房地产租赁市场专题报告( 40 页)

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目录

一、从“居者有其屋”到“住有所居”............. 1

二、需求端：存量可观，增量可期 ......... 1

（一）新房交易市场降温，租赁市场有待发育 ............. 1

（二）租房者青睐小户型，流动人口为需求主力 ......... 3

三、供给端：鼓励政策频出，各企业纷纷入局............ 10

（一）政策总纲要全方位支持，土地供应利好 ........... 10

（二）国内长租公寓市场正在兴起 ......... 13

1、传统住房租赁行业痛点频出，长租公寓应运而生...........13

2、各类企业纷纷布局长租公寓........14

3、各类公寓运营商融资渠道多样..........20

四、国外住房市场发展成熟，租售并举为常态............ 23

（一）各国住房持有率较低，投资回报率较高 ........... 23

（二）发达国家住房租赁市场支持政策较为全面 ............ 24

1、美国：租赁市场供应主体市场化，主要为个人和开发商..........24

2、德国：政府限制租金，维护两方权益.........25

3、日本：机构逐步成为租赁市场供应主体..........26

五、美国、日本具有代表性的公寓运营公司 ......... 27

（一）集中式公寓运营公司Equity Residential ............ 27

（二）分散式公寓运营公司大东建托 .......... 30

六、相关公司 ........ 32

（一）万科：携泊寓率先进入长租公寓市场 ......... 32

（二）世联行：依托房地产行业综合业务实现多元化服务 ............. 33

七、风险提示 ........ 34

插 图 目 录

图 1：新建商品住宅近三年1 至4 月累计成交面积 ........ 2

图2：房地产开发资金来源合计累计同比（%） ........ 2

图3：二手住宅租金指数 ........ 2

图4：2017 年一线城市人均房租（元/月）及房租收入比对比 ............ 3

图5：一线城市人均月租金（元） ......... 3

图6：二手住宅租金年回报率（%） ........... 3

图7：2018 年全球城市租金回报率（%） ........ 3

图8：租户年龄分布百分比 .......... 4

图9：租房状态分布百分比 .......... 4

图10：租房同住分类百分比 ........ 4

图11：全国用户租房户型需求百分比 ........ 4

图12：北京2018 年4 月租赁住房户型占比 ......... 4

图13：成都2018 年4 月租赁住房户型占比 ......... 4

图14：上海2018 年4 月租赁房户型占比 ........ 5

图15：北京和上海2018 年4 月每套房月租金(元)分段数量（套） .......... 5

图16：本专科入学与毕业人数（万人） .......... 5

图17：研究生入学与毕业人数（万人） .......... 6

图18：婚姻登记人数的年龄分布（万人） ........... 7

图19：我国流动人口总量（亿人） ............ 8

图20：流动人口租金规模测算过程 ............ 9

图21：流动人口与高校毕业生租金市场关系 ............. 9

图22：流动人口与落户高校毕业生合计租金规模测算过程 ......... 10

图23：住房租赁主要政策文件 ............. 10

图24：住房租赁政策主要要点及相关具体文件 ............ 11

图25：北京集体租赁住房项目用地供应地块位置分布 ........... 12

图26：北京集体租赁住房项目用地供应地块数量在各区分布 .......... 12

图27：长租公寓运营流程 .......... 15

图28：万科泊寓公寓楼照片 ........... 17

图29：窝趣轻社区公寓照片 ........... 17

图30：自如友家照片 ............ 18

图31：自如寓公寓户型 ........ 18

图32：YOU+社区照片 ......... 19

图33：包租婆公寓照片 ........ 19

图34：魔方社区公共空间照片 ............. 19

图35：优客逸家公寓照片 .......... 19

图36：中联-保利租赁住房资产支持专项计划交易结构 .......... 22

图37：美国住房自有率（%）、出租空置率（%） ........ 23

图38：各国及城市住房自有率对比（%） .......... 23

图39：2017 年各地平均房价租金比 ......... 24

图40：2017 年各大城市税前总租金回报率 ........ 24

图41：日本新开工户数 ........ 26

图42：EQR 前期发展收购情况 ............ 28

图43：EQR 资产负债率与净资产收益率（%） ............ 29

图44：EQR 营业收入（亿元人民币）及同比（%） .......... 29

图45：EQR 管理费用（百万元人民币）及管理费用率（%） .......... 30

图46：大东集团运营结构 .......... 31

图47：大东建托杜邦分析（%） .......... 31

图48：大东建托房屋出租率（%） ........... 31

图49：大东建托业务利润率对比（%） ......... 32

图50：大东建托2017 年业务经营情况（亿日元） ............ 32

图51：万科营业收入及归属母公司净利（亿元） ........ 33

图52：万科ROE、销售毛利率、EPS ............ 33

图53：世联行营业收入及归属母公司净利（亿元） .......... 33

图54：世联行ROE、销售毛利率、EPS ........ 33

表 格 目 录

表1：高校毕业生租金规模测算表（标黄为预测值） .......... 6

表2：不同类型流动模式城市的城市融入状况 ........... 8

表3：上海市2018 年租赁住房用地交易情况 ........... 13

表4：传统租房与长租公寓对比 ........... 14

表5：集中式公寓与分散式公寓对比 ........ 14

表6：长租公寓TOP20 品牌榜单 .......... 15

表7：房企经营长租公寓品牌情况 ............ 16

表8：房企长租公寓品牌城市布局 ............ 16

表9：2017 年至今长租公寓融资事件（部分） ........ 20

表10：美国在用住宅存量用途 ............. 25

表11：2016 年德国家庭住房拥有情况 ........... 25

表12：上市的住宅房地产投资信托市值前十（亿元人民币）（2018.05.31） ......... 27

表13：2017 年物业持有情况按类型分 ........... 28

表14：2017 年物业持有情况按产权分 ........... 28

表15：2016 年日本主要管理公司管理的公寓套数 ............. 30