物流地产的经营模式分析( 22 页)

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目 录

1 存量经营与物流地产...... 1

2 物流地产——房地产运营ToB 端重要领域 .......... 4

2.1 物流地产成为行业新风口 .......... 4

2.2 电商高速发展催生物流地产的快速发展 ............. 6

2.3 高端物流仓储极度匮乏，供不应求致租金稳步增长............ 7

2.4 以商品零售额衡量市场空间，中国高端物流设施发展空间大 ............ 10

2.5 一家独大，百家争鸣 ....... 10

3 物流地产的典型代表及经营模式 ..... 13

3.1 资源驱动型代表-宝湾物流 ....... 13

3.2 基金驱动型代表-普洛斯 ........... 15

3.3 产业链驱动型代表-京东物流 ............ 17

图 目 录

图1：经营性地产的表现形态、盈利模式和企业行为 .......... 2

图2：存量经营模式下的资产、内容和服务划分 ......... 2

图3：物流地产属于“小资产-大客户”业态模式 ........ 3

图4：物流地产业务流程图 ......... 4

图5：中国网络零售额占比约13.4% ............ 6

图6：中国第三方物流收入规模与美国相当 ........ 6

图7：电商租赁占比显著高于其他国家 ....... 7

图8：普洛斯中国电商租赁占比持续提升至26% ......... 7

图9：现代物流仓储范例 ............. 7

图10：旧式仓库范例 .......... 7

图11：中国高端物流设施供应总量为0.2 亿方，人均0.015 方 ............ 8

图12：中国、美国物流仓储面积对比 ......... 8

图13：中国物流设施人均面积显著低于美日 ...... 8

图14：物流地产年化回报率明显高于其他物业(2008 -2013 年) ............. 9

图15：北京物流仓储用地成交统计(2008 年-2016 年) .......... 9

图16：一、二线城市租金逐渐拉开差距 ..... 9

图17：中国地区物流仓储空置率持续下降 .......... 9

图18：中美两国消费品零售额 .......... 10

图19：中国高端物流设施面积合理值应为2.8 亿方 ........... 10

图20：物流公司角色分类 ......... 11

图21：宝湾、宇培、普洛斯营业收入对比 ........ 11

图22：宝湾、宇培、普洛斯净利率对比 ............ 11

图23：中国物流市场普洛斯遥遥领先 ....... 11

图24：龙头物流公司增长均十分迅速 ....... 11

图25：宝湾物流布局全国 ......... 13

图26：宝湾物流的经营模式（从开发到运营的重资产模式） ............ 14

图27：宝湾物流营业收入稳步提升 ........... 15

图28：宝湾物流进驻企业 ......... 15

图29：普洛斯净资产价值全球分布情况 ............ 16

图30：物流地产属于“小资产-大客户”业态模式 ............. 16

图31：普洛斯为客户提供物流相关的综合解决方案 .......... 16

图32：普洛斯在中国在营物流设施面积绝对龙头（百万方） ............ 16

图33：普洛斯通过基金放大杠杆实现资金快速周转 .......... 17

图34：普洛斯的网络规模效应通过循环持续扩大 ..... 17

图35：京东物流与配送服务不可分割 ....... 17

图36：京东物流多仓合一保证供货速度 ............ 17

图37：京东物流依赖互联网大数据和物流网络提供上门接货服务 ............. 18

表 目 录

表1：增量开发vs 存量经营 ........ 1

表2：历年物流政策梳理 ............. 5

表3：物流地产主要收购案例列表，管理面积每平方米估值一般在2000-5000 元左右 ......... 9

表4：国内重要物流地产商对比 ........ 12

表5：宝湾物流部分运营项目经营指标 ..... 14

表6：相关标的估值表 ...... 19