房产中介行业专题报告 ( 34 页)

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目录

前言 ........ 6

房地产行业：逐渐从增量走向存量 ....... 6

从长期来看，地产开发行业市场规模将缓慢缩小 ............. 6

参考发达国家住宅市场发展路径，存量房交易将占据主导地位 .......... 8

房产中介行业的机遇：高增速、数字化、平台化 .......... 10

房产中介行业定义及发展史 ....... 10

高增速：行业佣金收入未来十年的年复合增速达14% .............11

数字化：管理客源、房源、流程信息，降低客单成本 ............. 18

平台化：通过轻资产运营，突破规模限制 ............. 19

行业格局演变：规模经济，一超多强 .......... 19

纯线上平台盈利模式难以为继，需与线下门店联动 ....... 19

未来行业集中度会进一步提升，行业格局呈一超多强 ............. 21

三类模式比较：贝壳、我爱我家、易居 ....... 24

贝壳：营业收入增长显著，盈利能力不断改善 ..... 28

营业收入增长显著，新房交易结构占比提升 ......... 29

盈利能力不断改善，净利润已转正 ..... 30

我爱我家：发展步伐稳健，推动数字化战略转型 .......... 31

业绩受到疫情冲击但在逐步修复，整体财务状况保持良好 ...... 31

稳步推进二手房经纪业务规模扩张，精心培育新房业务 ......... 32

积极推进数字化战略转型计划 ............. 33

图表目录

图1：中国城镇人均住房面积得到极大改善（单位：㎡） ....... 7

图2： 中国住房自有率已超过美国、日本（单位：%） .......... 7

图3：未来10 年新房年均需求小幅下降（单位：亿㎡） ......... 8

图4：房地产开发行业处于成熟期向衰退期的过渡阶段 ........... 8

图5：美国城镇化率变迁，1900-2010 .......... 8

图6：美国存量房销售占住宅市场绝对主导 ........... 8

图7：日本城市化率变迁，1920-2015 .......... 9

图8：日本东京圈二手房销售占比提升 ......... 9

图9：中国部分城市的二手房交易量已经超过存量房（单位：万㎡），2019 ..... 10

图10：房产中介交易方式介绍 .......... 10

图11：中国房产中介行业规模及佣金收入公式拆解 ..... 11

图12：2020-2030 年中国存量房可交易面积（单位：亿㎡） ......... 12

图13：全国城市二手房出售挂牌价指数，2015-2020 ........... 12

图14：二手房销售额和年增速（单位：万亿元，%），2019-2030E ........ 12

图15：通过中介实现的二手房销售和渗透率（单位：万亿元，%），2019-2030E .... 13

图16：房屋租赁总金额和年增速（单位：万亿元，%），2019-2030E ............. 14

图17：通过中介实现的房屋租赁额和渗透率（单位：万亿元，%），2019-2030E .... 15

图18：中国商品房销售累计同比，2016-2020 ............. 15

图19：中国商品住宅年均销售价格及年增速，2016-2020 ............. 15

图20：新房总销售额及年增速（单位：万亿元，%），2019-2030E ........ 16

图21：通过中介实现的新房销售和渗透率（单位：万亿元，%），2019-2030E ........ 16

图22：典型房企平均销售费率呈现提升趋势，2015-2020H1 ......... 17

图23：新房销售市场中介佣金比例，2017-2019 .......... 17

图24：中国住宅市场总容量，2019-2030E ......... 17

图25：通过中介服务实现的住宅市场交易额，2019-2030E ........... 17

图26：中国房产中介服务行业佣金收入，2019-2030E ......... 18

图27：分业务类型佣金收入同比增速，2020E-2030E .......... 18

图28：二手房连环交易及客户全生命周期管理示意图 ........... 18

图29：房产中介行业线上平台类型 ............ 20

图30：安居客营销产品的推广界面 ............ 20

图31：爱屋吉屋营销广告 ......... 20

图32：58 同城的股价相对于市场的波动情况 ...... 21

图33：房天下的股价相对于市场的波动情况 ....... 21

图34：线下门店和线上平台的联动示意 ..... 21

图35：房产中介门店规模经济示意 ............ 22

图36：美国房产中介头部企业市占率，2019 ...... 23

图37：中国房产中介头部企业市占率，2019 ...... 23

图38：贝壳交易总额在中国全行业平台里位居第二 ..... 23

图39：贝壳实现的营业收入已远超业内同行 ....... 23

图40：“链家系”的发展历程 ..... 24

图41：贝壳的经纪网络规模扩张，2017-2020H1 ......... 25

图42：贝壳的GTV 交易总额迅猛增长，2017-2020H1......... 25

图43：贝壳存量房交易额的非链家占比提高，2018-2020H1 ......... 26

图44：贝壳新房交易额的非链家占比提高，2018-2020H1 ............ 26

图45：我爱我家的发展历程 ..... 26

图46：易居新房代理服务收入增长乏力 ..... 27

图47：新房代理费收取比例逐年下降 ......... 27

图48：易居房友业务拓展模式 .......... 28

图49：易居房友业务联动模式 .......... 28

图50：贝壳上市主体打包了“链家系”核心资产 ............ 28

图51：贝壳集团持股5%以上的大股东 ...... 28

图52：贝壳营业收入及同比增速，2017-2020Q2 ........ 29

图53：贝壳营业收入的结构分布，2017-2020Q2 ........ 29

图54：贝壳各业务类别的营收转化率，2017-2020H1 .......... 30

图55：贝壳各业务类别的贡献利润率，2017-2020H1 .......... 30

图56：贝壳营业成本的结构拆分，2017-2020H1 ......... 30

图57：贝壳毛利率及费用率，2017-2020H1 ....... 30

图58：贝壳净利润、调整后的净利润及调整后的EBITDA，2017-2020H1 ..... 31

图59：贝壳调整后的净利率，2017-2020H1 ....... 31

图60：贝壳总资产、净资产、资产负债率，2017-2020H1 ............ 31

图61：贝壳经营活动现金流和期末现金余额，2017-2020H1 ......... 31

图62：我爱我家营业收入及同比，2018-2020Q3 ........ 32

图63：我爱我家归母净利润及同比，2018-2020Q3 ..... 32

图64：我爱我家的毛利率和净利率，2018-2020Q3 ..... 32

图65：我爱我家的销售、管理、财务费率，2018-2020Q3 ............ 32

图66：我爱我家的资产负债表现，2018-2020Q3 ........ 32

图67：我爱我家的现金流表现，2018-2020Q3 ............ 32

图68：我爱我家营业收入的结构分布，2018-2020H1 .......... 33

图69：我爱我家经纪业务和新房业务营收，2018-2020H1 ............ 33

表1：2020 年至2030 年商品住宅需求测算 .......... 7

表2：美国房产中介行业的领先业务模式和代表平台公司 ....... 9

表3：回顾近40 年行业发展史，信息渠道更通畅，而需求始终旺盛 ....... 10

表4：中美二手房销售佣金模式对比 ........... 13

表5：房屋租赁渗透率 ..... 14

表6：2030 年房产中介行业预期规模 ......... 17

表7：房产交易流程信息化的优势 ..... 19

表8：轻资产平台相对于重资产门店的运营优势 ........... 19

表9：中国房产中介头部公司门店及经纪人数量 ........... 22

表10：贝壳、我爱我家、易居三种门店平台联动模式的主要区别 ........... 24

表11：“楼盘字典”保障真实性的四大工具 ........... 25

表12：ACN 经纪合作网络平台模式介绍 ............. 25

表13：贝壳和我爱我家的业务布局和效用对比，2020H1 ..... 26

表14：i+产品群工具介绍 ......... 27

表15：天猫好房模式介绍 ......... 28

表16：我爱我家数据资源生态体系建设 ..... 33