REITs资产分析报告( 58 页)

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目 录

1、当前REITs 试点政策趋完备，对底层资产要求明确 ........ - 5 -

1.1、当前REITs 配套规则趋完备、市场各方积极参与试点工作 ....... - 5 -

1.2、试点政策对底层资产资质和产品要素要求明确 ........ - 8 -

2、底层资产：REITs 的核心要素，决定其在资产频谱中位置 .......... - 12 -

2.1、底层资产决定REITs 的回报能力和配置定位 ......... - 12 -

2.2、底层资产的定价是REITs 产品定价的根基 ........... - 15 -

2.3、底层资产的规模和分布 ........ - 17 -

3、上市公司拟REITs 化资产分析：十年磨一剑，霜刃今朝试 ... - 18 -

3.1、水务类-首创股份：申报项目规模达67.5 万t/d，已运营11 年 . - 18 -

3.2、水务类-渤海股份：多个资产打包REITs 化，最长已投运达13 年 - 23 -

3.3、园区类-东湖高新：标杆项目试水REITs，有望开创业内典范 ... - 29 -

3.4、高速类-浙江沪杭甬：高速龙头，连续推进优质路产证券化 ..... - 35 -

3.5、物流类-南山控股：有望以优质物流园资产申报REITs 试点 ..... - 39 -

3.6、上市公司已申报试点项目基本符合政策相关要求 ..... - 43 -

4、基础设施REITs 潜在资产展望 ...... - 47 -

4.1、从必要性和可行性出发寻找REITs 潜在资产 ......... - 47 -

4.2、公用/交运板块补短板类资产种类丰富、运营成熟 ............. - 49 -

4.3、IT/通信/园区板块拥有较多优质新基建和园区资产 ............ - 52 -

4.4、建筑央企资产规模庞大，建议重视REITs 驱动估值重塑的逻辑 .. - 55 -

5、风险提示 ...... - 58 -

图表

图1、REITs 投资回报分解示意图 ...... - 13 -

图2、1994-2019 年间美国各类REITs 历年平均回报率情况 ............ - 14 -

图3、两种收益法计算示意图 .......... - 16 -

图4、估算我国全国基础设施存量规模（亿元） ............ - 17 -

图5、估算各省基础设施存量规模（2018 年，亿元） ........ - 17 -

图6、首创股份和水务板块负债率变化（%） ...... - 20 -

图7、首创股份和水务板块有息负债比重变化（%） ......... - 20 -

图8、首创股份和水务板块有息负债率变化（%） ........... - 20 -

图9、首创股份和水务板块所得税率变化（%） ............. - 20 -

图10、首创股份毛利率、净利率及期间费率变化（%） ...... - 20 -

图11、首创股份和水务板块财务费率变化（%） ............ - 21 -

图12、首创股份两金周转率变化 ....... - 21 -

图13、首创股份长期应收款变化 ....... - 21 -

图14、首创股份无形资产变化 ......... - 21 -

图15、首创股份营收变化 ............. - 21 -

图16、首创股份净利润变化 ........... - 21 -

图17、首创股份市盈率变化 ........... - 22 -

图18、首创股份市净率变化 ........... - 22 -

图19、渤海股份业务架构示意图（财务数据引自公司2019 年报） ..... - 24 -

图20、润达环境营收变化 ............. - 25 -

图21、润达环境归母净利润变化 ....... - 25 -

图22、渤海股份和水务板块负债率变化（%） ..... - 26 -

图23、渤海股份和水务板块有息负债比重变化（%） ........ - 26 -

图24、渤海股份和水务板块有息负债率变化（%） .......... - 26 -

图25、渤海股份和水务板块所得税率变化（%） ............ - 26 -

图26、渤海股份毛利率、净利率及期间费率变化（%） ...... - 26 -

图27、渤海股份和水务板块财务费率变化（%） ............ - 27 -

图28、渤海股份两金周转率变化 ....... - 27 -

图29、渤海股份长期应收款变化 ....... - 27 -

图30、渤海股份无形资产变化 ......... - 27 -

图31、渤海股份营收变化 ............. - 27 -

图32、渤海股份净利润变化 ........... - 27 -

图33、渤海股份市盈率变化 ........... - 28 -

图34、渤海股份市净率变化 ........... - 28 -

图35、东湖高新2019 年收入结构 ...... - 29 -

图36、东湖高新2019 年毛利结构 ...... - 29 -

图37、东湖高新19 个主题园区分布 ............. - 29 -

图38、武汉软件新城发展营收变化（百万元） ............. - 30 -

图39、武汉软件新城发展归母净利润变化（百万元） ....... - 30 -

图40、武汉软件新城及一期示意图 ..... - 31 -

图41、武汉软件新城及一期示意图 ..... - 31 -

图42、武汉软件新城入驻代表企业 ..... - 31 -

图43、东湖高新和基建板块负债率变化（%） ..... - 32 -

图44、东湖高新和基建板块有息负债比重变化（%） ........ - 32 -

图45、东湖高新和基建板块有息负债率变化（%） .......... - 32 -

图46、东湖高新和基建板块所得税率变化（%） ............ - 32 -

图47、东湖高新毛利率、净利率及期间费率变化（%） ...... - 33 -

图48、东湖高新和基建板块财务费率变化（%） ............ - 33 -

图49、东湖高新两金周转率变化 ....... - 33 -

图50、东湖高新投资性房地产变化 ..... - 33 -

图51、东湖高新无形资产变化 ......... - 33 -

图52、东湖高新营收变化 ............. - 34 -

图53、东湖高新净利润变化 ........... - 34 -

图54、东湖高新市盈率变化 ........... - 34 -

图55、东湖高新市净率变化 ........... - 34 -

图56、浙江沪杭甬2019 年收入结构 ............. - 35 -

图57、浙江沪杭甬2019 年净利润结构 ........... - 35 -

图58、2016-2019 年杭徽高速各月车流量变化 ............. - 37 -

图59、2016-2019 年杭徽高速各月通行费收入变化.......... - 38 -

图60、南山控股2019 年收入结构 ...... - 40 -

图61、南山控股2019 年毛利结构 ...... - 40 -

图62、明江物流营收和净利润变化 ..... - 40 -

图63、广州物流营收和净利润变化 ..... - 40 -

图64、南山控股和地产板块负债率变化（%） ..... - 41 -

图65、南山控股和地产板块有息负债比重变化（%） ........ - 41 -

图66、南山控股和地产板块有息负债率变化（%） .......... - 41 -

图67、南山控股和地产板块所得税率变化（%） ............ - 41 -

图68、南山控股毛利率、净利率及期间费率变化（%） ...... - 42 -

图69、南山控股和地产板块财务费率变化（%） ............ - 42 -

图70、南山控股两金周转率变化 ....... - 42 -

图71、南山控股营收变化 ............. - 42 -

图72、南山控股净利润变化 ........... - 42 -

图73、首创股份拟申报REITs 交易结构 .......... - 44 -

图74、渤海股份拟申报REITs 交易结构 .......... - 44 -

表1：2020 年REITs 相关出台政策整理 ........... - 6 -

表2：REITs 政策对试点项目资产资质要求 ....... - 10 -

表3：40 号文和《指引》对试点项目产品要素要求.......... - 11 -

表4：底层资产盈利能力主要受资产资质影响 ..... - 13 -

表5：部分资产的资本化率水平（%） ............ - 16 -

表6：首创股份拟申报REITs 的深圳项目资质情况 .......... - 19 -

表7：渤海股份拟申报REITs 的污水处理项目资质情况 ...... - 24 -

表8：浙江沪杭甬高速路产情况（2019 年） ...... - 35 -

表9：相关上市公司披露拟申报REITs 项目情况 ............ - 45 -

表10：相关上市公司披露拟申报REITs 产品要素 ........... - 46 -

表11：筛选方法示意 ........ - 48 -

表12：SW 公用事业板块筛选结果（2019 年报数据） ........ - 49 -

表13、公用事业板块部分上市公司运营资产整理 ........... - 50 -

表14：SW 交通运输板块筛选结果（2019 年报数据） ........ - 51 -

表15、交运板块部分上市公司运营资产整理 ...... - 51 -

表16：SWIT 服务板块筛选结果（2019 年报数据） .......... - 52 -

表17、IT 服务板块部分上市公司运营资产整理............. - 52 -

表18：SW 通信板块筛选结果（2019 年报数据） ............ - 53 -

表19、通信板块部分上市公司运营资产整理 ...... - 53 -

表20：Wind 科技园区板块筛选结果（2019 年报数据） ...... - 54 -

表21、园区板块部分上市公司运营资产整理 ...... - 54 -

表22：SW 建筑装饰板块筛选结果（2019 年报数据） ........ - 56 -

表23、建筑板块部分上市公司运营资产整理 ...... - 57 -