世联地产研究报告(31 页)

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正文目录

一、全球房地产服务业概况 ....... 5

1、房地产服务行业概述 ....... 5

（1）代理销售 .......... 6

（2）代理租赁 .......... 6

（3）物业管理 .......... 6

（4）资产管理 .......... 6

（5）咨询顾问 .......... 7

2、服务业五大行：物管业务占据半壁江山 ........ 7

3、崛起：地域扩张、产品线扩张与兼并收购 ....... 8

（1）地域扩张 .......... 9

（2）产品线扩张 ....... 10

（3）兼并收购 ........... 11

二、中国房地产服务业发展现状 ........ 13

1、伴随行业走向成熟，房地产服务业前景广阔 ..... 13

2、发展历程：传统粗放走向专业现代 ....... 14

3、房地产服务业由住宅主导向商业地产主导过渡 .... 15

4、具体业务发展的方向 ........ 17

（1）传统代理业务：佣金费率下调，市场集中度提升 ... 17

（2） 物业资产管理：市场空间广阔，向专业化方向发展 ... 19

（3）金融服务：蓄势待发，静待机遇 ....... 21

三、世联地产研究分析 .... 23

1、国内房地产服务业龙头：全国布局完成，规模优势显现 .... 23

2、一手代销+顾问策划业务占据绝对领先位臵 ...... 24

（1）代理销售 ........... 24

（2）顾问策划 ........... 26

3. 有取：拓展物管金融，延长服务线 ........ 26

（1）拓展物业资产管理业务 ....... 26

（2）进入金融服务业 ...... 28

（3）提前布局养老产业 ........ 28

4. 有舍：做自己，不跟随 ...... 28

（1）二手经纪业务 ...... 29

（2）电商代销 ........... 29

5、盈利预测与估值 ...... 29

图表目录

图1：房地产服务行业产业链 ...... 5

图2：房地产服务业各业务板块发展因素分析 ........ 5

图3：全球商业物业交易金额（十亿美元） ........ 6

图4：全球出租物业净吸纳量（百万平米） ........ 6

图5：2012年五大行各项业务收入分布汇总 ....... 7

图6：2012年五大行各地区收入分布汇总 ....... 7

图7：2012年五大行各项业务收入分布 ........ 8

图8：2012年五大行各地区收入分布 ...... 8

图9：房地产服务业发展历史 ...... 9

图10：1968-1980 年世邦魏理仕从加利福利亚走向全国 ..... 9

图11：1996 年至今世邦魏理仕由美国走向全球 ....... 10

图12：仲量联行业务结构 ....... 11

图13：五大行历年收入情况（百万美元） ........ 11

图14：五大行历年收购现金支出（百万美元） ....... 11

图15：房地产商业模式演变图 ........ 13

图16：中美房地产行业收入占比情况 ...... 14

图17：中国房地产行业收入占比情况 ...... 14

图18：中国与美国人均GDP对比 ........ 14

图19：中国与美国城市化率对比 ........ 14

图20：2012年世邦魏理仕各项收入占比 ....... 15

图21：2012年世联地产各项收入占比 ........ 15

图22：房地产市场下半场六大趋势 ....... 16

图23：中国历年出生率 ....... 16

图24：大陆适龄购房人口（25-44岁）数量 ........ 16

图25：中国与美国第三产业GDP占比 ....... 17

图26：中国与美国第三产业就业人口占比 ........ 17

图27：全国房地产开发投资总额/累计同比增速 ...... 17

图28：全国商品房销售金额/累计同比增速 ....... 17

图29：百城住宅价格指数同比/环比 ...... 18

图30：一二三线城市价格指数同比/环比 ........ 18

图31：2007-2012 年百强企业市场份额情况 ...... 18

图32：世联地产、易居中国、合富辉煌佣金费率 ...... 18

图33：14个城市中国写字楼存量与人均占有写字楼面积 ... 19

图34：世联地产与世邦魏理仕物业管理面积对比 ...... 19

图35：第一太平洋戴维斯各业务收入情况（百万英镑） .... 20

图36：第一太平洋戴维斯各业务营业利润率（%） ...... 20

图37：CBRE物业管理面积（十亿平方英尺） ....... 20

图38：2012年CBRE写字楼管理面积美国市占率 ...... 20

图39：房地产投资方式分类 ...... 21

图40：北美地区房地产投资占资产组合比例（%） ...... 22

图41：全球私募房地产基金募集情况 ...... 22

图42：可投资中国大陆地区私募房地产投资基金募资情况 ... 22

图43：可投资中国大陆地区私募房地产投资基金投资情况 ... 22

图44：世联地产股权结构 ....... 23

图45：世联地产业务结构 ....... 23

图46：世联地产、易居中国、合富辉煌业务占比 ...... 24

图47：世联地产业务结算收入占比历年变化情况 ...... 24

图48：公司代理销售数额情况 ........ 25

图49：公司代理销售额市占率 ........ 25

图50：代理销售行业市占率比较 ........ 25

图51：收取的平均代理销售费率 ........ 25

图52：顾问业务执行总合约书个数 ....... 26

图53：顾问策划业务收入及同比增速 ...... 26

图54：基于物业生命周期的服务链 ....... 27

图55：公司经纪业务分支机构数 ........ 29

图56：经纪业务收入及同比 ...... 29

图57：世联地产历史PE Band ........ 30

图58：世联地产历史PB Band ........ 30

 

表 1：全球五大房地产服务商概况 ....... 7

表 2：仲量联行近年主要收购事件 ........ 12

表 3：房地产服务业不同发展阶段业务模式对比 ....... 16

表 4：未来10年增量空间带来的物业管理行业需求潜力测算 ..... 20

表 5：世联地产、易居中国、合富辉煌基本情况对比 ... 24

表 6：代理销售集中度提升的八点原因 ....... 25

表 7：青岛雅苑及北京安信行介绍 ........ 27

表 8：世联地产资产服务较五大行、一般物管及纯经纪公司差异 ... 28

表 9：公司2013-2015年业务分拆预测 ...... 30

表 10：盈利预测简表 ....... 30