房地产2020 年展望( 29 页)

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目录

摘要 ....... 4

行业展望篇 ........... 6

关键问题一：销售仍能保持坚挺吗？........... 6

关键问题二：政策有可能放松吗？ ...... 9

关键问题三：竣工会提速吗？ .... 11

关键问题四：开工和投资还能再超预期吗？ ..... 11

地产开发商篇 ...... 14

关键问题五：房企集中度还有多大提升空间？ ......... 14

关键问题六：盈利增速会否显著下滑？..... 17

关键问题七：地产股估值中枢见底了吗？ ......... 19

关键问题八：如何选股？ .... 20

物管服务商篇 ...... 24

关键问题九：物管公司高成长可持续吗？ ......... 24

关键问题十：物管板块估值能站得住吗？ ......... 28

图表

图表1: 我们核心推荐公司的推荐逻辑及盈利、估值情况 ...... 5

图表2: 预计2020 年全国商品房销售面积同比下滑4% .......... 6

图表3: 预计2020 年全国商品房销售金额同比增长1% .......... 6

图表4: 三四线城市当前已开工库存去化月数仍低于2011-2012 年和2014 年水平 ..... 7

图表5: 我们预测2020 年全国住房按揭投放量6.6 万亿元，同比增长3% ........... 7

图表6: 我们测算2015-2020 年新房年均合理需求中枢11-12 亿平方米，之后十年将逐渐降至每年8-10 亿平方米 ....... 8

图表7: 自2017 年以来强三四线城市与弱三四线城市销售走势显著背离 .... 9

图表8: 此轮周期三四线新房销售市场的波动性在逐渐减弱 .......... 9

图表9: 以往几轮周期房地产政策梳理 .... 10

图表10: 以往几轮周期政策的放松均出现于商品房市场和土地市场持续六个月左右负增长之后 ........... 11

图表11: 统计局口径的竣工面积与我们推算的竣工面积增速比较 ...... 11

图表12: 预计2020 年全国房屋新开工面积同比下滑3% ...... 12

图表13: 预计2020 年全国房地产开发投资同比增长6% ...... 12

图表14: 全国新开工面积的走势滞后于300 城土地成交面积半年左右 ...... 12

图表15: 一二线城市土地成交延续韧性，料带动明年开工保持正增长 ...... 12

图表16: 三四线城市土地成交已出现同比下滑，明年开工大概率转负 ...... 12

图表17: 土地购置费增速通常滞后于合约口径的土地出让金增速1 年到2 年 .......... 13

图表18: 国内头部房企销售集中度将进一步提升 .......... 14

图表19: 受行业竞争加剧、经营门槛提高驱动，美国TOP3 房企销售市占率近年来持续提升，2018 年已接近20% ... 14

图表20: 预测TOP10 房企销售的长期增长空间...... 14

图表21: 覆盖房企2019-20 年销售金额及增速预测 ....... 15

图表22: 覆盖房企2019 年前9 月销售表现 .... 15

图表23: 截至2019 年中期，覆盖房企存量土储充裕，普遍可支持未来3-4 年销售 ......... 16

图表24: 覆盖标的销售去化率2019 年仅小幅下滑、彰显强韧性 ........ 16

图表25: 绝大部分覆盖标的拿地权益比今年以来有所回升 .......... 16

图表26: 覆盖A 股房企2016A-2020E 归母净利润平均增速 .... 17

图表27: 覆盖H 股房企2016A-2020E 核心净利润平均增速 .... 17

图表28: 覆盖房企2019-20 年盈利预测及与市场一致预期对比 ........... 17

图表29: 截至2019 年中期，主要覆盖房企总土储平均楼面地价仍处于合理水平 .... 18

图表30: 预计龙头房企合约毛利率有望于2019-20 年逐步企稳，带动结算毛利率于2021-22 年企稳 .... 18

图表31: 覆盖A 股房企2015A-20E 平均利润率 ...... 18

图表32: 覆盖H 股房企2015A-20E 平均利润率 ...... 18

图表33: 覆盖A 股及H 股房企在过去几轮政策放松期市盈率均实现明显扩张 .......... 19

图表34: 覆盖房企可比估值表 .......... 20

图表35: 覆盖房企土储按城市能级和都市圈拆分 .......... 21

图表36: 覆盖大、中、小市值房企增长动能对比 .......... 21

图表37: 我们对覆盖标的拿地渠道多元程度进行定性评估 .......... 22

图表38: 覆盖A 股和H 股标的投资性物业财务表现 ..... 22

图表39: 当前零售物业一级市场资本化率对标 ...... 23

图表40: 典型房企在投资性物业公允价值重估时使用的资本化率较实际成交水平更为保守 ........... 23

图表41: 从当前市值来看，市场对龙湖和华润拥有的持有型物业组合给予5%甚至更高的资本化率 ..... 23

图表42: 中期维度，核心公司仍可实现可观在管面积的年化复合增长 ...... 24

图表43: 丰厚储备面积和被验证的存量市场拓展及收并购能力保证中期维度的管理规模扩张 ....... 24

图表44: 对社区服务的挖掘仍在初级阶段 ...... 24

图表45: 社区增值服务在发展初期增长迅速 .......... 24

图表46: 前十强/百强物管公司市占率 .... 25

图表47: 绿城服务在新房销售市场中第三方签约市占率提升 ...... 25

图表48: 碧桂园服务在新房销售市场中第三方签约市占率提升 .......... 25

图表49: 碧桂园服务科技化进程 ...... 26

图表50: 龙头物业公司抢滩布局科技化，年均研发投入甚至超过百强企业平均净利润 ........... 26

图表51: 2018 年主要上市公司合约面积增长来源 .......... 26

图表52: 未来可能的社区增值服务需求集合与分发模式 ...... 27

图表53: 政府推进“向社会力量购买服务”、释放非核心职能 .... 27

图表54: 龙头物管公司有能力为政府和企业提供一站式服务产品 ...... 28

图表55: 物管公司可比估值表 .......... 28

图表56: 以较早上市的绿城服务为例，展示后续新股上市对其股价表现的影响 ....... 29