REITs 组织结构和经营特点( 19 页)

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上世纪 90 年代初，不动产行业发生了根本性的转变，许多内部管理型REITs 应运而生。本文记录了外部管理和内部管理型 REITs 之间的差异，并注意到内部管理型 REITs 正在迅速主导不动产行业。1991 年到 1996 年间，外部管理型 REITs 股票市场资本从 60 亿美元增加到 200 亿美元，而内部管理型 REITs 股票市场资本从 40 亿美元增加到超过 1020 亿美元。我们的分析证实，外部管理型 REITs 正在迅速转型，以保持与内部管理型 REITs 的竞争力。 

此外，我们还检验了一个假设，即内部管理型 REITs 的结构形式天生优于外部管理型 REITs，因此会在经营绩效上表现出显著的差异。支持这一假设的证据是复杂的。利用 139 个股权型不动产投资信托基金的数据集，我们研究了外部管理和内部管理型REITs 在经营结构、增长前景、营业收入和费用、现金流和盈利能力、股权回报、Beta 测试和资本成本方面的差异。回归结果表明，1993 年后，内部管理型 REITs 确实有较高的租金收入占总收入的比率、较低的支付比率和较低的资本成本。然而，我们发现内部和外部管理型 REITs 之间的资本回报率(ROC)、账面权益回报率(ROE)或利润率没有显著差异。因此，在控制了公司规模和不动产行业的影响后，内部管理的REITs 的优势似乎很小。 

我们还检验了 Linneman(1997)关于企业规模经济存在的假设。回归结果显示，较大的公司确实有较高的利润率、租金收入比率和较低的隐含资本化率。然而，我们没有发现企业规模和费用比率之间的统计显著关系。最后，我们检验了企业规模对REIT 加权平均资本成本（WACC）、资本回报率和EVA 价差的影响，证实了大型 REIT 确实在显著降低资本成本方面有优势的假设。我们的研究结果表明，每增加十亿美元的市值，资本成本就会减少 2.2%。