社区购物中心深度报告( 24 页)

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目录

行业格局：需求多元定位细分，龙头加速扩张 ..... 5

整体较高景气度，供给加大竞争分化 ...... 5

高线市场密集渗透，低线市场空间较大 .......... 9

需求更加细分，精致社区购物中心崛起 ........ 11

社区商业：差别布局，精细管理彰显经营效益 ........... 14

低线市场商业迸发，体型精致业态精细 ........ 14

业态布局差异多元，运营管理重要性凸显 ..... 18

借鉴海外：社区购物中心具备高成长性 ...... 20

郊区商业持续扩容，社区购物中心占据主导 ......... 20

永旺社区购物中心代表，复制扩张铸造巨头 ......... 22

标的推荐：加速社区购物中心拓展的天虹股份 ........... 24

图表目录

图 1：中国城市购物中心存量规模及增速 ..... 5

图 2：全年新开购物中心数量 ....... 5

图 3：购物中心仍保持高于百货、超市业态的景气度........... 5

图 4：近几年来购物中心景气度保持稳定较高水平 ...... 5

图 5：中国购物中心市场集中度迎来持续提升 ..... 6

图 6：2014-2018 年购物中心空置率 .... 6

图 7：2018-2019 年开业TOP50 购物中心的商圈分布 ........ 6

图 8：全国新开业主题性购物中心占比持续提升 .......... 6

图 9：2018 年重点连锁商业企业已开业购物中心数量 ......... 7

图 10：2018 年主要连锁购物中心门店数量分布结构 .......... 7

图 11：主要购物中心企业区域分布 ...... 8

图 12：2018 年开业购物中心大区分布 ........ 8

图 13：2019 年拟开业购物中心大区分布 ..... 8

图 14：2018 年万达广场所开物业的不同城市分布占比 ....... 9

图 15：2018 年新城地产所开物业的不同城市分布占比 ....... 9

图 16：2018 年龙湖地产所开物业的不同城市分布占比 ..... 10

图 17：2018 年永旺梦乐城所开物业的不同城市分布占比 ......... 10

图 18：2018 年开业购物中心各级城市占比 ....... 10

图 19：2019 年计划开业购物中心TOP30 各级城市占比 .......... 10

图 20：2015-2017 年各线级城市购物中心客流指数增速 ........... 11

图 21：各线级城市消费者对当地购物中心满意度 ...... 11

图 22：近三年购物中心实际开业体量及增幅 ..... 11

图 23：2017-2019 年市场计划开业购物中心体量及数量 ........... 11

图 24：开业购物中心体量区间数量占比 .... 12

图 25：计划开业购物中心体量区间.... 12

图 26：2018 年代表性购物中心总数量 ...... 13

图 27：2012-2018 年代表性购物中心企业每年购物中心新开业数 .... 13

图 28：代表性购物中心企业购物中心总面积（万平方米） ....... 14

图 29：代表性购物中心企业购物中心总面积增速 ...... 14

图 30：天虹股份综合百货新一线及以上城市占比达到61% ...... 14

图 31：天虹股份社区购物中心在二线及以下市场占比达到61% ....... 14

图 32：新城吾悦已开业及待开业购物中心城市分布 .......... 15

图 33：龙湖已开业及待开业购物中心城市分布 ......... 15

图 34：代表性购物中心企业平均单店购物中心面积 .......... 15

图 35：新城吾悦运营合作品牌 ........... 16

图 36：各地恒隆主要招商品牌 ........... 16

图 37：社区购物中心模块运营逻辑.... 17

图 38：代表性社区购物中心企业永旺梦乐城平面布局——”两核一街”模式示意图 .... 17

图 39：代表性购物中心企业购物中心总租金收入（亿元） ....... 18

图 40：代表性购物中心企业购物中心总租金收入同比增速 ....... 18

图 41：代表性购物中心企业购物中心每平米租金收入（元/平米/天） ....... 18

图 42：代表性购物中心企业购物中心每平米租金收入同比增速 ........ 18

图 43：社区购物中心的运营思路与效率评估 ..... 19

图 44：新城、龙湖、恒隆、万象城租赁业务毛利率 .......... 19

图 45：新城、龙湖、恒隆、万象城购物中心平均出租率 ........... 19

图 46：2016 年主要购物中心租售比 .......... 20

图 47：2017 年主要购物中心及企业的租售比 ........... 20

图 48：日本购物中心市场总数量 ....... 21

图 49：日本购物中心平均租户数量和平均面积大小 .......... 21

图 50：从过去10 年来看日本新开购物中心以周边及郊区购物中心为主 ........... 21

图 51：日本2018 年城市周边购物中心占比达到85% ....... 21

图 52：日本购物中心企业主要为1-3 万平米的小型购物中心 .... 21

图 53：日本购物中心仍以商品销售为主，餐饮及服务为辅 ....... 21

图 54：日本代表性社区购物中心永旺梦乐城的市场扩张 ........... 22

图 55：日本代表性社区购物中心市场扩张 ......... 22

图 56：永旺梦乐城单店面积 ...... 23

图 57：永旺梦乐城单店营业收入与净利润（亿元，人民币） .... 23

图 58：永旺梦乐城日本市场单平米每天收入水平 ...... 23

图 59：永旺梦乐城海外业务单平米每天收入水平 ...... 23

图 60：永旺梦乐城营业收入增速与PE 估值 ...... 23

图 61：永旺梦乐城历史市值规模 ....... 23

表1：《购物中心等级划分规范》对金鼎级购物中心评定标准部分内容列举 ......... 6

表2：主要购物中心参与企业分类 ........ 9

表3：中国购物中心发展指数之城市能级综合指数中，二三线城市呈现上升趋势，一线呈下降趋势 ......... 10

表4：2018 年15 家主要企业购物中心开业项目统计（不包含托管等） .... 12

表5：知名开发商2019 年拟开业项目数量 ......... 12

表6：主要社区购物中心分业态的面积布局占比 ......... 16

表7：重点社区购物中心主力店及分业态类型的面积布局占比 ........... 17

表8：主要购物中心参与企业的单平米贡献毛利额测算 ...... 20