全球房价走势：规律和启示( 20 页)

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目录

1 不同经济体房价涨幅差异：经济增长、人口变化、货币供应、住房制度 ........ 6

1.1 近50 年23 个经济体房价走势差异明显 ...... 6

1.2 本币房价长期走势与经济增长、人口变化、货币供应及住房制度相关 ....... 8

1.3 美元房价涨幅与本币房价涨幅差异明显 ........11

2 一国内部哪个区域房价涨幅最大：人口流入的大都市圈 ........ 12

2.1 英国：伦敦房价50 年106 倍，内伦敦涨幅更大 ...... 12

2.2 法国：巴黎市房价50 年33 倍，涨幅超过周边地区...... 13

2.3 美国：纽约市房价42 年8 倍，皇后区表现更优 ...... 15

2.4 日本：六个核心城市曾36 年上涨210 倍 .......... 16

3 结论：大都市圈房产跑赢印钞机，构建居住导向的中国新住房制度 ...... 19

图表目录

图表1： 23 个经济体房价涨幅差异巨大 ........ 6

图表2： 四类房价走势代表性国家 ....... 6

图表3： 澳新加法等4 国房价基本持续上行 ......... 7

图表4： 英美等房价曾明显下挫但后期继续向上 ...... 7

图表5： 日西意爱房价泡沫破灭后至今未及高点 ...... 7

图表6： 德国房价走势基本平稳、在全球独善其身 .......... 7

图表7： 23 个经济体本币房价增长与本币名义GDP 显著相关.......... 8

图表8： 23 个经济体本币不变价GDP 年均增长 ....... 8

图表9： 23 个经济体人均本币不变价GDP 年均增长 ....... 8

图表10： 1970-2017 年23 个经济体人口年均增长 ...... 9

图表11： 英美主力置业人群规模变化 ........ 9

图表12： 本币房价上涨主要是货币现象 ....... 10

图表13： 新兴经济体房价涨幅大于发达经济体......... 10

图表14： 德国、中国香港、新加坡三种住房制度下房价走势 ...... 10

图表15： 23 个经济体美元房价涨幅排序 .......11

图表16： 美元房价涨幅与美元名义GDP 相关.......11

图表17： 2010-2017 年部分经济体美元房价涨幅 ...... 12

图表18： 48 个经济体美元房价涨幅与美元GDP....... 12

图表19： 伦敦及周边地图 .......... 12

图表20： 英国人口长期向伦敦及周边集聚......... 12

图表21： 伦敦房价50 年涨幅达106 倍 ......... 13

图表22： 伦敦房价涨幅在1995 年后波动加大...... 13

图表23： 大伦敦房价涨幅明显高于周边地区........ 13

图表24： 内伦敦核心区域房价涨幅更大 ....... 13

图表25： 巴黎大区地图 ......... 14

图表26： 法国人口持续向巴黎大区集聚 ....... 14

图表27： 巴黎市房价50 年上涨33 倍 ...... 14

图表28： 巴黎市房价振幅较大 .......... 14

图表29： 巴黎市房价涨幅位居巴黎大区之首........ 15

图表30： 房价涨幅最大的近郊省10 年2 倍....... 15

图表31： 纽约都会区地图 .......... 15

图表32： 纽约人口持续增长但增幅小于洛杉矶......... 15

图表33： 纽约市房价涨幅大于美国平均水平........ 16

图表34： 纽约市、美国房价同比 ...... 16

图表35： 纽约分区房价涨幅居都会区第二......... 16

图表36： 皇后区和曼哈顿区房价涨幅较大......... 16

图表37： 东京圈地图 ........ 17

图表38： 日本人口从三极向一极集中 ...... 17

图表39： 日本地价在1991 年达峰值后大幅下跌....... 18

图表40： 日本购房主力在1990 年代达峰值....... 18

图表41： 日本三大圈地价走势 .......... 18

图表42： 东京圈内地价走势 ...... 18

图表43： 21 个经济体扣除通胀后实际房价增长........ 19

图表44： 美国百年房价走势 ...... 19

图表45： 1998-2017 年房价增速低于广义货币增速 ....... 20

图表46： 一线城市地价增速快于二三线城市........ 20