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新加坡与我国保障房制度的比较 ( 27 页)

    2024-08-25

新加坡与我国保障房制度的比较 ( 27 页)


报告要点 

新加坡的住房政策通过供应端和需求端两侧制,实现了“居者有其屋”的社会目标。政府主导的建屋发展局(HDB)以低于市场价的成本建设大量保障性住房,并通过多种购房计划和优先分配政策,确保大部分居民能够负担得起房屋。土地管理方面,政府通过强制征地逐步提升国有土地比例,并严格规划土地使用权,以优化土地资源。新加坡还通过购房津贴、中央公积金制度和 HDB 贷款降低购房成本,同时以卖家印花税、买家印花税等税收政策抑制投机行为,保持市场稳定。这些政策为我国发展完善保障房制度提供了宝贵的经验,值得借鉴。

正文目录

1. 新加坡双轨制,供需两端保障居者有其屋 ...... 5

1.1 市场模式:政府主导组屋建设,融合政府和开发商角色 ..... 5

1.2 土地制度:土地国有,两权分离,严格规划土地利用 ....... 6

1.3 住宅供应:政府主导居者有其屋,组屋人口占比超75% ..... 8

1.4 住房金融:三大资金政策支持购房,再融资支持灵活贷款 ...... 12

1.5 税收制度:各类印花税抑制房价过热,保障居民住房需求 ...... 17

2. 中新两国保障房政策的比较与思考 ....... 21

2.1 我国地域辽阔人口众多,保障住房覆盖范围有限 ...... 21

2.2 保障房由保租赁向保产权转变,深圳探索共有产权模式 .... 22

3. 投资建议:持续关注强信用国央企 ....... 25

4. 风险提示 ..... 25

图表目录

图表1: 政府主导组屋建设,开发和政府机构职能融合 ...... 5

图表2: HDB 财政赤字基本由政府拨款填补 .... 6

图表3: HDB 政府拨款占新加坡政府财政支出较大比例 ...... 6

图表4: SLA 在国家土地管理中发挥着重要作用 .... 6

图表5: SLA 根据需要强征私人土地为国有土地 .... 7

图表6: 土地征收的法定日期土地市场价值基本低于征收时土地市场价值 ...... 7

图表7: 新加坡住宅用地占国土面积比较少 .... 8

图表8: 新加坡HDB 住宅建设与当年销售基本保持一致 ...... 9

图表9: 新加坡购买组屋主要通过BTO/SBF/OBF 三种方式 .... 9

图表10: HDB 通过各种优先计划保障组屋的合理分配 ...... 10

图表11: HDB 抽签措施保障组屋公平合理分配 .... 10

图表12: 最小居住年限限制,保障组屋供给用作居住目的 ...... 11

图表13: 公寓住宅占比上涨,但组屋仍为主要类型 .... 11

图表14: 组屋居住人口占比下滑但仍超75% ...... 11

图表15: 家庭平均月收入越低,购房津贴越高,最高可达80,000 新元 ....... 12

图表16: 新加坡公积金缴存和分配率按年龄段有不同划分 ...... 13

图表17: HBD 低息贷款条件优于银行住房贷款 ....... 13

图表18: 新加坡自有住房和自有住房人口比例经历显著上升后维持高水平 .... 14

图表19: 新加坡公积金贷款利率与中国公积金贷款利率相当 .... 14

图表20: 新加坡SORA 近期上涨较多 ....... 15

图表21: 新加坡SORA 已上涨至我国LPR 水平 ...... 15

图表22: 通过抵押贷款再融资获取更低利率或延长还款期限 .... 15

图表23: 再融资需满足一定要求,HDB 贷款转换至商贷后无法换回 ...... 16

图表24: 截至2024 年8 月9 日,商业贷款利率不及HDB 贷款优惠 ....... 16

图表25: 新加坡土地资源稀缺人口密度高 .... 17

图表26: 2023 年新加坡外籍人士占比较高 ....... 17

图表27: 新加坡全球金融中心指数位居世界前列 ...... 18

图表28: 房产持有时间越短则卖方需付出更多税收 .... 18

图表29: 买方支付累进税收,价格越高税收越重 ...... 19

图表30: 额外买家印花税抑制房地产市场投资 .... 19

图表31: 外国额外买家印花税高至60% ...... 19

图表32: 外国额外买家税使得新加坡房地产市场投资得到抑制 ...... 20

图表33: 新加坡税收和相关政策限制合理,房价指数相对稳定 ...... 21

图表34: 我国住房保障政策由于地广人多的原因普及性较差 .... 22

图表35: 深圳明确三类保障性住房体系,发展完善住房保障体系 .... 23

图表36: 深圳保障租赁覆盖不同社会群体,确保多类群体基本住房需求 ...... 23

图表37: 深圳探索共有产权房模式 ...... 24

 

[报告关键词]:   保障房  
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