国外REITs 实践案例分析( 62 页)

---

目 录

1、全球市场：2 万亿美元规模，遍布成熟及新兴市场 ........ - 6 -

1.1、绝对视角：十三大市场规模突破百亿，马太效应显著 ........... - 6 -

1.2、相对视角：占GDP 和股市总市值比重约2.78%、2.64% .......... - 9 -

2、区域市场：美国模式引领世界，亚太本土化经验值得重视 .......... - 12 -

2.1、美国市场：税惠推动繁荣，广义基建类市值占比达44% ........ - 12 -

2.2、亚太市场：近年发展全面提速，本土化经验值得借鉴 .......... - 15 -

2.3、欧洲市场：英法头部地位稳固，西班牙快速复苏 ..... - 18 -

2.4、泛拉美市场：加拿大市场经验成熟，墨西哥打造区域第二极 .... - 20 -

2.5、泛非洲市场：南非一枝独秀，沙特指数级成长 ....... - 21 -

3、REITs 财务分析方法论 ............. - 22 -

3.1、建议引入FFO 和P/FFO 辅助分析运营表现及估值水平 .......... - 22 -

3.2、重点关注有效税率、现金流、分红、杠杆率等指标 ............ - 23 -

4、美国五类REITs 案例深度剖析 ...... - 24 -

4.1、概述：基建类REITs 增速快、规模大、回报率高 ..... - 24 -

4.2、狭义基建类：AMT/ CCI ........ - 28 -

4.3、数据中心类：EQIX/ DLR ....... - 33 -

4.4、自建仓储类：PSA/ PLD ........ - 39 -

4.5、园区地产类：ARE ............. - 43 -

4.6、医疗保健类：PEAK ............ - 47 -

5、亚太市场REITs 案例深度剖析 ...... - 50 -

5.1、J-REITs 基建类案例：IIF ...... - 50 -

5.2、H-REITs 地产类案例：领展 ..... - 53 -

6、借鉴境外实践经验，积极展望中国市场 ....... - 55 -

6.1、境外市场发展经验总结 ........ - 55 -

6.2、境外案例实践经验总结 ........ - 58 -

6.3、展望国内RETIs 市场趋势 ...... - 60 -

7、风险提示 ...... - 62 -

图表

图1、全球主要REITs 市场 ............. - 7 -

图2、2003-2019 年全球REITs 市值规模 .......... - 7 -

图3、2011-2019 年全球REITs 市值变化 .......... - 7 -

图4、1971-2019 年美国REITs 规模（亿美元） ..... - 8 -

图5、2002-2019 年其余市场REITs 规模（亿美元） .......... - 8 -

图6、2019 年REITs 规模百亿美元梯队 ........... - 8 -

图7、2019 年各市场REITs 市值份额 ............. - 8 -

图8、亚太头部市场2011-2019 年市值（亿美元） ........... - 8 -

图9、其他头部市场2011-2019 年市值（亿美元） ........... - 8 -

图10、主要市场REITs 市值占当地GDP 比重情况 ........... - 10 -

图11、主要市场REITs 市值占当地股市市值比重 ........... - 11 -

图12、1971-2019 年美国REITs 市值规模及结构 ............ - 13 -

图13、富时权益类REITs2000-2019 年P/FFO 变化 .......... - 13 -

图14、富时权益类REITs2000-2019 季度营运现金流变化（百万美元） . - 13 -

图15、富时狭义基建REITs2011-2019 年FFO 占比 .......... - 14 -

图16、富时广义基建REITs2011-2019 年FFO 占比 .......... - 14 -

图17、亚太主要市场2002-2019 年REITs 规模变化（亿美元） ........ - 15 -

图18、亚太五个核心市场2011-2019 年REITs 市值变化（亿美元） .... - 16 -

图19、欧洲主要市场2002-2019 年REITs 规模变化（亿美元） ........ - 18 -

图 20、欧洲四个核心市场2011-2019 年REITs 市值变化（亿美元） .... - 19 -

图21、泛拉美主要市场2011-2019 年规模（亿美元） ....... - 20 -

图22、泛拉美核心市场2011-2019 年市值（亿美元） ....... - 20 -

图23、泛非洲主要市场2011-2019 年规模（亿美元） ....... - 21 -

图24、泛非洲核心市场2011-2019 年市值（亿美元） ....... - 21 -

图25、美国各类REITs 的市值-估值-增速表现 ............. - 25 -

图26、美国各类REITs 近5 年平均回报率 ........ - 25 -

图27、狭义基建类REITs 近5 年平均回报率 ...... - 26 -

图28、IDC REITs 近5 年平均回报率 ............ - 26 -

图29、自建仓储类REITs 近5 年平均回报率 ...... - 26 -

图30、工业类REITs 近5 年平均回报率 .......... - 26 -

图31、美国REITs 应用领域拓展历程 ............ - 26 -

图32、AMT 2011-2019 年营收构成（百万美元）............ - 29 -

图33、AMT 2012-2019 年铁塔数量及2019 年分布........... - 29 -

图34、AMT 2011-2019 年FFO/AFFO（百万美元） ........... - 29 -

图35、AMT 2011-2019 年市值及P/FFO（百万美元） ........ - 29 -

图36、AMT 2006-2019 年盈利能力 ..... - 29 -

图37、AMT 2002-2019 年EV/EBITDA ............. - 29 -

图38、AMT 2011-2019 年每股股利及股息率 ...... - 30 -

图39、AMT 2011-2019 年分红及支付比率（百万美元） ...... - 30 -

图40、AMT 2011-2018 年回报率水平（%） ....... - 30 -

图41、AMT 2006-2017 年有效税率 ..... - 30 -

图42、AMT 2002-2018 年杠杆率 ....... - 30 -

图43、AMT 2002-2019 年融资成本（%） ......... - 30 -

图44、CCI 2012-2019 年营收 ......... - 31 -

图45、CCI 2013-2019 年杠杆率 ....... - 31 -

图46、CCI 2013-2019 年FFO/AFFO ..... - 32 -

图47、CCI 2013-2019 年市值及P/FFO ........... - 32 -

图48、CCI 2012-2019 年每股股利及股息率 ...... - 32 -

图49、CCI 2012-2019 年分红及支付比率 ........ - 32 -

图50、CCI 2012-2019 年盈利能力 ..... - 32 -

图51、CCI 2013-2019 年 EV/EBITDA ............ - 32 -

图52、2007-2019 年全球及中国IDC 市场规模 ............. - 33 -

图53、2017 年各IDC 服务商市场份额 ........... - 33 -

图54、EQIX 2002-2019 年营收变化 ............. - 35 -

图55、EQIX 2014-2019 年机柜量及2019 年分布 ............ - 35 -

图56、EQIX 2013-2018 年 FFO/AFFO（百万美元） .......... - 35 -

图57、EQIX 2013-2018 年市值及P/FFO .......... - 35 -

图58、EQIX 2014-2019 年每股股利及股息率...... - 35 -

图59、EQIX 2011-2019 年分红及支付比率 ....... - 35 -

图60、EQIX 2010-2019 年盈利能力（%） ........ - 35 -

图61、EQIX 2000-2019 年杠杆率（%） .......... - 35 -

图62、EQIX 2009-2019 年有效税率 ............. - 36 -

图63、EQIX 2000-2019 年资本开支（百万美元） ........... - 36 -

图64、DLR 2002-2019 年营收及租金收入 ........ - 37 -

图65、DLR 2004-2019 年净可租面积及2019 年分布 ......... - 37 -

图66、DLR 2008-2019 年NOI/FFO/AFFO .......... - 37 -

图66、DLR 2008-2019 年市值及P/FFO ........... - 37 -

图67、DLR 2005-2019 年盈利能力（%） ......... - 37 -

图68、DLR 2004-2019 年EV/EBITDA ............. - 37 -

图 69、DLR 2004-2019 年每股股利及股息率 ...... - 37 -

图70、DLR 2008-2019 年分红及支付比率 ........ - 37 -

图71、DLR 2008-2018 年回报率水平 ............ - 38 -

图72、DLR 2012-2019 年有效税率 ..... - 38 -

图73、DLR 2002-2019 年杠杆率（%） ........... - 38 -

图74、DLR 2002-2019 年融资成本（%） ......... - 38 -

图75、PSA 2000-2019 年总收入及租金收入 ...... - 39 -

图76、PSA 2009-2019 年净可租面积及2019 年分布 ......... - 39 -

图77、PSA 2010-2019 年NOI/FFO/AFFO .......... - 40 -

图78、PSA 2010-2019 年市值及P/FFO ........... - 40 -

图79、PSA 1990-2019 年盈利能力（%） ......... - 40 -

图80、PSA 1994-2019 年分红 ......... - 40 -

图81、PSA 2010-2018 年回报率水平 ............ - 40 -

图82、PSA 2006-2019 年杠杆率 ....... - 40 -

图83、PLD 2009-2019 年营收及租金收入 ........ - 41 -

图84、PLD 2009-2019 年净可租面积及2019 年分布 ......... - 41 -

图85、PLD 2011-2019 年NOI/FFO/AFFO .......... - 41 -

图86、PLD 2011-2019 年市值及P/FFO ........... - 41 -

图87、PLD 2011-2019 年盈利能力（%） ......... - 41 -

图88、PLD 2007-2019 年EV/EBITDA ............. - 41 -

图89、PLD 2009-2019 年每股股利及股息率 ...... - 42 -

图90、PLD 2011-2019 年分红及FFO 支付比率 ............. - 42 -

图91、PLD 2011-2018 年回报率水平 ............ - 42 -

图92、PLD 2014-2019 年有效税率 ..... - 42 -

图93、PLD 2009-2019 年杠杆率（%） ........... - 42 -

图94、PLD 2007-2019 年融资成本（%） ......... - 42 -

图95、ARE 1997-2019 年营收及租金收入 ........ - 45 -

图96、ARE 2007-2019 年 RSF 及2019 年分布 ..... - 45 -

图97、ARE 2015-2019 年物业入租率及收费水平............ - 45 -

图98、ARE 2009-2019 年物业运营支出/收入 ..... - 45 -

图99、ARE 2008-2019 年NOI/FFO（百万美元） ............ - 45 -

图100、ARE 2008-2019 年市值及P/FFO .......... - 45 -

图101、ARE 2000-2019 年股利及股息率（美元） ........... - 46 -

图102、AMT 2008-2019 年分红及支付比率（百万美元） ..... - 46 -

图103、ARE 2008-2018 年回报率（%） .......... - 46 -

图104、ARE 1996-2019 年杠杆率（%） .......... - 46 -

图105、PEAK 1991-2019 年营收及租金收入 ...... - 48 -

图106、PEAK 1992-2019 年EV/EBITDA ........... - 48 -

图107、PEAK 2008-2019 年NOI/FFO/AFFO ........ - 48 -

图108、PEAK 2008-2019 年市值及P/FFO ......... - 48 -

图109、PEAK 1991-2019 年盈利能力（%） ....... - 48 -

图110、PEAK 1991-2019 年有效税率 ............ - 48 -

图111、PEAK 1994-2019 年每股股利及股息率 ............. - 49 -

图112、PEAK 1991-2019 年分红 ....... - 49 -

图113、PEAK 1991-2019 年杠杆率 ..... - 49 -

图114、PEAK 2000-2019 年融资成本（%） ....... - 49 -

图115、2020 年IIF 资产分布 ......... - 51 -

图116、2020 年IIF 租约分布 ......... - 51 -

图117、IIF 2008-2019 年资本支出 ............. - 51 -

图118、IIF 2009-2018 年净可租面积 ........... - 51 -

图 119、IIF 2008-2019 年收入及租金收入 ....... - 52 -

图120、IIF 2008-2019 年FFO ......... - 52 -

图121、IIF 2008-2019 年EV/EBITDA ............ - 52 -

图122、IIF 2008-2019 年市值及P/FFO .......... - 52 -

图123、IIF 2008-2018 年盈利能力 ............. - 52 -

图124、IIF 2008-2019 年分红 ........ - 52 -

图125、IIF 2008-2019 年杠杆率（%） .......... - 52 -

图126、IIF 2008-2018 年有效税率 ............. - 52 -

图127、领展2019 年所持物业估值结构 .......... - 54 -

图128、领展2007-2019 年收入结构 ............. - 54 -

图129、领展2010-2019 年净利润及净利率 ....... - 54 -

图130、领展2010-2019 年市值 ........ - 54 -

图131、领展2007-2019 年股利及股息率 ......... - 54 -

图132、领展2010-2019 年EV/EBITDA ........... - 54 -

图133、领展2010-2019 年有效税率 ............. - 54 -

图134、领展2010-2019 年杠杆率 ...... - 54 -

图135、1990-2019 年REITs 及纳指指数变化...... - 56 -

图136、1990-2019 年道指及标普500 指数变化............. - 56 -

表1：美国REITs 税收相关法案文件 ............. - 13 -

表2：富时各类权益REITs 简介（截至2020 年Q1） ......... - 14 -

表3：美国及亚太REITs 市场指引对比 ........... - 16 -

表4：美国及亚太REITs 市场关于税收处理对比 ............ - 17 -

表5：富时广义基建类REITs 简介（截至2020.5.17） ....... - 27 -

表6：2019 年ARE 前20 大租户一览 ............. - 44 -

表7：2019 年PEAK 持有物业及经营情况（千美元） ......... - 48 -

表8：IIF 基础设施类资产统计 ........ - 51 -

表9：主要指数年复合回报率对比（%，截至2020Q1，最高回报率以红色标出） -57 -

表10：部分美国REITs 股权结构及财务状况统计 ........... - 58 -

表11：Vanguard 投资REITs 情况（不完全统计） ........... - 60 -