越秀REIT案例及全球REITs发展( 28 页)

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目 录

1. 越秀REIT 的组织架构和运营简况 ....... 5s

1.1 越秀REIT 的交易结构 ........ 5

1.2 越秀REIT 的运营简况 ........ 5

2. 越秀REIT 的发展历程 ......... 6

2.1 越秀REIT 的成立背景 ........ 6

2.2 越秀REIT 的上市过程 ........ 8

2.3 越秀REIT 设立时的重要条款 ..... 9

2.4 越秀REIT 设立时的税收优惠 ..... 9

2.5 越秀REIT 的规模变迁 ......10

2.6 越秀REIT 的交易结构变化 ....... 11

2.7 越秀REIT 与越秀地产的双平台商业模式 ..........12

3. 越秀REIT 的借鉴意义 .......13

3.1 越秀REIT 的优势 .....13

3.2 越秀REIT 存在的问题 ......13

4. 香港市场REITs 简况 .........14

4.1 香港REITs 的发展现状.....14

4.2 香港REITs 的设立要求.....14

4.3 香港REITs 的税收政策.....15

4.4 香港REITs 的交易结构.....15

5. 新加坡市场REITs 简况 .....16

5.1 新加坡REITs 的发展现状..........16

5.2 新加坡REITs 的设立要求..........16

5.3 新加坡REITs 的税收政策..........17

5.4 新加坡REITs 的交易结构..........17

6. 美国市场REITs 简况 .........18

6.1 美国REITs 的发展现状.....18

6.2 美国REITs 的设立要求.....18

6.3 美国REITs 的税收政策.....19

6.4 美国REITs 的交易结构.....20

7. 中国内地的REITs 发展 .....20

7.1 “类REITs ”的发展现状 ........20

7.2 “类REITs ”的税收政策 ........22

7.3 “类REITs ”的交易结构 ........23

7.4 “类REITs ”与公募REITs 的区别 .........23

7.5 基础设施公募REITs 试点..........24

8. 发展公募REITs 需要解决的问题 .......25

8.1 对REITs 属性的认知需要改变...........25

8.2 对REITs 与房地产市场的关系存在认知误区.....25

8.3 租金回报过低制约REITs 的发展.......26

8.4 税收优惠政策还需继续探索 ......26

8.5 公募基金REITs 相关专业人才储备不足.............27

9. 对公募REITs 未来的展望 ..........27

9.1 基础设施REITs 将为REITs 的全面发展奠定基础 .....27

9.2 公募基金与不动产运营机构合作前景广泛 .........27

9.3 商业地产未来有望纳入REITs 范围............27

10. 风险提示 ..........28

插图目录

图1： 越秀REIT 的交易结构 .......... 5

图2： 越秀REIT 营收情况 ..... 6

图3： 越秀REIT 分红情况 ..... 6

图4： 重组前的所有权结构..... 7

图5： 2002 年重组完成后的所有权结构.......... 7

图6： 越秀投资将四处物业转让给BVI 公司后的所有权结构........... 8

图7： 越秀投资将四处物业转让给BVI 公司后的所有权结构........... 9

图8： 物业资产的新增与退出........12

图9： 越秀REIT 与越秀地产的互动模式 ......12

图10： 香港上市REITs 典型交易结构 ..........15

图11： 新加坡上市REITs 典型交易结构 ......18

图12： 美国上市REITs 典型交易结构 ..........20

图13： “类REITs”典型交易结构 ..........23

图14： 基础设施公募REITs 的组织架构 ......25

图15： 各国不同类型的上市REITs 市值占比 .......28

表格目录

表1： 越秀REIT 持有物业具体情况 ....... 6

表2： 越秀REIT 历年物业买卖情况 .....10

表3： 越秀REIT 持有物业规模变迁 .....10

表4： 香港上市REITs 简况...........14

表5： 香港REITs 的主要税收处理........15

表6： 新加坡市值前十的REITs 简况 ............16

表7： 新加坡REITs 的主要税收处理 ............17

表8： 美国市值前十的REITs 简况........18

表9： 美国REITs 的主要税收处理........19

表10： 国内“类REITs”发行情况 ..........21

表11： 截至2019 年底国内“类REITs”持有物业类型占比 ............21

表12： “类REITs”的主要税收处理及海外对比 .............22

表13： 公募REITs 与“类REITs”的对比 ......24

表14： 2019Q1 上海市场各物业市场回报率 .........26