商务地产行业分析报告( 25 页)

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目录

蓬勃发展的写字楼市场........... 1

金融属性极强，机构投资者为主 ......... 2

过度供应时代将结束，核心城市资源价值显著 4

供给过大的局面告一段落 ....... 4

写字楼需求见底回升 . 5

区域是判断写字楼价值的核心关键 ...... 7

利率下行，REITs 有望启航——市场新起点.... 9

利率下行，写字楼投资需求显现 ......... 9

引入活水，公募REITs 有望打通投资渠道 ..... 11

主动管理能力是成就优秀企业的基石13

核心变迁，商圈升级和物业改造机会推动专业公司崛起 .......... 13

从外资流入到内资觉醒——大宗交易市场活跃...........16

风险提示....18

写字楼市场的三类投资机会.19

插图目录

图 1：从车间流水线工人到写字楼白领，是产业结构的变化 ..... 1

图2：我国自1978 年以来GDP 指数及城市化率 ......... 1

图3：我国三大产业占GDP 比重变化  1

图4：住宅类资产与商业类资产的定价逻辑对比 ........... 2

图5：写字楼市场的主要构成情况 ...... 3

图6：办公楼新开工面积在2010-2014 年突飞猛进 ...... 4

图7：百城商服用地供应规模及占比 ... 4

图8：不同类别物业的可售面积：商办物业库存规模更大 ......... 4

图9：一线城市甲级写字楼租金走势 ... 4

图10：新开工、竣工面积与开发投资额历年同比 ......... 5

图11：写字楼竣工面积在2018 年方开始下滑  5

图12：大中华区甲A 级写字楼新增供应和需求 ............ 5

图13：核心城市净吸纳量呈现周期性波动，目前正处于周期底部 ......... 6

图14：杭州2018 年甲级写字楼租户构成情况  6

图15：2019 年宏观经济有望企稳 ...... 6

图16：张江高科科创园 ......... 7

图17：华夏幸福无锡产业园规划图 .... 7

图18：各国人口超过100 万城市群占总人口比重 ........ 7

图19：美国人口往大都市圈迁移 ........ 7

图20：重点城市2018 年第四季度租金与空置率水平 .. 8

图21：粤港澳大湾区整体规划图 ........ 9

图22：北京城市副中心副中心和整体规划图 ... 9

图23：存款类金融机构存款准备金率 . 9

图24：十年期国债收益率降至新低 .... 9

图25：产业债信用利差中位数：房地产AAA 和房地产AA+ ... 10

图26：Markit iBoxx 亚洲中资美元债券指数 .. 10

图27：境内中长期地产债一级发行平均利率 . 10

图28：2018 年上半年部分城市甲级写字楼净收益率对比 ....... 10

图29：北京大宗交易市场投资者类型：2016 年 ........ 12

图30：上海大宗交易市场投资者类型：2016 年 ........ 12

图31：截至2018 年9 月30 日的美国REITs 基准的年度复合总收益.. 13

图32：Nareit REITs 指数与主要股票指数收益率对比  13

图33：广州市城市中心的变迁.......... 14

图34：北京市场面临丽泽、奥林匹克、通州等新商圈崛起的机会 ....... 14

图35：盈科中心改造效果图  15

图36：北京京汇大厦亮化工程前后对比 ........ 15

图37：We work 的共享休息区域 ..... 16

图38：以we work 为代表的联合办公空间成为办公新方案 .... 16

图39：中国商业类地产大宗交易金额变动 .... 17

图40：写字楼市场所面临机遇与风险 ............ 18

表格目录

表 1：楼宇经济的集聚效应（上海浦东 CBD、伦敦金融城、纽约曼哈顿金融区） .......... 1

表2：不同类别办公物业的差别定义 ... 2

表3：写字楼与住宅物业的运营难度对比 ........ 3

表4：新设立/筹建的外资金融机构案例 ........... 6

表5：2017 年一线城市甲级写字楼供应面积 ... 8

表6：中国REITs 发展简要历程 ....... 11

表7：香港REITs 持有的大陆物业一览 ......... 11

表8：物业资产的证券化层级 ............ 13

表9：中国共享办公平台总规模 ........ 16

表10：北京近期商业地产整售交易列表 ........ 17

表11：2017-2018 年香港/新加坡市场REITs 对中国大陆资产的收购/处置案例  17

表12：招商蛇口估值情况 .... 20

表13：光大嘉宝估值情况 .... 21