美日REITs 市场研究报告( 61 页)

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目录

1. 引言........... 7

2. 美国REITs ........ 9

2.1. 美国REITs 的发展概况 ......9

2.1.1. 萌芽期（1960 年-1967 年）.......... 10

2.1.2. 小幅成长期（1968 年-1972 年）........... 13

2.1.3. 冷却期（1973 年-1978 年）.......... 14

2.1.4. 成长期（1979 年-2006 年）.......... 15

2.1.5. 成熟期（2007 年至今）....... 16

2.2. 美国REITs 的设立条件及税收政策 ...........17

2.2.1. 美国REITs 的设立条件........ 17

2.2.2. 美国REITs 的税收政策........ 18

2.3. 美国REITs 的特点 ............19

2.3.1. 长期收益率较高........... 19

2.3.2. 与其他投资品的相关性较低......... 20

2.3.3. 收益波动性小...... 20

2.4. 美国REITs 的分类 ............21

2.4.1. 根据资金募集方式分类........ 21

2.4.2. 根据投资形式分类....... 22

2.4.3. 根据物业和融资类型分类............. 23

2.4.4. 根据结构划分...... 24

2.4.5. 各类型REITs 收益率比较............. 25

2.5. 美国基建REITs 代表性案例分析——美国电塔 .........29

2.5.1. 公司概要..... 29

2.5.2. REITs 结构........... 31

2.5.3. 经营与财务分析........... 33

2.6. 美国零售地产REITs 代表案例分析——西蒙地产集团 .............37

2.6.1. 历史沿革..... 38

2.6.2. REITs 结构........... 38

2.6.3. 经营与财务分析........... 39

2.7. 美国REITs 发展经验总结 .......42

2.7.1. 美国REITs 诞生时的社会经济与房地产行业背景......... 42

2.7.2. 美国REITs 的设立条件与税收优惠...... 42

2.7.3. 美国REITs 的投资优势........ 43

2.7.4. 美国分物业类型REITs 年化收益率比较....... 43

2.7.5. 美国REITs 估值方法借鉴............. 44

2.7.6. 美国公司制REITs 的伞形结构........... 44

3. 日本REITs ......44

3.1. 日本REITs 发展概况 ......44

3.1.1. 设立背景..... 45

3.1.2. 发展与成熟 .......... 46

3.2. 日本REITs 制度设计 ......49

3.2.1. 成立流程与上市条件 ............ 49

3.2.2. 监管机构与相关法案 ............ 49

3.2.3. 税收制度 ..... 50

3.3. 日本REITs 底层资产类型 .......51

3.4. 日本REITs 收益率分析 ...........52

3.5. 日本REITs 典型案例分析：日本普洛斯房地产投资信托基金投资公司 ............55

3.5.1. 投资者情况 .......... 56

3.5.2. 持有资产情况 ...... 57

3.5.3. 财务分析 ..... 58

3.5.4. 负债情况 ..... 59

3.6. 日本REITs 发展经验总结 .......60

图表目录

图 1： REITs 在全球的发展情况 ........ 8

图 2：已设立REITs 的国家和地区的发展程度 ............ 8

图 3：全球REITs 市值前十的国家（百万美元） ........ 9

图 4：全球REITs 数量（个） ............. 9

图 5：美国REITs 发展历程 ...... 10

图 6：美国GDP 增速情况 .......... 11

图 7：美国三产情况 ........... 11

图 8：美国总人口情况 ....... 11

图 9：人口结构分布 ........... 11

图 10：美国人均可支配收入及消费 ............ 11

图 11：美国城镇化率.......... 11

图 12：美国新建住宅情况 ......... 12

图 13：美国住宅销售情况 ......... 12

图 14：美国自有住宅空置率 ..... 12

图 15：美国非住宅房产空置率 .......... 12

图 16：美国住宅存量 ........ 13

图 17：美国非住宅房产空置率 .......... 13

图 18：美国CPI 同比增速（%） ..... 14

图 19：美国真实存款收益率（%） ........... 14

图 20：美国三类REITs 个数变化 ..... 14

图 21：美国三类REITs 市值变化（百万美元） ........ 14

图 22：美国住宅在建与竣工情况 ...... 15

图 23：美国住宅在建与竣工同比增速 ....... 15

图 24：美国各类REITs 数量变化 ..... 16

图 25：美国各类REITs 市值占比变化 ...... 16

图 26：美国各类REITs 市值变化（十亿美元） ........ 16

图 27：美国各类REITs 数量变化 ..... 16

图 28：美国REITs 行业负债率（%） ...... 17

图 29：美国各类REITs 市值（十亿美元） ....... 17

图 30：美国REITs 与主要投资品1980 至2020 年40 年年化收益（%） ............ 19

图 31：美国REITs 主要投资品年收益率（%） ........ 20

图 32：1990 至2020 年美国REITs 与主要投资品相关系数比较......... 20

图 33：各资产创立至今（截至2020 年5 月）平均波动率（%） ...... 21

图 34：2019 年美国公募与私募型REITs 分红占比 ............ 21

图 35：美国公募与私募型REITs 分红（亿美元） ............. 21

图 36：美国权益型与抵押型REITs 市值占比 ............ 22

图 37：美国权益型与抵押型REITs 分红情况 ............ 22

图 38：美国权益与抵押型REITs 累计收益率（%） ......... 23

图 39：美国权益与抵押型REITs 年收益率（%） ............. 23

图 40：各物业类型REITs 市值比较 .......... 24

图 41：各融资类型REITs 市值比较 .......... 24

图 42：美国UPREITs 结构 ....... 25

图 43：美国DOWNREITs 结构......... 25

图 44：2019 年Q1-3 各类型REITs 红利金额占比 ..... 26

图 45：2019 年Q1-3 各类型REITs 红利金额 ............. 26

图 46：2019Q3 各物业类型REITs 股利支付率 .......... 26

图 47：2019Q3 各物业类型REITs 股利收益率 .......... 26

图 48：各类型REITs 红利金额变化 .......... 27

图 49：各物业类型REITs 价格收益率（%） ............ 27

图 50：2019 年各物业类型REITs 总收益率（%）............. 28

图 51：2019 年各融资类型REITs 总收益率（%）............. 28

图 52：各物业类型REITs 年度收益率变化情况（1994-2019） .......... 28

图 53：各物业类型REITs 累计年化收益率（1994-2019） ......... 29

图 54：各物业类型REITs 累计年化收益率（2015-2019） ......... 29

图 55：美国电塔历史沿革 ......... 30

图 56：美国电塔各地区资产数量（个） ............ 31

图 57：美国电塔对不同国家的服务定位 ............ 31

图 58：美国电塔REIT 结构 ...... 31

图 59：美国REITs 对QRS 与TRS 的管理区别 ........ 32

图 60：美国电塔归属股东的净利润（百万美元） ..... 33

图 61：美国电塔股利支付率 ..... 33

图 62：美国电塔利息支出情况（百万美元） ............. 33

图 63：美国电塔实际税率与联邦法定利率比较 ......... 33

图 64：美国电塔各区域收入占比 ...... 34

图 65：美国电塔境内外收入比较 ...... 34

图 66：美国电塔各类收入占比 .......... 34

图 67：美国电塔各类开支占比 .......... 34

图 68：美国电塔各类收入占比 .......... 34

图 69：美国电塔各类开支占比 .......... 34

图 70：公司与租户权责划分 ..... 35

图 71：美国电塔营收及增速 ..... 37

图 72：美国电塔毛利及毛利率 .......... 37

图 73：美国电塔净利润及净利率 ...... 37

图 74：美国电塔净资产收益率 .......... 37

图 75：美国电塔每股股利与股息率 ........... 37

图 76：美国电塔股利支付率 ..... 37

图 77：西蒙地产集团历史沿革 .......... 38

图 78：西蒙地产REIT 结构 ...... 39

图 79：西蒙在美资产类型（个，占比） ............ 40

图 80：西蒙在全球的房地产（个，占比） ........ 40

图 81：西蒙购物中心开发和重建收益率（%） ......... 40

图 82：西蒙奥特莱斯开发和重建收益率（%） ......... 40

图 83：西蒙营业收入（百万美元） ........... 41

图 84：西蒙净利润（百万美元） ...... 41

图 85：西蒙各类收入情况（百万美元） ............ 41

图 86：西蒙各类开支情况（百万美元） ............ 41

图 87：西蒙总资产回报率（%） ...... 41

图 88：购物中心租用率（%） .......... 41

图 89：1970 年-2000 年日本GDP 及增长率 ....... 45

图 90：住宅用城市土地价格指数（2011=100） ......... 45

图 91：东京23 区办公楼空置率 ........ 45

图 92：各产业增加值占GDP 比重 ............. 46

图 93：2000 年-2010 年日本GDP 及增长率 ....... 47

图 94：各年末Jreits 市值规模及数量 ........ 48

图 95：导管性要件示意图 ......... 51

图 96：各业态市场规模 ............. 51

图 97：日经225 指数、TPX 与TSEreits 指数比较 ............ 52

图 98：TSEreits 与TPX 指数走势比较 ..... 52

图 99：J-reits 年化股利收益率比较 ............ 53

图 100：各业态reits 历史股利收益率 ........ 54

图 101：2019 年各业态reits 股利收益率 ............ 54

图 102：2017-2019 年各业态reits 平均股利收益率 ............. 55

图 103：prologis-reit 组织架构图 ...... 55

图 104：地理分布 ..... 57

图 105：类型分布 ..... 57

图 106：资产年龄分布 ...... 58

图 107：资产建筑面积分布 ....... 58

图 108：营业收入及其增速 ....... 58

图 109：净利润及其增速 ........... 58

图 110：不动产租赁收入与营业收入比较 ........... 59

图 111：不动产租赁费用与营业费用比较 ........... 59

图 112：年化股利收益率比较............. 59

图 113：计息债务来源....... 60

图 114：LTV 走势 ..... 60

图 115：投资公司债券基本信息......... 60

表 1：《通知》的主要内容 ........... 7

表 2：《税收改革法案》内容及影响 ........... 15

表 3：伞形合伙REITs 内容及税收 ............ 16

表 4：美国REITs 的限制条件 ........... 17

表 5：美国REITs 各环节税收政策 ............ 18

表 6：美国REITs 税收相关重要法案 ........ 18

表 7：公募与私募型REITs 的区别 ............ 21

表 8：权益型，抵押型和混合型REITs 的区别 .......... 22

表 9： 截至2019 年各物业类型REITs 情况 ..... 23

表 10：截至2019 年各融资类型REITs 情况 ..... 24

表 11：TRS 与QRS 的区别 ....... 32

表 12：美国电塔在各国的资产分布 ........... 35

表 13：美国铁塔租赁与自建价格对比（百万美元） .......... 36

表 14：Jreits 扩张期大事件 ....... 47

表 15：Jreits 恢复期大事件 ....... 48

表 16：Jreits 上市条件 ...... 49

表 17：监管部门及对应职责和相关法案 ............ 49

表 18：基础设施reits 底层资产类型 .......... 52

表 19：主要投资者及其持有情况 ...... 56

表 20： Prologis，Inc.开发情况 ........ 56