物业服务行业深度报告 ( 33 页)

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目 录

1、 行业规模依然快速增长，市场化进程提速 ............... 6

1.1、 全国物管行业规模具备万亿市场规模 .............. 6

1.2、 格局高度零散，市场集中度加速提升 .............. 7

1.3、 政策市场化导向明显 ...... 9

1.4、 社保征管改革短期带来成本压力，长期利于行业发展 ........ 11

2、 头部公司是行业趋势显著的受益者 ............. 11

2.1、 母集团有效支持下的天生骄子 ........... 13

2.2、 经营管理系统搭建盈利能力及扩张基础 ........ 14

2.3、 资金优势驱动外延整合 ........... 22

3、 头部企业的四类成长路径 ..... 24

3.1、 基地市场精耕 ............... 24

3.2、 地域多元化发展 ........... 26

3.3、 项目业态多元扩张 ........ 28

3.4、 增值服务的壮大 ........... 29

4、 相关企业 ........ 31

4.1、 绿城服务（2869.HK） ............ 31

4.2、 碧桂园服务（6098.HK） ........ 32

5、 风险分析 ........ 33

图表目录

图1：中国物管行业规模 ....... 6

图2：中国城镇人口占总人口比重（1949-2017） .......... 7

图3： 社零总额和居民消费增速的背离体现出服务性消费高增长的延续（2014-至今） ........... 7

图4：中国房地产当年新开工房屋面积（千万平米） ............... 7

图5：中国商品房销售面积（千万平米） ............ 7

图6： 物管百强企业管理面积均值及市场份额 .............. 7

图7：物管十强企业管理面积均值及市场份额 ............... 7

图8：中国物业服务百强企业合同储备面积均值............ 8

表1：2014-2018 行业百强综合实力排名 .............. 8

图9：物管领先企业具备较高的ROIC（2017） .............. 9

图10：物管领先企业具备较高的净利润现金含量（2017） ..... 9

表2：物业服务企业资质认定取消进程中的政策变化 ............... 9

表3：部分物业公司净利润对社保缴纳比率的敏感性测算（数据样本为2017 财年） .............. 11

表4：2017 年行业十强和百强企业对比 ............. 11

表5：领先企业所需要具备的竞争要素 .............. 12

表6：物管企业经营指标比较（2017） .............. 12

表7：主要物业公司的母集团支持平台 .............. 13

图11： 房地产市场集中度提升 ..... 13

图12：母集团对物管公司竞争优势的多维度塑造........ 14

图13：绿城服务经营管理体系图示 ......... 14

表8：2018 中国物业服务百强满意度领先企业前10 名 ......... 15

图14：绿城服务存量物业项目杭州风雅钱塘 ............... 15

图15： 百强企业物业服务费收缴率与项目续约率均值 ......... 16

图16： 2017 年百强企业各业态物业费收缴率 ............. 16

图17：人工成本占经营成本55.84% ........ 16

图18：主要省份区域月最低工资标准（元/月/人） ............... 16

图19：36 城住宅物业服务费 ......... 17

图20： 百强企业各业务外包项目占比 ............... 17

图21： 百强企业智能化平均投资金额 ............... 17

图22：百强企业人均在管面积及人均产值 ........ 18

图23：领先物业企业每百万平米用工数比较（2017） .......... 18

表9：部分物管上市公司人才培训框架 .............. 19

图24：百强企业单位城市项目均数（个） ........ 20

图25：百强企业进入城市数量均值（个） ........ 20

图26：2017 年百强企业拥有APP 的数量占比 .............. 20

表10：部分物管企业APP 概况 ...... 21

图27：部分物管企业单位在管面积业主增值服务收入（元/平方米/年） ............. 21

图28：生活服务行业市场规模（人民币万亿元）........ 22

表 11：上市物业企业IPO 募资额及资金用途 ..... 22

图29：部分上市公司经营性现金流/净利润 ....... 23

表12：2017 年以来部分百强企业兼并收购情况 .......... 24

图30：百强企业单位城市项目数（个） ............ 25

图31：绿城服务新增在管面积区域分布 ............ 25

图32：2016 年各物业服务企业基础物业项目来源 ...... 26

图33：百强企业进入城市数（个） ......... 26

图34：百强公司经营范围集中于五大核心城市群........ 27

图35：行业百强物业项目数量区域分布 ............ 27

图36：中国一、二、三四线城市平均物业服务费（元/平方米/月） .......... 27

图37：行业百强企业物业服务各业态收入占比 ........... 28

图38：行业百强企业物业服务各业态面积占比 ........... 28

图39：各业态房屋竣工面积占比 ............. 28

图40：各业态房屋竣工面积同比 ............. 28

图41：行业百强企业各业态平均物业管理费（元/平米/月） ........... 29

图42：行业百强企业各业态收缴率 ......... 29

图43：各物管上市公司增值服务收入占比（2017 年） ......... 29

表13：部分物管企业增值服务内容 ......... 29

图44：行业百强企业增值服务收入占比 ............ 30

图45：行业百强企业增值服务净利润占比 ........ 30

表14：物业公司同业估值 .............. 31