REITS 在中国发展研究( 69页)

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（一）经济以及地产行业发展状况...9

美国....10

日本....13

中国....16

（二）商业物业回报率低于无风险利率....20

（三）政策制度设计的缺失....22

1.税收优惠政策制度的缺失....22

2.法律不健全....24

商业地产现状：看得到的成长....25

REITS对商业地产项目运营的影响....31

REITS对商业地产企业运营模式的影响...32

REITS对于商业地产企业经营业绩的影响...33

1. 关键在与第一步....35

（1）内部增长...39

（2）创新资产增值....41

（3）高收益增值收购....42

2. 走出去，迈步宽....45

3. 潜在受益公司....48

REITS的定义...52

REITS的分类...54

REITS的特点...55

长期收益率较高....55

与其他资产的相关性较低...56

收益稳定性较好....57

权益型REITS在各类REITS中占主导地位....58

全球REITS市场的总体介绍....60

美国REITS市场的介绍...62

英国REITS市场的介绍...65

日本REITS市场的介绍...66

新加坡REITS市场的介绍....67

香港REITS市场的介绍...68

 

 

图1：全球REITS市场主要重大历史事件...8

图2：美国GDP的增速情况....10

图3：美国三产比例....10

图4：美国总人口情况....10

图5：美国人口结构分布图...10

图6：美国人均可支配收入以及人均消费... 11

图7：美国城镇化率.... 11

图8：美国住宅供给情况... 11

图9：美国住宅空置率.... 11

图10：美国住宅销售情况....12

图11：美国住宅价格同比增速...12

图12：美国商业地产及住宅存量...12

图13：商业地产空置率情况...12

图14：商业地产租金指数....13

图15：日本GDP总量及增速情况...13

图16：日本三产比例....13

图17：日本总人口情况....14

图18：日本人口结构图....14

图19：日本人均可支配收入以及人均消费...14

图20：日本城镇化率....14

图21：日本新开工住宅同比增速...15

图22：日本住宅价格指数....15

图23：日本住宅签约率....15

图24：日本住宅空置率....15

图25：日本竣工住宅及商业地产价值....15

图26：日本商业地产租金情况...16

图27：日本商业地产空置率情况...16

图28：中国GDP总量及增速情况...17

图29：中国三产比例....17

图30：中国总人口情况....17

图31：中国人口结构图....17

图32：中国人均可支配收入以及人均消费...17

图33：中国城镇化率....17

图34：全国房价地价增速差...18

图35：地产行业毛利率和ROE....18

图36：商品房开发投资情况...18

图37：商品房新开工情况....18

图38：商品房竣工情况....19

图39：商品房销售情况....19

图40：商品房住宅销售均价...19

图41：一线城市商业地产空置率...19

图42：美国REITS股利以及国债收益情况...21

图43：美国商业REITS股利及国债收益情况....21

图44：日本商业REITS股利及国债收益情况....21

图45：新加坡商业REITS股利及国债收益情况....21

图46：各类商业物业以及国债收益率....22

图47：我国商业地产的发展历史...25

图48：主要城市写字楼存量...26

图49：全国写字楼供给和需求情况....26

图50：2013年各线城市写字楼供需情况...26

图51：2013年各线城市写字楼供需情况...26

图52：各线城市写字楼租金水平...27

图53：各线城市写字楼租金变化趋势....27

图54：亚太地区主要城市写字楼新增量（万方）....27

图55：亚太地区主要城市写字楼净吸纳量（万方） ....27

图56：国际主要城市写字楼空置率....27

图57：国际主要城市写字楼租金情况....27

图58：全国主要城市优质零售物业的供求关系....28

图59：一线城市零售物业供给情况（万方） ...28

图60：各线城市2013零售物业供给及最近5年年均增幅....28

图61：一线城市零售物业租金情况（元/平方米/天） ....29

图62：主要城市租金状况（元/平方米/天）...29

图63：各线城市零售物业租金趋势....29

图64：亚太地区主要城市租金状况（美元/平方米/月）...29

图65：全国星级酒店新增量的组成结构...30

图66：我国星级酒店入住率情况...30

图67：我国星级酒店平均房价情况（元/月） ....30

图68：我国星级酒店平均营业收入情况（元/月）...30

图69：北京和上海星级酒店新增客房套数...31

图70：北京和上海星级酒店房价情况....31

图71：北京和上海星级酒店入住率....31

图72：北京和上海星级酒店日均营业收入...31

图73：商业地产利用REITS融资流程图...32

图74：商业地产企业利用REITS退市套现流程图....33

图75：REITS对商业地产企业企业影响：写字楼测算....34

图76：CRCT投资标的物业...36

图77：CRCT布局城市2006年常住人口....36

图78：CRCT布局城市2006年收入情况....37

图79：CRCT布局城市2006年消费情况....37

图80：CRCT零售物业2006年出租率情况....38

图81：CRCT零售物业2006年租金收入（万新元）....38

图82：06年CRCT零售物业NPI以及估值情况（万新元） ....38

图83：06年CRCT零售物业及主要国家国债收益率比较...38

图84：CRCT零售物业每股分红情况（新分） ...38

图85：CRCT零售物业分红率与主要国债收益率比较....38

图86：CRCT整租型物业收入和NPI情况（万新元）....39

图87：CRCT整租型物业净物业收益率情况...39

图88：CRCT多租户型物业收入和NPI情况（万新元） ....40

图89：CRCT多租户型物业净物业收益率情况...40

图90：CRCT资产分红租金比例（租金收入口径） ....40

图91：CRCT资产分红租金比例（租赁面积口径） ....40

图92：CRCT多组合租赁物业到期及签约情况（租赁面积口径） ....41

图93：赛罕租金收入及NPI情况（万新元）...42

图94：赛罕净物业收益率情况...42

图95：赛罕以及资产组合租金收入增速情况...42

图96：赛罕以及资产组合NPI增速情况（改造后）....42

图97：西直门租金收入及NPI情况（万新元）...43

图98：西直门净物业收益率情况...43

图99：西直门以及资产组合租金收入增速情况....43

图100：西直门以及资产组合NPI增速情况....43

图101：CRCT租金收入、NPI及总分红收益（亿新元） ...44

图102：CRCT分红率与主要国家国债收益率比较....44

图103：CRCT与房地产行业走势比较....44

图104：凯德集团资金链解析图...45

图105：凯德商用运营流程解析图...46

图106：凯德集团从CRCT中计提的管理费用（万新元）....46

图107：凯德集团从CRCT中计提的分红收益（万新元）....46

图108：CRCT收入流动结构图...47

图109：两种情况下凯德集团的投资回报率...48

图110：两种情况下凯德集团的资金回笼情况...48

图111：公司资产负债率变化情况....49

图112：REITS的运作模式....53

图113：契约型REITS组织结构....54

图114：公司型REITS组织结构....54

图115：美国市场上REITS收益率的结构图...56

图116：主要投资方式收益情况的比较....56

图117：美国投资市场20年年化收益率比较...56 ....57

图 118：美国 REITS 指数与主要投资品大类指数的相关系性分析（1991—2013）

图119：美国REITS指数走势与新开工...57

图120：美国各类投资产品EWMA模型下波动情况（1991—2013） ....58

图121：主要房地产投资信托指数BETA系数...58

图122：美国市场上三种类型REITS的数量变化....59

图123：美国REITS年复合收益率比较（1972—2013） ...59

图124：金融危机前后美国各类型REITS收益率比较...59

图125：美国REITS平均年度波动率（1972—2013） ...60

图126：美国REITS波动率历史情况....60

图127：全球已有及即将推出REITS的国家和地区....61

图128：北美REITS数量和市值的变化图...61

图129：全球REITS市场市值分布...61

图130：REITS投资区域分布图....61

图131：全球以及各地区REITS收益情况...61

图132：美国房地产投资信托指数和大盘走势比较....62

图133：美国REITS市场市值变化图（十亿美元） ....62

图134：2006年以来美国权益型REITS收益情况....64

图135：美国REITS市场市值变化图（十亿美元） ....64

图136：2006年以来美国权益型REITS收益情况....64

图137：美国REITS市场市值变化图（十亿美元） ....64

图138：2013年美国REITS季度收益率情况....65

图139：英国REITS市场市值变化图（十亿英镑） ....65

图140：英国REITS和非REITS走势比较...65

图141：日本REITS市场市值变化图（十亿日元） ....66

图142：日本房地产投资信托指数和大盘走势比较....66

图143：新加坡REITS市场市值变化图（十亿新元）...67

图144：新加坡房地产投资信托指数和大盘走势比较....67

图145：香港REITS市场市值变化图（十亿港币） ....68

图146：香港房地产投资信托指数和大盘走势比较....68

表1：我国REITS的推行进程....9

表2：美国、日本和中国各项指标对比...20

表3：各类商业物业的参数指标....21

表4：各国在持有环节对于REITS的税收优惠....22

表5：各国在交易环节对于REITS的税收优惠....23

表6：各国税收优惠下商业物业回报率测算...24

表7：各国与REITS相关的法律法规...24

表8：商业企业运营模式...32

表9：测算模型参数....34

表10：各种情况下产生正现金流时间和IRR的比较...34

表11：CRCT的发行情况...35

表12：CRCT物业位置情况...37

表13：CRCT收购物业信息一览...42

表14：CRCT两种情况下投资、收益以及资金回笼情况...48

表15：各公司投资性房地产租金收入、账面价值以及公允价值（亿元） ...49

表16：金融街主要商业物业回报率测算...49

表17：陆家嘴主要商业物业回报率测算...50

表18：金融街持有经营性物业统计....50

表19：陆家嘴持有经营性物业统计....51

表20：世茂股份主要商业物业统计....51

表21：阳光股份控股持有商业物业情况...52

表22：REITS和房地产信托的对比...53

表23：按组织结构进行的REITS分类...55

表24：按投资形式进行的REITS分类...55

表25：美国REITS的市场概括及法律限制...62

表26：美国REITS市场按投向细分具体情况....63

表27：2013年美国REITS税收税率变化...64

表28：英国REITS的市场概括及法律限制...65

表29：日本REITS的市场概括及法律限制...66

表30：新加坡REITS的市场概括及法律限制....67

表31：香港REITS的市场概括及法律限制...68