仓储物流首批公募REITs研究( 45 页)

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目录

一、国内仓储物流发展迅速，预计2022-2023 年供需偏紧 ...... 7

（一）现代仓储物流为供应链体系下的特殊工业地产 ..... 7

（二）我国仓储物流行业需求：宏观层面保持平稳，下游产业发展持续带动 ..... 7

1. 宏观层面保证仓储物流底层需求平稳发展 ...... 7

2. 下游行业驱动物流仓储需求 .......... 8

（三）我国仓储物流行业供给：通用仓储总量大，高标仓供应不足 ........ 11

（四）我国仓储物流供需格局：近三年新增供给大于需求，预计2022-2023 年供不应求 ........... 12

（五）竞争格局：物流地产行业外资领跑，市场呈现“一超多强”的格局 ........... 14

（六）政策支持频繁，拿地成未来角力点 ............ 16

二、仓储物流项目盈利分析 ....... 19

（一）租金收益为主要收入来源，区位条件影响较大 ............ 19

（二）疫情发挥命脉作用，线上需求催化变革 ..... 20

三、融资方式多样，银行贷款占比较小 ....... 23

四、仓储物流首批公募REITs 项目投资要点 ........ 25

（一） 红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 ..... 25

1. 基金概况 .......... 25

2. 底层资产概况 ............ 26

3. 未来现金流预测 ........ 30

（二） 中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 ............ 32

1. 基金概况 .......... 32

2. 底层资产概况 ............ 33

3. 未来现金流预测 ........ 39

五、仓储物流行业首批公募REITs 项目投资价值分析 ........... 41

1. 底层资产..... 41

2. 产品定价及收益率情况分析 ........... 42

图表目录

图1：中国GDP 总量历年走势（2011-2020） ...... 7

图2：中日美物流成本占GDP 比重 ...... 7

图3：全部工业增加值历年走势（2012-2020） ..... 8

图4：社会消费品零售总额历年走势（2012-2020） ....... 8

图5：中国物流业景气指数（2018-2021） ............ 8

图6：中国仓储指数（2018-2021） ..... 8

图7：仓储客户结构 ............ 9

图8：中国电子商务交易规模 （2012-2019） ....... 9

图9：中国网络购物交易规模（2007-2019）......... 9

图10：中国电子商务交易规模 （2012-2019） ............ 10

图11：中国网络购物交易规模（2012-2019） ..... 10

图12：第三方物流市场规模（2010-2019） ........ 10

图13：中国网民规模与互联网普及率 ......... 11

图14：中美人均物流仓储设施面积对比（2019） ........ 11

图15：中美高标仓储设施面积及人均对比（2020） ..... 11

图16：仓储业固定资产投资额（2011-2020） ..... 12

图17：工矿仓储用地供应面积（2009-2018）..... 12

图18：百城成交工业占地面积及楼面均价（2012-2019） ............. 12

图19：全国仓储物流新增供应、净吸纳量及空置率（2009-2023E） ..... 13

图20：北京租金指数及空置率（2009-2020Q3） ......... 13

图21：上海租金指数及空置率（2009-2020Q3） ......... 13

图22：广州租金指数及空置率（2009-2020Q3） ......... 13

图23：深圳租金指数及空置率（2009-2020Q3） ......... 13

图24：物流仓储租金地图（2020 下半年） ......... 14

图25：国内仓储物流市场份额 ........... 15

图26：国家物流枢纽分布图 ...... 17

图27：上海工矿仓储用地占建设用地比例 ........... 17

图28：北京国有建设工矿仓储用地占建设用地比例 ..... 17

图29：国内仓储物流盈利模式分reits（样本统计占比） ....... 19

图30：一线城市仓储用地租金走势 ............. 19

图31：物流地产、写字楼、购物中心、住宅投资回报率 ....... 20

图32：一线城市与二、三线城市仓库租金与出租率对比 ....... 20

图33：冷链需求与供给（万平米） ............. 21

图34：仓储业城镇固定资产投资资金来源 ........... 23

图35： 红土创新盐田港公募REITs 交易结构 ..... 25

图36：项目所处片区 ........ 26

图37：现代物流中心项目总平图 ........ 27

图38：现代物流中心地理位置 ........... 27

图39：项目2020 年各业务收入占比 .......... 29

图40：项目成立以来盈利能力变化 ............. 29

图41：中金普洛斯项目公司股权结构 ......... 32

图42：中金普洛斯公募REITs 交易结构 ..... 33

图43：项目所处区域分布 .......... 33

图44：北京地区高标仓租金及空置率（2016-2020） ............ 34

图45：广州地区高标仓租金及空置率（2016-2020） ............ 34

图46：佛山地区高标仓租金及空置率（2016-2020） ............ 35

图47：苏州地区高标仓租金及空置率（2016-2020） ............ 35

图48：普洛斯北京空港物流园外景 ............. 35

图49：普洛斯北京空港物流园地理位置 ...... 35

图50：普洛斯北京空港物流园外景 ............. 35

图51：普洛斯北京空港物流园地理位置 ...... 35

图52：普洛斯广州保税物流园外景 ............. 36

图53：普洛斯广州保税物流园地理位置 ...... 36

图54：普洛斯增城物流园外景 ........... 36

图55：普洛斯增城物流园地理位置 ............. 36

图56：普洛斯顺德物流园外景 ........... 36

图57：普洛斯顺德物流园地理位置 ............. 36

图58：苏州望亭普洛斯物流园外景 ............. 37

图59：苏州望亭普洛斯物流园地理位置 ...... 37

图60：普洛斯淀山湖物流园外景 ........ 37

图61：普洛斯淀山湖物流园地理位置 ......... 37

图62：租户行业分布情况 .......... 38

图63：项目客户租赁合同期限分布情况 ...... 38

图64：各项目盈利变化 ............. 39

图65：各项目出租率与所在区域出租率对比 ....... 39

图66：目与所在区域租金水平对比（元/平方米/天） ............ 39

图67：各项目出租率变化 .......... 39

图68：REITs 估值方法 ............. 41

图69：PLD 估值（P/FFO-TTM）与行业及全板块对比 ......... 43

图70：PLD 估值（P/FFO-TTM）与同行可比公司对比 ......... 44

表1：2014-2020 针对仓储物流出台的政策明细 ........... 16

表2：国内冷链仓与普通仓的对比 ...... 21

表3：高标仓与普通仓主要区别 .......... 21

表4：近年主要物流仓储企业风投及上市融资情况 ....... 23

表5：国内物流仓储私募REITs 资产证券化情况........... 23

表6：深圳市高标准物流仓储物业存量分布 ......... 26

表7：2020 年10 月1 日项目出租情况 ....... 28

表8：同类型项目客户集中度情况 ...... 28

表9：深圳市主要高标物流仓储物业租金及出租率 ....... 29

表10：2019-2020 备考利润表 ........... 29

表11：盈利预测（2021 年7-12 月、2022 年） ........... 30

表12：预测期租金单价水平 ...... 30

表13：可供分配利润预测（2021 年7-12 月、2022 年）...... 30

表14：中金普洛斯公募REITs 标的资产 ..... 33

表15：基础设施项目明细 .......... 37

表16：可供分配金额预测表 ...... 40

表17：国际REITS 常用估值方法 ...... 41

表18：首批公募REITs 底层仓储资产营业收入情况对比....... 42

表19：中金普洛斯仓储REITs 估值分析 ..... 42

表20：盐田港仓储REITs 估值分析 ............ 43