房地产收储分析 ( 27 页)

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目录

1. 收储政策持续深化完善，助力房地产去库存..... 5

1.1 中央定调，存量房收储政策全面推行 .... 5

1.2 地方政府积极相应，落地相关细则 ...... 7

1.3 部分收储项目落地，节奏有望加快 ..... 10

2. 郑州模式——独有背景助力，收储进展可观.... 12

2.1 郑州收储进展在全国领先 ..... 12

2.2 郑州收储取得进展，得益于独有的背景...... 14

2.3 郑州收储保租房财务测算——目标“保本微利” ...... 16

3. 全国收储面临约束——项目收益水平待提升.... 18

3.1 收储资金已有明确来源 ....... 18

3.2 全国租金回报率较低，收储成本收益不匹配 ...... 20

4. 收储落地或关注改善投资回报水平 ....... 22

4.1 全国层面保租房项目财务缺口测算 ..... 22

4.2 未来政策或关注改善投资回报水平 ..... 23

5. 投资建议：首推受益于止跌企稳的改善房企.... 24

6. 风险提示 ..... 25

图表目录

图表1： 收储相关政策汇总 ...... 6

图表2： 发文支持国企收储存量新房的城市名单 .... 7

图表3： 收储存量二手房的三种模式 ...... 8

图表4： 主要城市收储政策细则 ...... 8

图表5： 重点城市存量房收购进展 ....... 10

图表6： 越秀地产在广州实现退地回收资金120 亿元 ....... 11

图表7： 主流房企待开发土地及区域分布情况 ..... 11

图表8： 郑州收储基本面情况 ....... 13

图表9： 郑州城发安居收储模式图 ....... 13

图表10： 郑州2016 年至今商品住宅年成交面积及同比走势 ..... 14

图表11： 郑州商品住宅在售库存及出清周期走势 ...... 15

图表12： 郑州与全国新建商品住宅价格指数走势对比 ...... 15

图表13： 郑州与全国二手住宅价格指数走势对比 ...... 15

图表14： 2016 年至今郑州商业用房&办公楼销售价格走势 ...... 16

图表15： 2023 年租赁住房REIT 经营指标 .... 16

图表16： 2021 年募集说明书中各REIT 经营成本拆分 ...... 17

图表17： 郑州保租房不同项目运营比例下的经营测算 ...... 18

图表18： 2014 年以来PSL 月度新增量及期末余额走势 ..... 19

图表19： 地方政府月度新增专项债券金额 .... 20

图表20： 地方政府月度新增“棚改专债券”金额 ...... 20

图表21： 全国公共财政中保障性安居工程支出 .... 20

图表22： 中国百城住宅租金回报率走势 ...... 21

图表23： 一线城市租金回报率（%）走势 ..... 21

图表24： 租金回报率2.25%&满租情况下，不同贴息比例的保租房财务测算 ... 23

图表25： 美国标准普尔/CS 房价指数走势 .... 24