德国房地产税特点分析( 12页)

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德国房地产税制度核心内容 

德国独特的住房保障制度和房地产税收政策是形成了长久以来德国相对平稳的住房体系的重要原因。德国的房地产税收制度，是一个综合的体系，主要包括保有环节税收——土地税等，流转环节税收——土地交易税等。 

德国实行共享税与专享税相结合，以共享税为主体的税收管理体制，其中土地交易税等专属于各州，土地税专属于地方政府，地方政府有权决定税率，保障了各地区的均衡发展。近年来土地税占各地方政府税收收入15%-17%的水平，在地方政府支出方面扮演着重要角色，如道路建设、学校和社区建设等。 

持有环节：土地税 

持有环节的土地税（Grundsteuer）与通常理解的房地产税最为相似，实际上是政府向国内存量土地及其地面建筑物征税。特点在于：1、税率由地方政府自行确定，因城施策。2、房屋、土地分开评估，由于计税价值参考依据年代久远，因此计税价值一般远低于市场价值。3、我们测算的家庭每年交土地税占家庭年净收入比率仅 2-3%左右，税负不高，因此，德国普通居民在购置住宅时，也未将土地税列为重要的考虑因素。 

流转环节：土地交易税 

土地交易税(Grunderwerbsteuer)是房地产买卖时征收的税，政府通过此税种，可以间接加大房地产投机炒作成本，压缩投机者“低买高卖”的盈利空间。特点在于：1、土地交易税是州政府专享税，2016 年土地交易税的金额为 124 亿欧元，占州政府整体税收的 4.2%。2、税率各州自行确定，大部分地区按房产价值的 3.5%征收，而柏林和汉堡的税率为 4.5%。3、税基按照房地产买卖时的市场价格为征税基础，我们测算整体交易环节成本约为房屋总额的 10%，而如果 10 年内的非自住房屋出售时，盈利部分还将会被收取 25%的资本利得税。 

德国房地产税制度有些内容和其他国家类似，比如对保有环节征税，税收专享于地方政府用于当地公共服务等，但是与美国等国家不同，德国土地税税基参考依据久远，实际税负对住户家庭并不重，且对地方政府贡献度也没有美国那么大。德国的住房保障体系的特殊在于其并不仅仅拥有保有环节税收，如我们去年报告中《如何从德国和新加坡模式展望我国长效机制》中介绍，德国的住房合作社制度、对地价、房价等实行“指导价”、对不动产交易的差价部分征收盈利税、鼓励租赁等一系列措施是保障了德国房价平稳的核心内容，其中过去 40年 3 次的土地交易税调整也为房价平稳起到了一定的作用。