土地公有制下的香港如何构建房地产税制度？( 12 页)

---

摘要

香港房地产税制解析 

香港房地产税制覆盖了房地产的取得、持有和流转环节。取得环节开征印花税，流转环节开征利得税，持有环节征收差饷税、物业税以及土地年租。其中，取得、流转环节税负较轻，持有环节税种多，税负也较重。1、差饷税：香港税制深受英国影响，最开始差饷税是为了维持警队日常运作，针对所有物业征收，1998年后规定此后应课差饷租值的重估频率由三年一次更新为一年一次，税基是差饷物业估价署每年针对各项物业统一评定的“差饷租值”。2、物业税：针对位于行政区范围内的出租土地和楼宇的业主征收的，税基是业主所获的实际租金收入。物业税起征于1940 年，物业税税率是每一纳税年度调整一次，目前的物业费税率为 15%。3、土地年租：最初香港实施土地批租制度，步入 90年代批租制下的土地逐渐到期，年租制应运而生，与批租制并行实施。混合制下，对应的土地资产收益包括土地批租收入以及土地年租收入。前者即政府土地在出让时要一次性缴纳一笔土地出让金，后者即对于可续期土地在首个出让期到期之后，每年还要缴纳的土地租金。土地年租还有地租和地税之别。 

征收体系：谁来征收？税负如何？ 

征收主体为香港特区政府：差饷税及土地年租之中的地租由差饷物业估价署征收，土地年租中的地税以及物业税由地政总署征收。房地产税直接对应香港的公共服务等财政支出，财政支出占比最大的板块是教育，其次是食品卫生、社会福利、警务安全以及退休金。持有环节税并非财政收入主力：目前差饷税、物业税以及土地年租总计占比仅 6%左右。整体而言，较之其他发达国家与地区，目前香港地区财政对土地批租收入依赖程度依旧很高，持有环节税收难称丰厚。家庭税负压力略低于国际水平： 2010-2013 年持有环节三税占国民可支配收入比重均在 1%左右， 2014 年以来有所提升，占比达到 1.4%，这相对于美、德、日等发达国家 2%以上的收入占比而言，家庭税负压力相对略低。 

如何征收？如何缴纳？ 

持有环节的三项税费计征模式各异，但其关键特征在于，税基都是以租金作为衡量标准。其中，差饷税、土地年租对应的税基为应纳差饷租值，物业税对应的为实际租金收入。应纳差饷租值由香港地区差饷物业估价署评定，常用比较法进行评估，即以附近地区类似物业最近期的成交记录作为对照，再加上估价师对这些记录做适当的调整和分析判断，做出一个较为准确的评估值。香港房产税的纳税周期为一季一缴，对于逾期缴纳有相应惩罚，此外持有环节税也具备一定的税收优惠。