房地产行业三年债市回顾与展望( 31 页)

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目录

境内外债市交替繁荣：净融资空间交换，套利机会常在 ......... 4

三年趋势：人民币债净融资收紧，资产证券化依赖提升，美元债融资增速 ... 4

美元债一级：新融资主体，新投资方向，多博弈机会 ........ 5

人民币债一级：投机级信用利差抬升，企业性质关注度提高 ...... 7

公司观察：跨市场套利可行，警惕债务到期风险 .......... 9

两地融资息差常存，优质企业存在套利空间 ............. 9

关注境内资金流出持续性，留意境外债券到期风险 ......... 10

发债集中度：总体呈降低趋势，加权票息上升明显 ......... 12

ABS：供应链ABS 或为融资主力，2020 仍有到期压力 ....... 14

部分房企偏爱资产证券化融资，未来将陆续有ABS 到期 ......... 14

非供应链ABS 更多被取消发行，CMBS 审核较严 .......... 16

二级债交：存在负面事件博弈空间 ........... 17

人民币：13 家公司连续三年波幅居前，存在个券可获取长期资本利得 ....... 17

美元债：估值偏离高于人民币，泰禾、泛海波动剧烈 ...... 21

市场联动：2019 相关性减弱，情绪指标具备预测性 ............ 24

人民币市场一二级联动性远高于美元市场，波动性二倍于美元市场 ........... 24

情绪指标：一级市场投标热度 ..... 25

资金流向：公司持仓市值变动明显，资金青睐优质标的 ....... 26

投资资金日益充足..... 26

债基对地产信用债配置偏二级 ..... 26

公司债券持仓变动剧烈，金融街最为资金追捧 ....... 29

政策回顾：严控风险的目标明确 ...... 30

图表目录

图1：中资房企仍有大量人民币债持续发行，但增速趋缓 ...... 4

图2：中资房企2019H2 净融资趋冷，年末净融资主要来源为美元债 ...... 4

图3：美元债市场，中资房企融资期限结构短期化 ....... 5

图4：B 与Ba 评级债券在美元债市场发行最多 ............ 5

图5：公司债市场，高收益债收益率较市场总体更高 ............. 6

图6：地产公司债市场，高收益债收益率亦更高 ........... 6

图7：2018 年投机级与投资级息差较高，另两年不同等级息差逐步上升 .......... 6

图8：2019 年，人民币债融资期限增长 ..... 7

图9：相较2018 年，2019 年一级市场信用资质下沉 ............ 7

图10：不同企业性质的信用利差扩大 ......... 8

图11：排名前列公司发债集中度（%） ............. 12

图12：各排名层级的上市公司近三年加权票息（%） ......... 12

图13：房地产公司非永续未到期美元债加权票息（%） ...... 13

图14：终止审查的房企ABS 底层资产分类（图形显示清楚）...... 16

图15：新城发展特定个券2019 年月度估值变动（%） ....... 18

图16：福星股份特定个券2017-2019 年月度估值变动（%） ....... 18

图17：三盛宏业特定个券2019 年月度估值变动（%） ....... 18

图18：天房发展特定个券2017-2019 年月度估值变动（%） ....... 18

图19：泛海控股特定个券2017-2019 年月度估值变动（%） ....... 21

图20：融创中国特定个券2017-2019 年月度估值变动（%） ....... 21

图21：美元债市场二级YTM 与一级融资利率三年变动趋势（中位数） ......... 24

图22：人民币债市场二级YTM（中位数）与一级融资利率（加权）变动趋势 25

图23：票息相对投标上限之差与二级市场收益率密切相关 ........... 25

图24：债券型基金与混合型基金在全市场占比全年上升 ..... 26

图25：第一重仓个券为地产债的基金的同类排名分布 ......... 28

图26：2019Q3 全部基金重仓地产个券的单个基金最高重仓比（6%以上） ... 28

表1：融资期限对融资主体利率上升的影响并不明显 ............. 6

表2：近三年地产美元债市场的可转债共4 笔 ..... 7

表3：除AA-级主体外，其他评级加权票息在2019 年回落............. 8

表4：二级市场信用利差与一级市场反向变动 ..... 8

表5：境内外发债房企近三年加权票息及息差 ..... 9

表6：近三年仅在境内或境外融资的主体的加权票息 ........... 10

表7：上市公司近三年境内外市场净融资及未来偿还压力 ............. 11

表8：14-19 年中资房企境内发行ABS 及2020 年到期情况 ......... 14

表9：2017 年-2019 年取消发行的供应链ABS........... 16

表10：2019 年上行幅度每月最大个券所属公司列表（人民币） ........... 17

表11：2019 年每月下行幅度最大个券所属公司列表（人民币） ........... 19

表12：2017-2019 年当月上行波幅均居前的个券所属公司 ........... 20

表13：2017-2019 年当月下行波幅均居前的个券所属公司 ........... 20

表14：2019 年每月上行幅度最大个券所属公司列表（美元） ...... 21

表15：2019 年每月下行幅度最大个券所属公司列表（美元） ...... 22

表16：债券型基金活跃换仓重仓地产债 ............ 27

表17：上市公司境内人民币债受公募基金重仓总市值及相对持仓变动 ........... 29

表18：历年地产相关融资政策（2013-2019） ........... 30