未来中国房地产市场空间( 29 页)

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目录

1 房地产进入平稳发展新阶段，住房销售回归需求中枢 .... 5

1.1 房地产进入提质降速的高质量发展新周期 ..... 5

1.2 “房住不炒”引导，销售回归自住需求中枢 ...... 6

2 全国：总量稳定，三大需求支撑下市场空间仍然巨大 .... 7

2.1 支撑未来十年房地产市场空间的六大因素 ..... 9

2.1.1 城镇化：城镇化率持续提升........... 9

2.1.2 人口迁移：城市间人口迁移增加 ......... 10

2.1.3 住房消费升级：观念、区域和品牌三层次消费升级 ..........11

2.1.4 住房质量：居住条件改善......11

2.1.5 经济增长：经济增长带动居民住房消费持续增加 ..... 13

2.1.6 家庭因素：家庭结构变化，家庭规模小型化 ..... 15

2.2 测算我国未来房地产市场空间 ....... 17

2.2.1 6 大因素支撑下的三类自住需求 .......... 17

2.2.2 方法与数据 .... 18

2.2.3 测算结果：市场空间稳固十年以上 ..... 19

3 区域：区域分化，需求向一二线城市和主要城市群集中 ...... 21

3.1 需求向一二线城市集中 ........... 21

3.1.1 测算结果 ........ 21

3.1.2 区域分化成因 ........ 22

3.2 需求向主要城市群集中 ........... 24

3.2.1 测算结果 ........ 24

3.2.2 区域分化成因 ........ 27

图表目录

图表1： 房地产开发投资增速放缓 ......... 5

图表2： 中国城镇套户比（1978-2018） ........ 5

图表3： 存量住房性质构成（2011-2017） .... 5

图表4： 主力置业人口及增速（1970-2018） ........ 6

图表5： 主力置业人口中改善占比增加 ......... 6

图表6： 2014-2019 年棚改货币化去库存测算 ....... 6

图表7： 2016 年以来历次中央政治局会议关于房地产的政策精神..... 7

图表8： 我国未来房地产市场的3 大需求及其6 个支撑因素...... 9

图表9： 2020-2050 年中国城镇化率空间 ....... 9

图表10： 2018 年全世界所有国家地区城镇化率整体分布及主要国家城镇化率列示 ....... 10

图表11： 2018 年我国39 个一二线城市常住人口城镇化率和人均GDP 相关关系 ........... 10

图表12： 2018 年我国31 个省、自治区和直辖市常住人口城镇化率和人均GDP 相关关系 ........... 10

图表13： 我国居民购房观念升级进程图 ........11

图表14： 2015 年城镇家庭户按建筑年代存量住房构成 ....... 12

图表15： 典型城市90-140 平户型占比持续提升 .......... 12

图表16： 中国未来人口预测-恒大研究院 ...... 12

图表17： 中国未来人口预测-联合国 ...... 12

图表18： 2020-2050 年城镇主力置业人口数量及年龄结构 ......... 13

图表19： 1960-2008 年美国GDP 增速和个人住房消费支出增速变化 ....... 14

图表20： 2005-2018 年GDP 和居民居住消费增速 ....... 14

图表21： 1985-2018 年城镇居民消费支出结构 ..... 14

图表22： 1978-2018 年中国GDP 水平 ........... 15

图表23： 中国经济增速处于世界前列 ........... 15

图表24： 我国户均人数呈下降趋势，二人户逐渐超过三人户家庭 .... 16

图表25： 不同国家家庭平均规模 ........... 16

图表26： 不同国家家庭构成 ........... 16

图表27： 日本平均家庭规模随城镇化进程而下降........ 17

图表28： 我国近年来结婚率下降、离婚率上升.... 17

图表29： 未来商品住房需求测算方法 ........... 19

图表30： 商品住房市场空间预测 ........... 19

图表31： 城镇常住人口增加、城市更新改造、居住条件改善年均需求预测 .... 20

图表32： 商品住房市场三大需求趋势变化.... 20

图表33： 一线、二线和三四线城市未来住房市场空间预测 ........ 21

图表34： 重点城市住房需求总量及占比 ....... 22

图表35： 2013 年以来一线城市与全国人均收入水平 ........... 23

图表36： 分线城市经济-人口比 ...... 23

图表37： 二线城市相对于所在省份的经济-人口比值 .......... 24

图表38： 2019-2030 年全国不同区域的住房需求地图 ......... 25

图表39： 2019-2030 年19 大城市群所在省份年均商品住房需求预测 ....... 26

图表40： 2018 年各省经济-人口比 ......... 27

图表41： 2017 年各省乡村常住人口 ...... 28

图表42： 2017 年不同省份的城镇套户比 ...... 28