日本物业龙头NIHON HOUSING分析报告 ( 42页)

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目 录

1. NIHON HOUSING：日本后开发时代10 倍股 ...... 7

1.1 企业介绍 ...... 7

1.2 发展历程 ...... 7

2. 为什么要研究NIHON HOUSING：解决两个行业疑问？ ...... 8

2.1 日本后开发时代：物业行业依旧保持稳健增长 .... 9

2.2 人口/建筑高龄化：增量的挑战，存量的机遇 ..... 11

2.3 个股表现：超越市场，回报丰厚 .... 12

2.4 小结：对两个问题回答 ...... 14

3. 战略层聚焦：止开发，立服务！坚定专注轻资产业务 ..... 14

3.1 开发板块：小规模，精品开发商 .... 14

3.2 房地产市场恶化，逐步退出开发业务 .... 15

3.3 出清存货，压降负债 ...... 15

3.4 小结：聚焦管理业务，确立四条主线 .... 16

4. 战术层深耕：四大业务板块构建核心优势 ....... 16

4.1 公司业务构成情况 ..... 16

4.2 社区住宅管理（住宅管理业务） .... 18

4.3 修缮工程（维修、更新和代建业务） .... 23

4.4 建筑物管理（非住社区管理） ....... 26

4.5 房地产管理（建筑托管和经纪服务） .... 29

5. 风控层慎行：财务纪律严格，流程管理明确 ....... 31

5.1 财务管控逻辑：管理计划严明，严控业绩指标 ...... 31

5.2 业务管控：牢固把握提价权（涨价）和降费能力（降成本） .... 35

5.3 风险管控：重视应收账款管理，物业费催缴流程清晰 ....... 36

6. NIHON HOUSING 的启示：标杆引领，优势复盘 ....... 37

6.1 业务有进退，主营有聚焦....... 37

6.2 夯实住宅底盘，资源导流复用 ....... 38

6.3 开拓海外，因地制宜 ...... 39

7. 总结 ..... 40

8. 风险提示 ...... 41

图目录

图1 NIHON HOUSING 主要业务结构 ....... 7

图2 NIHON HOUSING 发展历程 ....... 8

图3 2014-2030 年日本楼宇管理市场规模（百亿日元） .... 9

图4 2022 年日本非住宅领域楼宇管理占比情况 ..... 9

图5 2014-2030 年日本楼宇管理市场规模（百亿日元） .... 9

图6 2011-2030 年日本公寓管理市场规模（百亿日元） .... 9

图7 2015-2023 年日本新建公寓月度平均管理费 ..... 10

图8 1989-2021 年日本住宅翻新市场规模 ....... 10

图9 2014-2023 年日本重建改造建筑数量 ....... 11

图10 2015-2023 年日本建筑物扩建和翻新的建筑投资 ..... 11

图11 2000 年至今日本各年龄层人口总数及增速 ....... 11

图12 2000 年至今日本各年龄层人口占比 ..... 11

图13 1994-2023 年日本住宅建设数量（万个） .... 12

图14 2018 年日本住房存量使用时长情况 ..... 12

图15 公司2006-2023 财年营业收入及同比增速 ....... 13

图16 公司2006-2023 财年营业利润及同比增速 ....... 13

图17 公司2006-2023 财年归母净利润及同比增速 .... 13

图18 公司2006-2023 财年利润率表现情况....... 13

图19 上市以来公司收盘价与市盈率表现情况 .... 13

图20 上市以来公司股票与东京日经225 收益率比较 .... 13

图21 公司2005-2008 财年公寓开发建设供应户数及其市场占比情况 ....... 14

图22 公司2006-2009 财年开发建设业务收入及其占比 .... 15

图23 公司2006-2009 财年开发建设业务营业利润率 .... 15

图24 公司2006-2009 财年存货快速出清 ...... 16

图25 公司2006-2009 财年有息负债快速压降 ....... 16

图26 公司2006-2009 财年筹资活动现金流持续流出 .... 16

图27 公司2006-2009 财年自有资本比率快速提升 .... 16

图28 公司2006-2023 财年各项业务收入占比情况 .... 17

图 29 公司 2007-2023 财年各项比业增务速收情入况同 .... 17

图30 公司2006-2023 财年各项业务营业利润率情况 .... 18

图31 公司2016-2022 财年社区住宅管理分项收入占比 .... 18

图32 公司2017-2022 财年社区住宅管理分项收入同比 .... 18

图33 公司2006-2023 财年日本在管公寓规模增速优于日本新房销售增速 ....... 19

图34 日本公寓理事会更换物管公司的流程 .... 19

图35 公司2001-2020 财年公寓管理订单中存量物业占比逐步提升 ...... 20

图36 公司2006-2023 财年海外在管公寓户数规模及每年净增户数 ...... 21

图37 公司私人区域服务的具体内容 ...... 22

图38 公司修缮工程业务规划 ..... 23

图39 公司大规模修缮工程流程 ...... 24

图40 公司2004-2022 财年修缮工程业务收入占比情况 .... 24

图41 公司2004-2011 财年修缮工程业务细项毛利率情况 ..... 25

图42 公司2004-2022 财年大规模修缮业务营业收入 .... 26

图43 公司2004-2022 财年小修工程业务营业收入 .... 26

图44 公司2006-2008 财年在管非住建筑栋数按地区分布 ..... 27

图45 日本东京23 区办公楼空臵率情况 ..... 27

图46 公司2005-2020 财年日本国内在管非住建筑物栋数及每年净增栋数 ....... 28

图47 公司建筑物管理运营支持体系 ...... 29

图48 公司2005-2020 财年日本国内在管出租公寓栋数及每年净增栋数 ....... 29

图49 公司共同管理租赁业务与物管业务，协同发展创造价值 ....... 30

图50 日本租金水平整体保持相对平稳 ....... 31

图51 日本J-REIT 成交整体保持上升态势 ..... 31

图52 公司提供管理建议，帮助客户更好获得证券化收益 ...... 31

图53 公司2006-2023 财年经常利润及同比增速 ....... 32

图54 公司2007-2023 财年营业收入计划值....... 32

图55 公司2007-2023 财年营业收入实际值-计划值 ...... 32

图56 公司2007-2023 财年营业利润率计划值 ....... 33

图57 公司2007-2023 财年营业利润率实际值-计划值 ....... 33

图58 公司2007-2023 财年整体财务指标计划值 ....... 33

图59 公司2007-2023 财年整体财务指标实际值-计划值 ....... 33

图60 公司2006-2023 财年经常利润率 ...... 34

图61 公司2006-2023 财年自有资本比率 ...... 34

图62 公司2006-2023 财年经营活动现金净流量 ....... 34

图63 公司2006-2023 财年投资活动现金净流量 ....... 34

图64 公司2006-2023 财年融资活动现金净流量 ....... 35

图65 公司2006-2023 财年持有现金等价物....... 35

图66 公司2006-2023 财年每股股息及股息支付率情况 .... 35

图67 公司2006-2023 财年股息率情况 ...... 35

图68 NIHON HOUSING 对工作方式的改革 ...... 36

图69 公司催收物业费流程 ..... 36

图70 公司2006-2023 财年应收账款及坏账准备提取比例 ..... 37

图71 公司2006-2023 财年坏账准备转入及其收入占比 .... 37

图72 公司2009 财年之后退出开发业务，形成四大主营业务格局 .... 37

图73 集团公司发展版图..... 38

图74 公司在坚实业务底盘基础上形成合作链条 .... 39

图75 公司2009-2023 财年在各个地区的营业收入情况 .... 39

图76 公司2016-2023 财年在各地区的有形固定资产情况 ..... 39

图77 NIHON HOUSING 海内外公司分布情况 ...... 40