REITs发展思考( 29 页)

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内容目录

1. 展望海外：何种基建REITs 能行稳致远？ ...... 5

1.1. 国外基建REITs 的经验教训：扩募购买资产与股价市盈率的良性循环 ............. 5

1.1.1. 成功典范：美国电塔、易昆尼克斯、安博、Takara Leben ...... 5

1.1.2. 增速放缓的美国自助仓储与日本物流业上市公司 ..... 9

1.2. 高速公路REITs 的估值源泉：里程、客流量、持股比例 .......... 12

1.2.1. 正面案例1：澳大利亚Atlas Arteria ........... 12

1.2.2. 正面案例2：澳大利亚Transurban Group ........ 13

1.2.3. 反面案例：印度IRB Infrastructure Developers ........ 15

1.3. 国外案例对我国基建REITs 的启示 ....... 16

2. “公募基金+ABS”结构带来的诸多问题需要政策解决 ......... 18

2.1. 税收优惠政策缺位 ........... 18

2.2. 基础设施经营权难以“出表” ...... 20

2.3. 交易结构复杂、参与主体众多 ...... 22

3. PPP 及其资产证券化的经验教训 ............. 23

3.1. 地方政府与市场主体的积极性可能不及预期 ..... 24

3.2. “高举轻放”的PPP 资产证券化带来的启示 ...... 26

图表目录

图1：2015-2019 年美国电塔公司拥有电塔数（单位：个） ............. 5

图2：1998-2020 年美国电塔公司股价走势及债务融资情况 ............. 5

图3：美国电塔公司资产负债率随资产总额稳步上升 ......... 6

图4：近5 年美国电塔公司PE 较为稳定 ....... 6

图5：易昆尼克斯转型后总资产增长迅速，负债率相对平稳 ............. 6

图6：易昆尼克斯15 年变更为REITs 后PE 波动较大，现逐步企稳......... 6

图7：2011 年安博公司合并设立，此后资产规模震荡上行 ....... 7

图8：安博PE 波动幅度更大，但通常落在17-37 倍区间内 ..... 7

图9：TIF 的交易结构 ........ 7

图10：TIF 上市以来融资扩募较为积极，股价震荡上行 ............. 8

图11：美国自助仓储每月投资水平（单位：百万美元） ........... 9

图12：美国自助仓储完工面积 ....... 9

图13：Public Storage 仓储设施个数与面积 ......... 9

图14：Extra Space Storage 仓储设施个数与面积 ....... 9

图15：Cubesmart 仓储设施个数 ......... 10

图16：PSA 股价不断突破市盈率下轨，投资者情绪逐步冷淡........ 10

图17：安博日本地产增速先下降，再企稳并低位波动 ............ 11

图18：GLP 同样地产增速下降，但未见企稳 ............. 11

图19：安博日本与GLP 股票复权指数（以2013 年2 月1 日为100）：平台期内获利机会较少 ............ 11

图20：REITs 市值的可持续管理方法 ........... 12

图21：Atlas Arteria 各公路持股比例与营业收入关系 ...... 13

图22：2010 年以来Atlas Arteria 股价走势及权益融资扩募情况 ........... 13

图23：澳大利亚政府道路投资额（单位：十亿澳元） ............ 14

图24：澳大利亚乘用车、公交车每公里通行量（单位：十亿） ............ 14

图25：澳大利亚道路建设和维护成本指数（RCMPI）总体上升 ............ 14

图26：2009 年以来TCL 股价走势与重大融资情况 .......... 15

图27：印度高速公路里程数及增速（按财政年度） ........ 16

图28：IRB 股价走势（单位：卢比） .......... 16

图29：我国高速公路里程数及增速 ............. 17

图30：我国公路客运量及增速（2013 年统计口径变更） ...... 17

图31：2014-2022 年我国IDC 市场规模 ............. 17

图32：2017-2022 年全球托管（多租户）数据中心市场规模 ....... 17

图33：仓储业收费价格指数和业务量指数 ........ 18

图34：物流业务价格指数与总量指数 ......... 18

图35：我国公募基建REITs 主要涉税环节 ......... 19

图36：基础设施ABS 发行情况............. 20

图37：基础设施ABS 增信与出表情况 ........ 20

图38：上海广朔案例项目公司控制权示意（简化） ........ 21

图39：隆纳高速案例项目公司控制权示意（简化） ........ 21

图40：我国基建REITs 交易结构及多重管理/服务费示意 ....... 22

图41：日本J-REITs 交易结构 ...... 23

图42：新加坡S-REITs 交易结构 .......... 23

图43：截至2019 年底财政部PPP 项目地区分布情况 ............. 25

图44：2019 年末PPP 管理库累计项目数、投资金额按回报机制占比 ......... 25

图45：2020 年公共财政收入预算增速首次为负 ...... 26

图46：2020 年公共财政支出预算稳步增长，增大政府融资压力 .......... 26

图47：PPP 资产证券化产品发行情况 ......... 26

图48：PPP 资产证券化产品增信与出表情况 ............. 26

表1：2015 年后易昆尼克斯股权融资情况 ............ 6

表2：安博公司转型后业绩明显改善 ..... 7

表3：2016 年以来TIF 主要经营数据 ..... 8

表4：Atlas Arteria 高速公路资产状况 ......... 12

表5：2010-2019 年Atlas Arteria 主要财务指标 ....... 13

表6：TCL 目前收费公路情况 ........ 13

表7：TCL 公司财务和分红情况 ............ 14

表8：IRB 所持收费公路一览 ......... 15

表9：2008-2019 年IRB 主要财务数据 ....... 16

表10：美国、日本、新加坡、中国香港地区的部分重点REITs 税收政策 ............ 18

表11：各环节增值税（营业税）、企业所得税税收政策一览 .......... 20

表12：2016 年12 月26 日起对PPP 进行规范化要求的重要文件汇总......... 24

表13：18 个PPP 资产证券化产品简要信息汇总 ...... 27