物流地产行业发展分析报告( 25 页)

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正文目录

1. 崛起契机：多元化存量转型需求....... 4

1.1. 布局轻资产运营的重要战略路径... 4

1.2. 物流红利政策频繁出台..... 5

2. 行业前景：供不应求下空间广阔....... 7

2.1. 未来优质物流仓储需求增长空间大............. 7

2.2. 供不应求下租金持续上涨，物流地产投资回报率相较更高. 9

2.3. 互联网零售崛起将与物流地产相辅相成...10

2.4. 土地获取难度增大，或成物流地产发展阻力.........11

3. 行业盈利模式及趋势...........12

3.1. 物流地产运营模式...........12

3.2. 传统盈利模式.....14

3.3. 新兴投融资模式：REITS 等物流基金.......16

3.3.1. 物流地产投资概况........16

3.3.2. 核心融资模式..17

4. 涉及物流地产业务的典型房企........19

4.1. 房企主导运营：主流模式.............19

4.1.1. 万科：抢占一二线物流资源，拓展基金等多融资渠道....19

4.1.2. 招商蛇口：湾区区位及产业地产定位双重优势..20

4.1.3. 光明地产：依托集团食品产业资源，发展高端冷链物流21

4.2. 收购参股物流地产商：协同效应最大化...23

4.2.1. 万科：参股普洛斯发挥协同效应............23

4.2.2. 南山控股： 吸收合并深基地 B，成为首支物流地产股..24

4.3. 与物流企业合作：资源互补.........24

4.3.1. 绿地集团..........24

4.4. 与电商企业合作：品牌集聚效应.25

4.4.1. 荣盛发展..........25

图表目录

图 1 增量开发商到存量运营商的变迁路径.......4

图2 增量开发商到存量运营商的变迁路径.......5

图3 中美物流仓储面积对比亿方.......7

图4 目前国内仓储供应类型分布情况.7

图5 中国物流费用总额逐年攀升亿元.............8

图6 中美物流成本占GDP 比重对比 ..8

图7 全国主要物流地产仓储分布及租金增长率.............9

图8 一线物流地产年化回报率明显高于其他物业.......10

图9 主流城市物流地产租金增长率...10

图10 2018 年中国网络零售占比约18.2%，远高于美国 .........10

图11 中美第三方物流规模对比亿美元 ........10

图12 我国电商物流租赁占比明显过于他国 ..11

图13 普洛斯中国电商租赁占比持续提升至26% .......11

图14 国内工矿仓储用地占建设用地比例逐年下降 ....12

图16 北京仓储物流用地供应情况 .....12

图17 上海仓储物流用地供应情况 ....12

图18 国内物流园区主要收入来源 ....14

图19 物流地产投资回报率衡量标准 17

图20 物流地产基金运作模式 ............18

图21 招商物流地产布局网络 ............21

图24 我国冷库供给与需求量万吨 ..22

图25 我国人均冷库容量远低于其他国家 kg/人 .........22

图26 光明地产冷链物流产业链 ........22

图22 普洛斯私有化后股权占比 ........23

图23 普洛斯占据中国物流地产市场份额高达56% ...23

表1 近年物流产业工业用地相关政策............6

表2 现代物流仓储与传统仓库对比...8

表3 普洛斯租赁面积TOP10 客户多为电商或第三方物流 ....11

表4 物流地产不同投资和管理主题下的四类运营模式.............13

表5 物流地产各角色特征概述...........13

表6 通过物流园区的产业和设施可以获得长期稳定的现金流.15

表7 各种增值服务目前是物流园区仅次于租金项的收入来源.15

表8 国内外资与内资物流地产商业运营模式对比.......16

表9 近年物流地产行业投融资案例...16

表10 物流园区投融资核心要素 ........17

表11 REITs 与自持物业模式的对比：以普洛斯中国和宝湾物流为例 .18

表12 目前房企布局物流地产的主流模式与案例 ........19

表13 万科2015-2017 年新增物流地产投资（亿元、万平米） ...........20