日本房地产税体系分析报告( 14 页)

---

摘要

日本房地产税解析

日本房地产税起源于明治时期的地租，后持续变革，逐步形成目前的取得类、保有类和转让类三种，涉及交易和持有两大环节。其中单独针对房地产开设的目前仍在征收的税种仅不动产取得税、固定资产税和城市规划税三种，而其他涉及房地产相关的税种较为繁多。日本房地产税以地方政府为征收主体，以充实地方财政为主要目的，地方具有较大的自治立法权。日本政府除了将保有类房地产税定位为充实地方财政的来源之外，在历史上还曾一度将其作为调控房地产市场的政策工具。 

持有环节税收： 

谁来征收？如何征收？日本持有环节房地产税包括固定资产税和城市规划税，全部由市町村级征收。固定资产税以土地、房屋和折旧资产的评估额作为计税依据，每三年评估一次，税率为1.4%，依照国民所得人均负担率在 2%-2.5%之间；城市规划税的征收对象则是位于被指定为城市规划区域内的市街化区域的土地和房屋，税率由各市町村灵活确定，最高限制 0.3%。城市规划税专款专用于城市规划建设，而固定资产税被用于教育、基础设施建设和福利等领域。最近十年来固定资产税和城市规划税收入均十分稳定，两者占市町村级税收入合计占比近 50%。 

如何登记？如何评估？

日本拥有完善的不动产登记、评估和公示制度，确保了房地产税征收工作的正常开展。不动产登记包括不动产登记簿登记和固定资产台账登记，分别保障了财产私有权和为固定资产征税提供依据。日本不动产评估在不同级别政府机构均设有专门的评估机构，国土交通省的公示价格成为日本评估价格体系的核心，并配备专业的不动产鉴定师，评估技术完善，此外设评估理事会以解决评估争议问题，相当程度上保障了评估工作的有序开展。 

有何优惠？税负如何？

日本保有类税还规定了若干税收优惠，以保证效率的同时兼顾公平。固定资产税和城市规划税均对住宅用地规定了计税依据部分减除的优惠，除此之外，固定资产税还规定了免征点以及对新建住宅的优惠。日本固定资产税的实际税率不高，居民税收负担并不大。 

交易环节税收：包括取得和转让两大类。取得类房地产税中，不动产取得税是唯一针对房地产专门开设的税种，以都道府县为征收主体。近十年来不动产取得税占道府县税的比重大致呈下降趋势，由 2005 年的 3.1%降至 2015 年的 2.1%。在不动产转让环节，日本没有设置独立的税种，而是在已有的税种中单独规定有关房地产的转让税。