物流地产分析报告( 20页)

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目 录

1.仓储物流地产是最具前景的地产子领域.......5

1.1 作为物流产业链重要一环，高端物流地产提升物流效率...........5

1.2 物流地产前景广，投资回报率高...........6

1.2.1 物流地产是目前地产行业中最具前景的子领域 6

1.2.2 物流地产开发与运营：选址拿地能力与资本支持是关键 8

2.国内物流地产发展正当时..............10

2.1 仓储行业格局，高标仓库尚待发展 .....10

2.2 高标准仓库需求旺盛，发展空间大 .....12

2.2.1 短期需求看，国内消费的发展仍将支撑物流地产高速发展 12

2.2.2 长期分析，与中国经济发展相匹配，物流地产仍有巨大发展空间 13

2.3 当前汇率与利率环境为国内资本参与带来机遇 ...........14

2.3.1 人民币贬值与低利率环境为国内资本参与带来机遇 14

2.3.2 新进入者将带来行业格局变化 16

3.相关公司介绍...17

3.1 东百集团.........17

3.2 中储股份.........18

3.3 南山控股.........19

风险提示......20

图表目录

图 1：高标准仓库示例......5

图 2：根据普洛斯（GLP）测算，高标仓储能为整个物流流程节约 20%的费用 ...5

图 3：过去 5 年，物流地产与各类传统物业相比增长最快 ............6

图 4：租赁+出售模式的运行机制..............9

图 5：2015 年底，全国通用仓仓储面积约 9.55 亿平米 ..............10

图 6：仓储业固定资产投资维持较高增速，2015 年为 28.3%.....10

图 7：2015 年，高标准仓库约占通用仓仓储总面积的 2%..........11

图 8：高标准仓库供应增长迅速，2015 年增速达 54%...11

图 9：2016 年行业前五供应面积............11

图 10：2015 年行业前十中的市场份额...11

图 11：2015 年底主要城市高标准仓库存量........12

图 12：全国主要物流片区平均租金一直在增长 ..............12

图 13：2015 年第四季度，主要城市物流地产空置率 .....12

图 14：2015 年第四季度，主要城市写字楼空置率.........12

图 15：国内零售行业维持 10%以上的增速.........13

图 16：网购规模增长迅速，渗透率不断提升......13

图 17：2015 年第二季度，中美物流仓储面积对比.........14

图 18：人民币自 2015 年年中以来进入贬值周期............14

图 19：2014 年 11 月以来多次降息，形成低利率环境....15

图 20：平安不动产成都空港物流园区.....16

图 21：万科物流地产拿地布局（截至 2016 年年底）.....17

图 22：东百集团营收和利润.......17

图 23：东百集团毛利率和净利率............17

图 24：东百集团积极拓展物流地产领域.............18

图 25：中储股份营收和利润.......19

图 26：土地收储为中储股份带来收益.....19

图 27：中储股份股权结构 ..........19

图 28：南山控股营收和利润.......20

图 29：南山控股毛利率和净利率............20

图 30：南山控股拟吸收合并深基地 B 主要进程..............20

表 1：物流行业相关政策 ..............6

表 2：国外主要城市地产各版块 2015 年第 4 季度投资回报率（%）........7

表 3：北京上海地产各物业 2013 年第 4 季度投资回报率（%）...7

表 4：仓储租金测算..........8

表 5：普洛斯 2016 年中国区前五大客户 ..............8

表 6：在开发使用 1 倍杠杆，出租+出售模式预计回报率在 35%左右.......9

表 7：不同拿地成本和出售定价下项目的回报率.............10

表 8：目前国内主要的高端物流地产供应商普遍具有外资背景 ...15