日本经济、人口变迁与房地产市场发展

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目录

1 日本经济与房地产市场变迁概述....... 4

1.1 日本经济与房地产泡沫的形成 ...... 4

1.2 日本泡沫经济的破裂 .... 7

1.3 日本宏观经济和房地产市场现状...... 9

1.4 本章小结 .... 11

2 日本人口变迁与住宅需求变化.....11

2.1 日本人口与住宅市场概况 ..... 11

2.2 日本少子化与老龄化的趋势..... 12

2.3 日本人口结构变化对房地产市场的影响 ...... 13

2.4 本章小结 .... 15

3 日本房地产市场发展对中国之镜鉴..... 15

3.1 我国宏观经济环境决定房地产市场的景气度 ..... 15

3.2 中国人口结构对住房供需的长期影响....... 18

3.3 中国房地产市场主要影响因素梳理及未来展望 ..... 20

3.4 本章小结 .... 23

4 投资建议.... 23

5 风险提示.... 23

图表目录

图 1：日本GDP 在80 年代总体维持高速增长 ...... 4

图2：日元汇率于1987-1989 年间达到历史高位 ....... 4

图3：日本央行基准利率（存款准备金率）在1985 年前后持续下调 ..... 5

图4：日经225 指数在1988-1989 年间快速飙升 ....... 5

图5：1989 年12 月东京交易所市值创下当时的历史新高...... 5

图6：日本东京地价在1985-1988 年间快速上涨 ....... 6

图7：日本地价与房价均于1991 年达到高峰 .... 6

图8：80 年代末日本房地产业贷款快速增长 ..... 6

图9：80 年代末日本未偿还住房贷款大幅增加 ..... 6

图10：日本股市与房价泡沫在80 年代末达到高峰 ....... 7

图11：80 年代末日本货币政策明显收紧 ...... 7

图12：日经225 指数于1990 年年初开始大幅下挫 ....... 7

图13：日本GDP 实际年增长自1990 年起明显回落 ..... 7

图14：日本东京都地价逐步回落至泡沫形成前的水平 ...... 8

图15：日本城市地价指数在1991 年后明显下滑....... 8

图16：80 年代末日本房价增速与经济基本面明显背离 ..... 8

图17：泡沫经济期间日本房价增速与城镇化进程脱节 ...... 8

图18：2012 年以来日本GDP 增长明显改善 ..... 9

图19：当前日本CPI 已出现长期转正的迹象 .... 9

图20：2012 年以来日经225 指数震荡走高....... 9

图21：2012 年以来日本就业明显修复.... 10

图22：2012 年以来日本居民收入水平稳步提高...... 10

图23：2013 年以来日本地价和房价开始触底回升 ...... 10

图 24：2012 年以来日本土地市场持续活跃..... 10

图25：近年来日本人口持续负增长 .....11

图26：近年来日本单身家庭已成为占比最高的类别 ....11

图27：近年来日本住宅总数增长放缓 .... 12

图28：近年来日本住宅新开工面积有所缩量 ...... 12

图29：近年来日本生育率持续回落 .... 12

图30：OECD 预测日本总人口数将稳定减少 ...... 12

图31：日本人口老龄化的演变速度极快 ..... 13

图32：日本65 岁以上人口和年轻人口明显分化..... 13

图33：日本大城市人口集中度快速提升 ..... 13

图34：日本六大城市总体上维持人口正增长 ...... 13

图35：东京土地市场景气度明显高于日本平均水平 ....... 14

图36：东京银座2-6-7 号地价已超过泡沫经济时的水平...... 14

图37：近年来日本公寓与独立式住宅价格走势明显分化 .... 14

图38：东京都市圈住宅价格指数明显高于全国平均水平 .... 14

图39：IMF 预测未来日本储蓄率和投资占比均趋于下行 .... 15

图40：东京都老年人口整体呈持续增加的趋势 ...... 15

图41：中国GDP 在2008 年前长期维持高速增长 ....... 16

图42：人均收入及房价均在2008 年前经历了高增长...... 16

图43：房价随着经济增长放缓而趋于下行 ..... 16

图44：商品房销售量变化与GDP 走势大致同步..... 16

图45：近期中国居民预期整体低迷 .... 17

图46：近期更多比例的居民预期房价将继续下降 ....... 17

图47：近期二手房挂牌价持续回落 .... 17

图48：近期各线城市二手房挂牌价同步下跌 ...... 17

图49：中国城镇化进程与日本仍有差距 ..... 18

图50：当前中国户籍人口城镇化率不到50%...... 18

图51：中国的老龄化进程可能将进一步加速 ...... 19

图52：中国储蓄率将随着人口下降而下降 ..... 19

图53：四大一线城市保持人口净流入 .... 19

图54：大部分“新一线”城市人口保持净流入 ...... 19

图55：近期中国季度GDP 及增速走势....... 21

图56：近期中国出口持续修复 ....... 21

图57：当前我国M1-M2 剪刀差仍然较大 ....... 21

图58：近期我国整体物价水平出现温和复苏 ...... 21

图59：近期我国房地产开发资金贷款仍较为低迷 ....... 22

图60：近年我国土地购置规模持续下降 ..... 22

图61：我国个人购房贷款余额已连续四个季度负增长 .... 22

图62：中国消费者信心指数仍处于历史低位 ...... 22

表 1：近10 年四大一线城市人口变化(万人) ....... 19

表2：近10 年部分三线城市人口变化(万人) ....... 20