深圳水围村的综合整治模式 ..... 17

图表21： 综合整治后的水围村 ....... 17

图表22： 杭州做地模式的大致流程及部门分工 ..... 18

图表23： 全国公共财政中棚户区改造支出 ..... 19

图表24： 2014 年以来PSL 月度新增量及期末余额走势....... 19

图表25： 地方政府月度新增专项债券走势 ..... 20

图表26： 地方政府月度新增“棚改专债券”走势 ...... 20

图表27： 21 个超大特大城市债务余额及限额对比....... 20

图表28： 城市更新基金运作模式 ..... 21

图表29： 典型城市更新基金案例 ..... 21

图表30： 21 个超大特大城市城中村建面测算....... 22

图表31： 超大特大城市城中村测算建面对比 ....... 23

图表32： 超大特大城市城中村改造对开发投资拉动的敏感性分析 ..... 24

图表33： 中性假设下21 城城中村改造拉动的房地产开发投资金额测算 .... 24

图表34： 2015-2019 年棚户区改造套数及开发投资额.... 25

图表35： 中性假设下21 城城中村改带来的商品房购买力增量测算 .... 26