物业行业深度分析报告( 28 页)

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目 录

1. 研究框架 ...... 6

2. 行业政策 ...... 6

2.1 行业发展初期 ........... 6

2.2 行业规范期 .............. 7

2.3 行业市场化和多元发展期............... 7

2.4 行业仍然面临的压力 ........... 8

2.4.1 物业费市场化定价虽打开制度空间，但现实操作有难度 ............ 8

2.4.2 营改增后税负压力有增有减 ............ 8

3. 商业模式 ...... 9

3.1 物业管理的定义及分类 ....... 9

3.2 盈利模式 ....... 9

3.2.1 基础物业服务 .......... 10

3.2.2 增值业务 ...... 11

3.3 社区O2O 模式，开启物管新纪元 .......... 13

4. 行业发展现状与趋势........ 14

4.1 行业规模持续扩大，集中度逐步提升 ................ 14

4.2 初步完成全国化布局，城市深耕是方向 ............. 15

4.3 兼并收购成趋势，发力平台扩规模 ......... 16

4.4 开源节流双向发力，提高利润率 ............. 18

4.5 资本关注度上升，板块估值持续走高 ................ 20

5. 未来空间 ............... 21

6. 海外案例——FirstService Corporation ............ 23

6.1 业务模式 ................ 23

6.2 增长策略 ................ 25

6.3 财报表现 ................ 26

图目录

图1 物业服务行业政策发展过程 .............. 6

图2 百强企业基础物业服务营业收入均值占比 ............ 11

图3 百强企业基础物业服务收入及同比增速 ................ 11

图4 百强企业基础物业净利润均值占比 ............ 11

图5 百强企业基础物业服务净利润及同比增速 ............ 11

图6 2017 年百强企业增值服务收入构成情况 .............. 12

图7 百强企业增值服务营业收入均值占比 ......... 12

图8 百强企业增值服务营业收入及同比增速 ................ 12

图9 百强企业增值服务净利润均值占比 ............ 12

图10 百强企业增值服务净利润及同比增速 ......... 12

图11 社区O2O 模式 .......... 13

图12 互联网与物管公司融合历程 ............ 13

图13 行业管理面积持续增长 ........ 14

图14 行业企业数量持续增长 ........ 14

图15 物业从业管理人员稳定增长 ............ 14

图16 百强企业管理面积均值及增长率 ................ 15

图17 百强企业管理项目数量均值及增长率 ......... 15

图18 百强企业市场份额及增长率 ............ 15

图19 TOP10 企业市场份额及增长率 ....... 15

图20 2016 年百强企业管理项目数量城市分布情况 ....... 15

图21 2017 年百强企业城市群管理面积占总管理面积比例 ....... 15

图22 百强企业进入城市数量均值及增长率 ......... 16

图23 百强企业单位项目数均值及增长率 ............ 16

图24 百强企业管理项目数量城市分布及占比情况 ......... 16

图25 彩生活平台输出模式图 ........ 18

图26 2016-2017 年百强企业营业成本构成情况对比 ................ 18

图27 物业管理全行业销售利润率和净资产收益率 ......... 18

图28 百强企业人均产值变化情况 ............ 19

图29 百强企业人均管理面积变化情况 ................ 19

图30 2016-2017 年百强企业基础业务外包项目数量占比 ......... 19

图31 彩生活收入结构 ........ 19

图32 彩生活分部溢利结构 ............ 19

图33 百强企业经营成本及营业成本率 ................ 20

图34 AH 市场物业管理公司上市情况 ...... 20

图35 AH 市场物业管理公司市值走势情况（亿港元） .............. 21

图36 AH 物业服务公司PE（TTM）情况（倍） ........... 21

图37 2000-2017 年商品房销售面积vs 房屋竣工面积情况 ....... 22

图38 2013-2017 年不同类别竣工面积占比vs2017 年百强物业服务企业管理面积占比 22

图39 2016-2017 年百强企业各物业类别平均物业服务费（元/平米/月） ....... 23

图40 FirstService Residential 辅助服务 ............ 24

图41 FirstService 历年营业收入 .............. 26

图42 FirstService 调整后EBITDA ........... 26

图43 2017 年营收与利润构成情况（%） ........... 26

图44 ServiceService 历年利润率情况 ................ 26