REITs是租赁住房可持续供应的基点

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　　近日,上海再次推出4块租赁用地,相比7月出让的两幅“租赁住房”地块,这4宗地的区位优势更突出,周边二手房价格在每平方米8万~12万元。而且,这4宗地的楼面价仅为目前市场价的10%左右。有媒体计算称,如果4宗地全部开发为商品房,市场价值约200亿元。参照7月出让的两宗地,这4宗地最后成交价很可能就是目前测算的楼面价。因此,这4宗地的综合价值仅16.9亿元。由此匡算,上海此次让利约183亿元。连同8月17日上海将市北高新两宗商业地改为租赁,2个月内上海出让8宗租赁用地。

　　由此看来,上海在培育租赁市场方面的力度一点也不含糊。牺牲了土地财政,但上海在住房租赁上发力,不管是从吸引人才的角度,还是从降低实体经济运行成本的角度,都将获得“前人栽树、后人乘凉”的长尾收益。有媒体计算,目前上海纳入财政的土地出让金仅为财政收入的10.5%,土地财政依赖度在全国是最低的之一,上海有资本慢慢地割掉尾大不掉的土地依赖。但是,在全国范围内,能够有决心做如此大牺牲的城市实在不多。

　　因为,土地出让收入事实上只是土地财政的显性部分,还有很多没有纳入土地财政的部分,比如工业低地价招商、土地“作价入股”、土地换开发商配套、“地铁+物业”、旧城改造等。所有这些都是土地出让金所无法反映的,事实上又都属于土地财政的范畴。例如,工业低地价招商、土地“作价入股”,事实上降低了工业生产的成本,也变相支持了工业税收;再比如,“地铁+物业”和旧城改造,其可持续性在于未来商品房市场繁荣能够覆盖成本,这实际上也是在为税收作贡献。

　　当然,上海租赁用地出让上“大手笔”,首先在于上海在“十三五”期间规划了宏大的租赁住房建设目标。“十三五”期间,上海新增住房170万套,比“十二五”增加60%左右,租赁住房供应占新增市场化住房的60%。为了实现目标,“十三五”期间上海将供应租赁住房用地1700公顷,占全部供地的30.9%。“十三五”只剩三年多的时间,再考虑到建设周期,大幅增加租赁用地在情理之中。

　　笔者认为,更重要的原因在于,近期国家对以“租售并举”为核心的长效机制非常重视。租赁市场能否培育起来,关系到“3个一亿人”能否扎根城市,内需社会能否建立起来,关系到房地产泡沫能否在“租售并举”、“先租后买”的理性购房模式下渐进“软着陆”。问题是,目前占租赁90%的“散租”,秩序太混乱,无法提供相对体面、低成本、秩序稳定的住房,以便让“3个一亿人”、新市民实现从“落脚”到“扎根”。

　　同时,在无风险收益率较高(4%~5%)、租赁投资回报率太低(2%左右)、投资回收期太长(50~60年)的情况下,市场化机构不愿意投资低成本、适租型租赁项目。由此,只有政府或国企主导的规模化租赁,才是新市民能支付和所需要的。因此,国家特别强调,支持相关国企转型为住房租赁企业,鼓励国企将闲置和低效利用的国有厂房、商办用房用地按规定改建为租赁住房等。

　　比如,新增供地已趋近枯竭的深圳,未来新增租赁住房供应的主体,就是棚户区改造项目。近期,深圳发文明确,除拆迁安置,棚改新增房源全部建设人才住房,70%为租赁住房,而且全部要由国企来承担,采取“政府主导-国企实施-公共住房”的模式。

　　事实上,类似穗深成渝的大城市,由于人口将继续涌入,未来房价上涨预期仍存在。土地一次性出让,尽管短期获得可观的出让收入,但不动产长期增值收益却被购房者拿去了。

　　房产税调节功能缺位的情况下,不动产增值收益被少数人攫取,也就是工业化、城市化红利被少数人攫取,这不符合国有土地全民所有的性质。而且,房价上涨预期下,这还加大了楼市投资和投机炒作的氛围和预期,导致房价居高不下。

　　因此,大城市稀缺的土地资源掌握在代表全民利益的政府或国企手中,建设满足新市民需求的租赁住房,并通过新市民“扎根”城市,借助“先租后买”、共有产权而成为“有产者”,这是广大市民分享工业化、城市化红利的有效途径。

　　当然,土地完全建设租赁住房,考虑融资、配套、管理、运营等,从投入产出看是不可能盈利的。按照过去公租房、廉租房经验,如此模式也很难持续,资金缺口是大问题。但此次有一个重大不同,就是积极发挥房地产信托投资基金(REITs)作用。上海“十三五”住房建设规划中明确指出,研究信托投资基金以股权方式参与保障房项目。经测算,地价仅为“招拍挂”价格的1/6或1/10的情况下,项目租金收益率可达到6%左右,这一水平超过了国际大城市的租赁证券化收益率。

　　人口红利减少,无风险收益率下行是大趋势。租金收益率在6%左右,以此为受益凭证发行基金份额,将吸引大批社会资金,如社保这样的低成本批发资金。由此,租赁项目资金来源就解决了。

　　2002年,香港停止供给居屋(类似经适房),失去最大资金来源建设覆盖40%人群的公屋(类似公租房),房委会出现财务危机。其后,房委会分拆公屋配建的持有物业(零售物业及停车场)成立证券化的“领汇基金”,并在交易所上市。至今,领汇上市已超过10年,跻身蓝筹。

　　照此推理,类似于上海、深圳、成都这样的大城市,人口大规模涌入,带来积聚效应,无论是公共服务分摊,还是消费潜力,或社区建设,都是巨大的红利,不仅基金投资者可分享,政府或国企股权部分也可分享。而且,基金增值部分可用来完善公共服务,吸引更多人才流入。这样,内需社会构建,楼市泡沫“软着陆”,经济转型等都水到渠成。(作者：李宇嘉来源：每日经济新闻)