REITs在工业物流地产中的应用

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来源：REITs行业研究 作者：刘洋

物流地产是地产行业少有的成长领域，中国物流地产正迎来绝佳发展机遇，规模网络化对物流地产企业至关重要，工业物流地产商通过发行REITs的方式募集资金，降低资金成本，从而携资本优势快速扩张。

本文全面介绍全球工业物地产REITs发展状况及中国展望，供读者参考。

GLP和宝湾物流的一退一进

2017年7月14日，新加坡上市公司普洛斯公布中国财团116亿美元成功收购普洛斯，大幅溢价收购说明中国财团极其看中公司的项目运营经验。该财团包括：厚朴投资占股21.3%、万科集团占股21.4%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。

2018年1月22日普洛斯正式宣布从新加坡证券交易所退市，标志着普洛斯的私有化进程全面完成。

2018年1月25日，央企中国南山集团旗下的南山控股(5.92 -2.79%,诊股)（002314.SZ）与深基地B(25.79 -1.23%,诊股)（200053.SZ）同时发布公告，南山控股通过换股方式吸收合并深基地的交易在证监会并购重组委第5次会议上无条件过会。交易后，深基地B将终止上市并注销法人资格，南山控股将承继及承接深基地的全部资产及其他一切权利与义务。

南山控股换股吸收合并深基地的顺利过会，中国A股由此将诞生历史上真正意义的“物流地产第一股”。因为本次进入南山控股上市公司的资产中，分量最重的就是深基地B旗下的物流地产平台，中国本土最大的国资物流地产商——宝湾物流。

中国物流地产正迎来绝佳发展机遇

物流地产是地产行业少有的成长领域。目前，基于个人消费增长、电商崛起等所带来的旺盛物流仓储需求，轨道交通、高铁站点、创业产业园等建设需要，中国物流地产行业已经迎来绝佳的发展机遇。

1. 未来优质物流仓储设施增长空间巨大

《中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》指出，中国目前大约为5.5亿平方米的仓储物流面积，但其中现代化物流设施仅为1.1亿平方米，人均仓储面积也仅为美国的1/13，约为0.41平方米，与美国人均的5.41平方米相差巨大。此外，我国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约2600万平米，人均面积不到0.015平米，而美国高标准物流设施总存量约为3.7 亿平米，折合人均面积达1.17 平米。

我国优质物流设施60%位于一线城市，随着电商和第三方物流业务向二三线城市密集渗透，未来优质现代物流仓储增长空间巨大。现代物流设施仅占了总需求的20%，市场较为零碎，面对当前仓储物流市场的不断发展扩张，当前国内物流仓储资源的供应量还远远不够，未来尚有巨大的发展空间。

2. 物流地产投资回报率持续上升

目前我国优质物流仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等传统公路路网及物流设施相对发达的区域为主，正在向二三线城市扩展。一线城市由于需求旺盛、供应稀缺，租金涨幅高于二线城市，但是由于拿地成本走高，目前从回报上稍逊二线城市。但考虑到一线城市电商和第三方物流业务更为稳定，空置率低，产业布局比较成熟，一线城市仍更具投资吸引力。

根据CBRE的统计报告，从投资回报上看，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6-8%，高于商业地产的4-5%，住宅地产的2-3%。而且商业地产由于标准化低，证券化难度更大，物流地产更受到海外基金和长期投资者的青睐。另一方面，随着核心城市中心不断外扩，一些早期低价获取仓储用地由于土地用途变更，地价可能出现爆炸式增长，也能给相关企业带来丰厚收益。

3. 目前的竞争格局

目前国内物流地产商主要是以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业和以宝湾、宇培、易商等为代表的国内物流地产商。

新的参与者包括：（1）以阿里菜鸟物流、京东、1号店等电商企业；（2）万科、绿地等传统房地产商转型物流地产开发商；（3）以平安不动产为代表的险资；（4）以TCL、中储股份(9.05 -4.13%,诊股)等传统工商贸企业盘活存量工业工地而进去物流地产行业。

GLP：全球领先的物流地产商

1. 概况

新加坡普洛斯集团（Global Logistic Properties，GLP）是全球领先的现代物流设施提供商，业务遍及中国、日本、巴西和美国。公司前身是美国普洛斯集团（ProLogis）的亚洲业务，2008年被新加坡政府投资公司（GIC）以13亿美元收购，并于2010年10月在新加坡证券交易所上市。

目前普洛斯在8个国家的市场处于领先地位，是全球最大的房地产基金管理者之一，管理的总资产达430亿美元，在全球管理的物业组合达5900万平方米。而中国作为普洛斯集团最大的市场，也是最主要的增长市场，其在中国的物流基础设施总建筑面积达2960万平方米，市场份额超过第2名到第10名的总和。

2. 业务模式：物业开发、运营和基金管理高效结合运作

普洛斯的业务遍及中国、日本、美国和巴西的117个主要城市，拥有并管理约5,492万平方米的物流基础设施，形成了一个服务于4000余家客户的高效物流网络。通过标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，普洛斯致力于为全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高供应链效率，达成战略拓展目标。

传统物流地产企业是地产开发加物业管理，自身前期投入巨大，资金负担重。普洛斯的运作模式是，在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施，出租给客户并为其提供物业管理服务，但不参与客户的日常物流业务经营，收益来源于租金、物业增值与管理费。

地产开发部门进行标准化设施开发或定制开发，完成后的项目交给运营部门进行出租，再将更加成熟物业置入物流地产基金，从而使得初期基建投资的大量资金收回来进行下一个项目投资，与此同时基金管理部门又可通过基金管理收取管理费和分红获利，实现了资本循环的完整闭环。

3. 普洛斯的三大业务：

（1）地产开发：地产开发部门负责经营地产开发业务，把地产建设成可以使用的物流中心，然后将开发建成的物流中心出售给普洛斯地产基金或是第三方获取收益，或者将建成的地产交付给地产运营部门用于出租。

（2）地产运营：地产运营部门负责管理和运营现代物流设。项目完工后，地产开发部门将项目移交给运营部门管理，运营部门通过进一步的招租和服务完善，使项目达到稳定运营状态。

（3）地产基金管理：基金管理业务主要是指组织投资者募集资金、收购地产、设立基金，并由普洛斯作为基金经理管理基金旗下的地产，获取基金管理费收入和基金分红收益。主要通过向地产开发部门收购或是向第三方收购获取地产。

GLP的经营模式如下：

宝湾物流：中国最大国资物流地产商

宝湾物流控股有限公司，是深圳赤湾石油基地股份有限公司与中国南山开发（集团）股份有限公司共同投资成立的高端物流设施投资平台。成立于2011年7月，注册资本5亿元人民币，发展至今，已在中国32个经济热点城市实施战略性布局，构筑规模强大的物流设施服务网络。

作为自有核心仓储资产的物流服务商、行业领先的国际物流园区开发商和运营商，宝湾物流致力于打造综合化、专业化、标准化的物流服务体系，不断丰富和创新业务模式，充分满足第三方物流企业、商贸零售企业、电子商务企业和生产制造企业对仓储设施在运作效率、安全和环境等多方面的要求，并积极开展并购、合资、定制等多种仓储物流开发与营运模式。目前，宝湾物流已发展成为享誉全国的著名物流品牌。主要业务：物流运营管理、标准设施开发与运营、定制仓储设施、运输与配送、电子商务仓储服务、供应链金融服务、冷链物流、医药物流等。

宝湾物流园区运营面积在国内排名前三。作为国内市占率前五（6%）的物流地产开发运营商，宝湾物流园区自2014年以来拿地速度加快，预期未来3-5年运营规模将实现快速增长，在全国经济热点区域的网络优势将持续增强。公司在物流园区选址、开发建设、运营管理等方面均积累了丰富的经验，从项目开发、价格标杆、客户资源、服务标准、品牌声誉、盈利能力等多方面来看，宝湾物流在各地物流仓储市场上均处于领先水平。

2017年上半年，宝湾物流业务有5家新园区投入运营，部分已运营园区仓储价格上升、出租率提高使得2017年上半年实现营收27,828万元，同比增长9.54%。2016年，宝湾物流累计仓库使用率94.00%，同比增长2.8%，整体经营效益持续稳健。目前，宝湾控股已有18个物流园投入运营，运营面积达到182.4万方，在建面积116.5万方，拟建面积249万方，总计547.9万方。

宝湾物流不做普通仓，只做高标仓。物流项目从拿到四证开始，建设期12-18个月，园区达到稳定运营的成熟期一般需要2-3年。公司拿地重点布局一二线和强三线城市，14年开始加大拿地力度，按照5年开发到稳定运营周期考虑，预计18-19年开始将有批量物流园区达到稳定运营收租状态，按照平均租金28元/平/月、出租率92%估算，公司全部园区投入运营后，年租金收入可达18亿元左右，按照37%的净利率（不考虑利息费用）估算，稳定后每年可贡献6.6亿净利润。

工业物流地产的融资需求

自从2003年美国工业物流地产商普洛斯（ProLogis）进入中国以来，腾飞（Ascendas）、丰树（Mapletree）、安博（AMB）、嘉民（Goodman)、麦格理（M acquarie）等海外基金纷纷在中国布局。海外投资机构不但具备雄厚的资本，而且有专业的工业地产经营经验。他们的开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户；二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs扩大资本，进行更大的投资。外资专业化地产商的进入，使中国本土工业物流地产投资商业产生危机感，小型地产项目的生存空间愈来愈小，生存环境日益恶化，向外寻求合作的动力越来越强烈，为中国工业物流地产业间的并购提供了充足的供给资源。

其次，国有资产产体制改革的不断推进，使国有企业具备了谋求发展、壮大的源动力，一些国内大型的工业物流地产集团已经迈出了资源整合的步伐。有了并购市场和扩张的内在动力，给中国工业物流地产的收购与兼并带来了新的机遇。

形成颇具规模的企业来谋求与海外基金抗衡，不但要靠规模，品牌的创新和产业结构的调整尤为重要。创建和扩张品牌更需要资本的支持，特别是品牌扩张的高级形式，即通过新建、收购、兼并和控股等方式扩张。。通过战略性的并购重组可调整自身的产品结构、经营结构甚至整个产业结构，通过强强并购快速壮大企业。以REITs为代表的金融资本的介入，为工业物流地产品牌的培育和扩张提供了资本支撑。

REITs对工业物流地产的作用

1. 概述

在欧美发达国家，物流地产基金已成为物流地产行业发展的主流模式，而它与一般私募地产基金的最大区别在于，持有的是稳定运营中的成熟物业而不是开发阶段的物业，即，物流地产企业将高周转的物业开发业务保留在资产负债表内，而将低周转但收益相对稳定的物业持有部分分离出来，置入专门的物流地产基金。资产的分离一方面满足了保险公司、养老基金的长期收益率要求，另一方面则提高了物流地产公司的资金周转速度，推动了规模化进程。此外，地产企业还可以通过基金业绩提成来分享自己开发的优质物业的长期收益。

中国工业物流地产如果要在国际市场中取得胜算，必须要产业规模、结构、绩效等方面形成自己的优势，从而逐步完成集团化、跨国经营等发展战略，而REITs的引入，为企业的发展战略提供了资本保证。REITs可以通过资本手段优化工业物流地产行业内部结构。首先，REITs基于利润最大化的目标，往往把资金投向的具有一定潜力的企业及项目，从而促进工业物流地产业的优胜劣汰和物业项目的优化；其次，通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于地产企业集团的形成，从而实现资源的优化配置。最后，有些工业物流地产REITs可以专门投资某些综合物业项目，通过在这些项目里建设高品质单位物业来提升项目的档次，从而产生联动效应，促进整体项目的地产升值，从而达到盘活存量资产的目的。

2. 核心型地产基金：分离轻重资产的最佳载体

核心型地产基金为出租型物业与开发型物业的资产分离和资金回笼提供了一个双赢通道，既可满足保险公司等机构投资者不动产投资的庞大需求，又能解决城市综合体中出租型物业的资金沉淀问题。

同时，物流地产基金模式不仅适用于物流地产企业，也适用于其他所有需要把轻重资产分离的产业地产。

3. REITs对工业物流地产具体作用：

（1）拓宽融资渠道，降低融资成本：REITs为工业物流地产公司提供资金，其资金成本低、贷款周期长。抵押型REITs提供的抵押贷款利率要低于银行贷款利率，且贷款周期长，一般在十年左右。而权益型REITs提供的资金更是无需还本付息。

（2）方便的退出渠道：权益型REITs可以通过UPREITs形式收购物业，为工业物流地产公司提供了良好的退出渠道，同时，工业地产公司转让物业给REITs免交资产转移所得税。

（3）极大的缩短其投资回收期：考虑到国内尚欠发达的工业物流地产交易市场，对于工业地产的开发类企业而言，REITs提供了一个快速回收其前期投资的渠道；另外，通过持有部分基金单位，可获得物业的部分租金收益，同时还可以获取一定的管理费。对于物业持有类企业而言，虽然租金收益较为稳定，但投资回收期很长，难以持续不断的增加持有物业；而发行REITs，不断将前期项目的投入部分变现，就能很好的解决这一问题。一般来说，通过将物业打包发行REITs，可将其长达15年左右的投资回收周期缩短至6年左右。

工业物流地产REITs模式

1. 基本架构

特征及运作逻辑：

在组织架构上完成物业与资金的闭合循环，利用金融工具使得投资回报期大福缩短。

美国、日本等发达国家的物流地产基本都采用REITs模式，国内由于房地产资产证券化进程较慢，基本依靠增发、自有滚动资金、银行借款等方式。

在开发环节，公司与外部资金设立合资子公司或开发基金进行项目开发，以减少自有资金的占用，把握更多的设施开发机会，以实现迅速的战略布局。

在物业建成后，公司将会把物业出售给REITs 实现资金回笼以进行新项目建设，同时继续持有部分REITs 份额（平均30%）以及管理旗下物业，以分享收益和获取管理费收入。

基金模式有利于公司增加收益、扩大规模布局以及分散风险。开发基金模式使公司利用同样的自有资金开发更多的物业，抢先实现广泛的地域布局以及规模扩张，积累长期发展的关键优势。而更大规模的物业也将带来更多的管理费收益，增厚公司回报。同时，外来资金参与开发基金以及REITs 能分担公司物业开发以及运营中的风险，使得公司经营更为稳健。

2. REITs与自持物业模式的对比：以普洛斯和宝湾物流为例

延伸阅读：美国REITs投资指南

知道你很忙，一秒钟上下几千万那种。所以这张美国市场回报率对比图，放在最前面先看。这根跑赢了市场、跑赢了国债、甚至在2008金融危机之后表现反而出众的橙色的线，就是现在金融工具里最炙手可热的地产基金——REITs。它和外面那些妖艳的金融投资工具好不一样，本文就来为你解读你所需要知道的关于REITs的一切。

简单点，REITs究竟是啥

REITs（Real EstateInvestment Trust）全称应当为房地产投资信托。简单来说，REITs是一类公司，主要业务与房地产息息相关，拥有、运营、管理能产生收入的房地产或者为其提供按揭资金。借鉴于共同基金的概念，REITs的股东能从REITs所拥有的房地产投资项目中获得收入和分红，以及长期的资本增值。

REITs按照其属性，分为权益类、按揭类、和混合类。权益类REITs指的是该公司拥有能持续产生租金以及其他持续性收入的房地产；按揭类REITs指的是公司为房地产提供按揭，所产生的按揭定期还款作为持续性收入；混合类顾名思义则是两者业务兼有。

投资REITs的大多数投资人都是看中了它的高收入、长期增长的特点。REITs也帮助投资人多样化收入流。然而，每一种投资都有它的优劣，REITs也是不例外。REITs有其得天独厚的优势：多样化的资产组合，丰厚的分红政策，充分的流动性，稳定的长期表现和高透明度。最大的特点是绝大部分的收入都以红利形式发放给股东。

1960年，为了提高房地产融资能力，美国国会提出了REITs的概念，降低了房地产投资的资金、合规门槛，使得大规模的、产生收入的房地产投资项目对于普通投资人也成为可能。经过50多年的发展，REITs已经和经济的方方面面联系在一起。涉及的种类非常分散，包括公寓、医院、酒店、工厂、护理中心、办公建筑、购物中心、仓库、林地等等。

嚯，能展开说说吗

就像所有投资一样，REITs既有好处也有坏处。咱先来看看这枚硬币的正面——

高分红：合规要求中规定，至少90%的收入必须以红利形式分配给投资人。收入的主要部分保证用于回馈股东。

投资组合多样化：一般来说，房地产价格和股票市场价格相关性不大。将REITs纳入投资组合是常用的风险分散手段。根据历史数据，REITs的回报率持续跑赢市场，也是降低系统风险，对冲通货膨胀的有效手段。

收入的持续性：长期的租约使得在较长时间内，都有稳定的、值得信赖的收入。

流动性高：REIT股份能在主要公开市场上交易，使得权益的获得与转移十分方便，而不需要投资人实际处理买卖房产的繁琐手续。

专业管理团队：通常来说REITs会由专业的、有经验的房地产管理人员负责管理。免去了投资人耗费时间精力管理房地产的需要。

透明度高：SEC注册的REITs必须遵守定期披露财务信息和运营信息的要求，透明可控。

当然，要辩证地看待事物。同样的优势，也可能成为限制。硬币的反面——

增长幅度有限：REITs最多只能将每年利润的10%重新投入到公司的发展管扩张中。

可能依赖于债务：高昂的红利支出也许会使得管理团队追求更高的杠杆来扩张持有房地产。这有可能导致支付更高的利息，从而导致收入降低。但是与此同时，持有更多房地产也会增加收入来源。

房地产行业的周期性：收入流并非完全保证。房地产很可能受到经济周期的影响，当房地产市场低迷的时候，REITs的业务也会不稳定。

税务影响：将红利分发给股东后，公司并不需要为利润纳税，但是投资人需要为每年的红利缴纳收入所得税。同时，联邦和州有权增加房产方面的税率，从而导致REITs收入的减少。

来点给力的投资指南

好吧，那我只好给大家来点干货。在你下定决心进行一笔深谋远虑的REITs投资之前，最最最最基本的三个REITs相关指标可得知道。

FFO（Funds From Operations）

运营产生的资金。这是衡量REITs表现最常使用的指标。FFO等于REIT的净收入，除去买卖房地产的收入或支出，再加上账面上贬值的价值。

AFFO（Adjusted Funds From Operations）；

CAD或FAD （Cash (or Funds) Available for Distribution）

这个指标是在FFO的基础上进一步调整的结果。这个指标也被称作CAD（Cash Available for Distribution）或者FAD （Funds Availablefor Distribution）。衡量的是REIT产生现金和分发红利的能力。

PSI（Positive Spread Investing）

REIT能以低于房地产初始回报率的成本来募集资金（权益和债务）的能力。

美国REITs市场的成熟度是世界领先的，规模也非常可观。截止至2016年8月底，纽约证券交易所上市的REITs共有189支，市场总价值合计达到9860亿美元，占市场总价值的5.03%。除此之外，还有许多注册或者未注册的、并未公开交易的REITs，根据IRS的记录，大约有1100支有报税记录的美国REITs。

这块饼里面，是现有记录的REITs当中主要的类型分布。最多的是组合类REITs，即包含多种房地产的REITs。紧跟着是公寓、区域购物中心、医疗建筑、办公建筑。房地产投资除了买房置业之外，还有其他有趣的渠道。

给大家举个栗子，比如说房地产大亨Sam Zell所钟爱的公寓类投资。这也是单一种类REITs中最多的一类。当你驱车开到加州任何一个城区中心，一定会看见很多招租的、在建的公寓房。对于热门的公寓、办公、工业建筑来说，收入的来源看租金，租金来源看入住率。截止至2016年底的数据，在所有的权益类REITs中，工业、零售、公寓的入住率最高，超过了整体；而办公楼则不复2000年的辉煌，入住率低于整体。看图吧，相信会给大家更直观的感受。

需要注意的是，持有REITs股份并不等同于成为了相应房地产项目的合伙人。大部分公募REITs只是垂直整合了拥有、注资和管理房地产的公司。这些公司的股份就像其他所有的股票一样，可以在主要交易所上自由交易并保持充分的流动性和市场价格，法律上也遵循相同的财务报告披露要求。

REITs这么好，我也想有自己的REIT

前面已经提到REITs就是一类有特殊要求的公司，那么成立一个REITs就和成立普通的遵循报税原则的公司别无二致。需要注意的是针对REITs的特殊要求。

组织要求（Organizational Requirements）

- 以公司实体的形式存在

- 由董事会或者trustee进行管理

- 从运营第二年开始，至少有100名股东（100原则）

- 任意5位个人股东所持有的股份合计不可超过50%（5/50原则）

运营要求（Operational Requirements）

- 至少75%的总资本投资于房地产

- 至少75%的收入是来源于房地产租金、房地产按揭利息或者房地产售卖

- 至少90%的可征税收入以股东红利的形式发放

合规要求（Compliance Requirements）

- 向IRS提交1120-REIT表格，以减免公司税收以及避免向投资人双重征税

- 每年必须向股东寄送信件，以披露和更新股份受益所有权详情

可见，与其他公司相比，REITs最重要的原则是关于股东和股权分配的100原则和5/50原则，以及一定比例的资本必须用于房地产相关的业务，以及90%红利发放给股东的专门规定。

延伸阅读2：美国REITs年度报告

大盘指数概况：

12月富时全REITs指数下跌了0.1%，富时全股权REITs指数下跌了0.3%， 富时债权REITs指数上升了2.5%，作为参照，标普500指数上涨了1.1%。全年来看，截至12月31日，富时全REITs指数上涨了9.3%，富时全股权REITs指数上涨了8.7%，富时债权REITs上涨了19.8%，而标普500指数上涨了21.8%。

十年期国债收益在2017年比较稳定，12月利率平均约为2.4%，全年平均在2.19%和2.48%之间浮动。

关于各行业板块在12月的表现，零售业板块以3.68%的回报主导市场，这主要得益于尤尼百-洛当克集团兼并西田集团的消息，以及12月节日采购的表现超过预期。其他主要版块在12月均有不同程度的小幅下跌。

全年来看，涨幅最大的板块为基建和数据中心，分别上涨了35%和28%。之后是木材和工业，分别增长了22%和21%。租赁公寓总体上涨6.6%，其中多单元租赁公寓上涨3.7%，移动屋增长25%，独栋别墅增长了17%。尽管十一月和十二月表现良好，零售业板块全年下跌了4.8%

与2016年相比，2017年全股权REITs指数回报上涨了0.5%，为8.68%。而债权REITs指数回报下跌了3%，为19.8%。综合起来，全REITs指数的回报与2016年持平，均上涨9.3%。

接下来我们来看一下各版块的年度对比。与2016年相比，基建和木材板块有最大幅的增长，分别增长了252%和165%。租赁公寓板块较2016年有46%的增长，其中：多单元租赁公寓增长了30%，移动屋增长了76%，而独栋别墅下跌34%。数据中心板块上涨了8%。其他版块较2016年均有不同程度下跌，工业板块下跌了33%。零售业下跌了600%。办公室板块下跌了60%，而医疗板块下跌了86%。