海外商业地产REITs发展及启示(51 页)

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目 录

1、 我国商业地产市场概况 ..... 8

1.1、 2021 年我国拟开业购物中心超千座 ....... 8

1.2、 预计未来五年，我国购物中心仍有较大增量空间 .... 11

1.3、 不动产存量时代更看运营升维 ...... 12

2、 海外市场商业REITs 产品介绍 ..... 15

2.1、 凯德综合商业信托（CICT） .... 15

2.2、 领展房地产投资信托基金（Link REIT） ...... 19

2.3、 Realty Income Corporation ..... 24

2.4、 西蒙房地产集团（Simon Property Group） ....... 28

2.5、 日本都市基金（Japan Metropolitan Fund Investment Corporation） .... 31

2.6、 边界不动产投资（FRI）....... 35

3、 我国主要房企系商业物业标的 ...... 39

3.1、 龙湖集团(0960.HK)_天街 ..... 39

3.2、 华润置地（1109.HK）_万象城 ..... 43

3.3、 新城控股集团（601155.SH）_吾悦广场 ....... 47

4、 投资建议 ..... 50

图目录

图1：商业地产相关政策汇总 ..... 8

图2：2018-2021E 年我国购物中心实际及计划增量 .... 9

图3：2020 年各月我国购物中心开业数量（座） ....... 9

图4：2021 年我国拟开业购物中心地区分布 ...... 9

图5：2021 年我国拟开业购物中心城市线级分布 ....... 9

图6：2017-2021E 年我国购物中心增量各城市线级占比 .... 9

图7：2017-2021E 年我国购物中心增量项目体量区间占比 ..... 9

图8：近10 年中国购物中心存量及增量表现 .... 11

图9：近10 年中国购物中心“增量/存量”指标 ....... 11

图10：2020 年销售额40 亿元以上购物中心 .... 13

图11：CICT 基金结构 ...... 15

图12：CICT 资产总额及房地产资产规模 ..... 16

图13：CICT 市值 ..... 16

图14：CICT 持有物业数量及可租赁面积 ..... 16

图15：CICT 持有资产类型个数划分 .... 16

图16：CICT 持有物业国家分布.... 16

图17：CICT 零售资产组合区域分布 .... 16

图18：CICT 营收 ..... 17

图19：CICT 房地产净利及可分配收入 ..... 17

图20：CICT 出租率 ...... 17

图21：CICT 资产回报率、普通股本回报率及投资资本回报率 .... 17

图22：CICT 市盈率及市净率 ....... 18

图23：CICT 资产周转率 ...... 18

图24：CICT 股价、股息及股息率 .... 18

图25：CICT 平均融资成本及杠杆比例 ..... 19

图26：CICT 平均借贷年限及利息保障倍数 ..... 19

图27：领展房地产投资信托基金结构....... 19

图28：广州天河区太阳新天地购物中心区域位置 .... 20

图29：广州天河区太阳新天地购物中心概念图 .... 20

图30：Link REIT 各类资产价值占比 .... 20

图31：Link REIT 资产区域分布占比 .... 20

图32：Link REIT 投资物业资产规模 .... 21

图33：Link REIT 总市值 ...... 21

图34：Link REIT 香港单位停车场每月收入（港币） ...... 21

图35：Link REIT 香港零售物业平均出租率，NPI margin 及平均月租 ..... 21

图36：Link REIT 中国内地物业收益及物业收入净额 ...... 22

图37：Link REIT 每股净资产（港币） .... 22

图38：Link REIT 营收 ...... 22

图40：Link REIT 股价、股息及股息率 .... 23

图41：Link REIT 总资产回报率，普通股东回报率及投资资本回报率 ..... 23

图42：Link REIT 市净率及市盈率 .... 23

图43：Link REIT 平均融资成本、总资产负债率及FFO/年化负债 ....... 24

图44：Link REIT EBITDA 利息覆盖率 ..... 24

图45：Realty Income 资产总额及房地产资产规模 .... 25

图46：Realty Income 市值 .... 25

图47：Realty Income 持有物业数量及可租赁面积 .... 25

图48：Realty Income 营收 .... 26

图49：Realty Income FFO 及AFFO ...... 26

图50：Realty Income 出租率 ..... 26

图51：Realty Income 总资产回报率、普通股本回报率及投资资本回报率 ....... 26

图52：Realty Income 市盈率及市净率 ...... 27

图53：Realty Income 资产周转率 ..... 27

图54：Realty Income 股价、股息及股息率 ....... 27

图55：Realty Income 平均融资成本及杠杆比例.... 28

图56：Realty Income 平均借贷年限及固定费用偿付比率 ..... 28

图57：Wrentham Village Premium Outlets .... 28

图58：Northgate Mall ....... 28

图59：SPG 投资物业资产规模 ..... 29

图60：SPG 总市值 ....... 29

图61：SPG 在美物业平均月租及出租率 ....... 29

图62：SPG 平均坪效（美元/平方英尺） ...... 29

图63：SPG 营收 ....... 30

图64：SPG 运营净收入（NOI）及同店NOI 增长率 ....... 30

图65：SPG 股价、股息及股息率 ..... 30

图66：SPG 总资产回报率及投资资本回报率 ....... 30

图67：SPG FFO 及每股FFO .... 30

图68：SPG 市盈率及市净率 ..... 31

图69：SPG 资产周转率 ....... 31

图70：SPG 现金流动性，利息覆盖率及净负债/NOI .... 31

图71：SPG 平均借贷成本.... 31

图72：JMF 基金结构 .... 32

图73：JMF 资产规模及资产总数 ..... 32

图74：JMF 总市值 ....... 32

图75：JMF 持有资产类型划分 （按资产价值） ...... 33

图76：JMF 持有资产地区划分（按资产价值） .... 33

图77：JMF 租户数量及可租面积 ..... 33

图78：JMF 平均出租率 .... 33

图79：JMF 营收 ....... 34

图81：JMF 总资产回报率，普通股本回报率及投资资本回报率 ...... 34

图82：JMF 市盈率及市净率 ..... 34

图83：JMF 资产周转率 ....... 34

图84：JMF 股价、股息及股息率 ..... 35

图85：JMF 偿债覆盖率，剩余至到期的平均贷款期限及平均贷款成本 ....... 35

图86：贷款价值比（LTV），长期借款率及固定利率比率 .... 35

图87：FRI 基金结构 ..... 36

图88：FRI 资产总额及净资产 ...... 36

图89：FRI 市值 .... 36

图90：FRI 持有物业数量及可租赁面积 .... 37

图91：FRI 持有资产类型划分 ...... 37

图92：FRI 持有资产地区划分 ...... 37

图93：FRI 营收 .... 37

图94：FRI 净运营收入（NOI）及FFO .... 37

图95：FRI 总资产回报率、普通股本回报率及投资资本回报率 ....... 38

图96：FRI 市盈率及市净率 ...... 38

图97：FRI 资产周转率 ..... 38

图98：FRI 股价、股息及股息率....... 38

图99：FRI 平均融资成本及贷款价值比（LTV） ...... 39

图100：FRI 平均借贷年限及有息债务比率 ...... 39

图101：龙湖商业板块发展历程 .... 40

图102：龙湖历年开业商场数量及建面 ..... 40

图103：龙湖商业分线城市布局 .... 40

图104：截至2021 年6 月底，龙湖商业开业项目城市分布简略图 ....... 41

图105：龙湖商业历年租金收入及出租率 ..... 42

图106：龙湖商业历年销售额及客流 .... 42

图107：龙湖商业资本回报率及借贷成本 ..... 42

图108：龙湖商业轻资产项目占比 .... 42

图109：华润置地商业地产发展历程 .... 43

图110：华润置地商业地产总建面及营收 ..... 44

图111：华润置地购物中心数量及GFA .... 44

图112：华润置地购物中心租金收入及同店增速 ...... 44

图113：华润置地购物中心月均销售额坪效及出租率 ....... 44

图114：华润置地购物中心公允价值 .... 44

图115：华润置地购物中心回报率EBITDA/Cost ...... 44

图116：华润置地购物中心城市能级分布 ..... 45

图117：华润置地购物中心区域分布 .... 45

图118：截至2020 年底，华润置地在营购物中心城市分布项目个数简略图 .... 46

图119：华润置地写字楼租金收入及出租率 ...... 46

图120：华润置地酒店租金收入及毛利率 ..... 46

图122：新城“吾悦”品牌产品线 .... 47

图123：吾悦广场开业情况 ....... 48

图124：吾悦广场新开业广场/已开业广场数量占比 ..... 48

图125：吾悦广场数量区域分布 .... 48

图126：吾悦广场数量城市能级分布 .... 48

图127：新城运营管理广场城市分布项目个数及租金简略图 .... 49

图128：吾悦广场租金收入情况 .... 49

图129：吾悦广场单方月租金 ....... 49

图130：东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划架构图 ...... 50

表目录

表1：22 城购物中心数据 ...... 10

表2：2020 年我国商业地产之零售物业及综合体CMBS 产品统计（部分） .... 14

表3： Realty Income 资产类别 ..... 25

表4：西蒙房地产集团主要产品线 .... 28

表5：截至2021 年2 月日本都市基金资产组合 .... 33

表6：龙湖主要商业产品线及定位 .... 41

表7：2021 年龙湖已签约轻资产商业项目 .... 43

表8：华润主要商业产品线及定位 .... 45

表9：截至2025 年末华润商业地产开业计划 ....... 47