公募基础设施REITs分析报告( 36 页)

---

目录

一、基础设施REITs 的推出对我国资本市场具有重大意义 ....... 4

1、REITs 产品是海外市场的成熟品种，是资本市场的重要组成部分 ............ 4

2、基础设施REITs 的推出对我国资本市场具有重大意义 ........... 5

二、基础设施REITs 的现有政策梳理 ............. 7

1、我国基础设施REITs 的政策文件体系 .......... 7

2、我国基础设施REITs 的资产要求、交易结构、发行流程及交易机制 ....... 7

三、基础设施REITs 主流基础资产简析 ........ 13

1、高速公路资产 ......... 13

2、仓储物流 ....... 19

3、数据中心（IDC） ............ 24

4、产业园区 ....... 29

四、基础设施REITs 的试点进程及待完善的问题探讨 ............. 33

1、基础设施REITs 距离最终发行上市还有几步？ ........... 33

2、基础设施REITs 还有哪些待完善的问题？.......... 33

五、基础设施REITs 投资价值展望 ...... 36

1、基础设施REITs 的投资性质及与资产证券化、相关股票的区别 ............. 36

2、基础设施REITs 的收益预期 ............. 36

图表

图表1:美国REITs 规模及只数变动 ........ 4

图表2:美国REITs 总回报指数与S&P500 指数走势对比 ........... 5

图表3:我国私募类REITs 总发行规模及基础设施类REITs 发行规模 ......... 5

图表4:截至目前我国基础设施REITs 的政策文件体系 ...... 7

图表5:我国基础设施REITs 的交易结构 .......... 9

图表6:光环新网基础设施REITs 的申报交易结构 ............. 9

图表7:重大事件表决的相关规定 .......... 11

图表8:已披露的上市公司基础设施REITs 申报项目 .......13

图表9:全国收费公路收支缺口呈扩大趋势 .....14

图表10:2019 年全国各省市收费公路收支缺口（全口径） ......14

图表11:2019 年全国各省市收费公路收支缺口（通行费收入覆盖债务本息后） ..........15

图表12:两种高速公路经营模式对比 .............15

图表13:两种高速公路建设资金来源，经营性高速公路（左）政府还贷高速公路（右） ......16

图表14:两种高速公路支出细项占比，经营性高速公路（左）政府还贷高速公路（右） ......16

图表15:全国各省市2019 年客车流量对比 .............17

图表16:中国铁路运输货运量（左）举例：赣粤高速货车流量比重（年度平均，右） .........17

图表17:高速公路类REITs 产品交易结构 ......18

图表18: REITs 项目现金流预测及还本金额 ...........18

图表19:按建筑水准、租金水平对仓储仓库分类 .............19

图表20:现代物流地产（高标仓）相较传统仓具备明显优势 .............20

图表21:仓储业固定资产投资额、同比增速 ............20

图表22:仓储业固定资产投资资金来源 ..........21

图表23: 2019 年国内仓储物流行业竞争格局 .........21

图表24:全国物流仓储市场租金指数及市场供需（截至2020Q3） ............22

图表25:主要仓储物流行业企业在租设施情况（截至2019 年12 月31 日） ......22

图表26: 2008-2019 年全国100 大中城市及北上广深供应工业土地占地面积 .............22

图表27: 2008-2019 年全国100 大中城市及北上广深成交工业用地楼面均价 .............23

图表28:仓储成本构成 ........23

图表29: 2019 年国内主要城市工业用地、商住综合用地拿地成交价格对比 .......24

图表30: 2019 年不同类型地产项目租金收益率对比 .......24

图表31:中国各类型数据中心机架规模占比及PUE 耗能情况 ...........25

图表32:中国IDC 市场规模预测 ...........26

图表33:我国数据流量及IDC 新增机柜（按使用方）需求预测 .........26

图表34:中国数据中心市场竞争格局（2019） .......26

图表35: 2019 年国内外相关上市公司IDC 业务比较 ......27

图表36: Keppel DC REIT 交易结构 .....28

图表37: Keppel DC REIT 资产分布及租户结构（截至2020 年6 月） .....28

图表38: Keppel DC REIT 收购资产 .....29

图表39: 2019 年美国各类型REITs 分红收益率及FFO 现金流分红比例比较 .............29

图表40:主要产业园区分类 ..........30

图表41:国家级开发区主导产业分布 .............31

图表42:省级开发区所在省份分布 ........31

图表43:三种产业园开发模式对比 ........32

图表44:土地增值税征收标准 ......33