世联行:中国房地产市场2019年回顾与2020年展望

---

目录

[2019年:事实]……3

一、销售篇一一量稳价升，三线转冷

(1)全年商品房销售额16 万亿，增速降至65% 4

(2)量稳价增拉动销售额增长，商业办公呈现结构性恶化  5

(3)一二线热度回升，三四线转冷明显  6

二、土地篇一一土地成交量价背离，一二线仓位配置回升10

(1)情绪跌宕起伏，成交量跌价升  10

(2)核心城市楼面价总体趋稳，长三角与大湾区最受青睐  14

三、融资篇一一货币政策已宽，地产融资未宽……16

(1)到位资金缓增，回款占比提升  16

(2)货币宽松不改融资收紧，发债规模年内逐季回落  17

(3)融资成本震荡下行，融资能力分化明显  19

(4)地产信托余额管控，前端拿地已受影响  20

四、需求篇一一热度回落，理性回归 22

(1)“金九银十”成色不足，市场情绪回归理性 22

(2)购房成本先降后升，房价涨幅明显回落  24

(3)居民杠杆率快速上行，投机性购房将受抑制  25

[2020年:展望]……27

致虚守静复归其根 27

一、宏观篇一一经济形势及政策展望……29

(1)全球经济萎靡，宽松力度加大……

(2)三驾马车显疲态，货币宽松亦有限……

(3)政府部门加杠杆，地产政策更友好……

(4)“新冠”疫情冲击明显，楼市需求不必过度悲观……

(5)商品房市场中长期需求有支撑，房地产仍是中国经济的压舱石

二、债务风险篇一一巨量待偿债务来临，资金链将迎大考 38

(1)巨量待偿债务来临，资金链承受考验……

(2)杠杆易上难下，主动收缩为佳……

(3)头部房企杠杆率分化，背后映射经营策略迥异

(4)短期偿债能力减弱，头部房企分化巨大……

三、库存篇一一库存重抬头，商办最堪忧 44

(1)待售面积止跌回升，商业办公去化为艰

(2)主要城市库存健康，区域之间仍有分化

(3)竣工持续改善，房企资金趋紧……

四、应对篇一一深耕、合作、革新、提效……52

(1)一二线城市仍是核心，深耕助力溢价提升……

(2)把握城市轮动、抱团合作，优选并购机会、适度扩张……

(3)深挖市场，发挥本地资源优势，积极拥抱品牌房企……

(4)拥抱变革，结构效率优于运营效率……

(5)对于疫情严重区域，拿地标准、产品规划、物业管理需重新思考……

(6)商办库存恶化，应积极寻求合作并把握棚改收官之年的机会积极去库

(7)头部房企最新战略要览……

五、大势篇一一都市圈极化，核心城市极化 56

(1)基建带来区域分化，极化效应是必然……

(2)产业格局决定城市命运，五大城市群引领中国经济……

(3)央行扩表推升的普涨格局结束，结构性行情与分化将是常态

六、基于世联一线调研反馈的一些结论 63

(1)关键词:渠道、观望情绪、价格战……

(2)地政策边际松动明显，局部调控仍有升级

(3)购房者年龄后移，改善型成交占比提升…

(4)对于开发商降价，4成地方有限制……

(5)中小开发商资金紧张，存在拖竣工的现象

七、世联跟踪城市年度点评合集……67

2019年度政策大事记……77