上海独栋别墅市场研究

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写在前面：

在城市建设用地日益紧张的背景下，国土部门三令五申严禁批别墅用地：自2003年以来，国土部已经连续九次重申严禁批别墅用地；2012年，首次明确了“1.0的容积率”停止对外出让。别墅用地禁令发布以来，低容积率的独栋别墅资源开发受到限制，市场仅靠存量或者是混合型项目中的少量独栋房源来消化。同时，由于独栋别墅的稀缺程度越来越高，导致其价格也水涨船高。

近年来，限购、房产税等多重抑制投资性购房的政策施压下，独栋别墅面临去化堪忧的状况。但不急于资金回笼的房企情愿“捂盘惜售”，不愁卖。

本研究报告将从不同历史时期的上海独栋别墅市场供求、分布特点、价格等角度进行阐述分析，以客观反映上海独栋别墅市场当前现状以及市场前景。

（定义：本报告中的“独栋别墅”是指住宅性质的可上市交易的房源。）

上海独栋别墅市场容量

同策咨询研究部研究发现，2006年以来上海独栋别墅市场成交量呈现三阶段：2006～2007年——高峰期（年均3134套、108.58万平方米）、2008～2010年——下滑期（年均1898套、63.7万平方米）、2011年以后——稳定期（年均704套、25.04万平方米）。这也可以看做每一个阶段上海独栋别墅的市场容量。

总体来看，受低密度地块供应限制影响，独栋别墅房源的供应量日趋减少，2013年以来每年均低于20万平方米，2013年、2014年、以及2015年1～8月供应套数分别仅为389套、534套、379套，由此供小于求的态势开始显现，2013年供求比甚至达到了1：2，市场对存量的依赖度越来越高，这也是当前上海独栋别墅市场较为显著的特征。

受到“3.30新政”等因素影响，今年二季度以来整体市场基本面的转好，独栋别墅成交呈现稳步上扬态势，今年二季度成交面积同比上扬28%，今年7～8月份成交面积同比上扬56%。

笔者认为，上海独栋别墅市场呈现如上的市场容量变化，是基于以下几点因素：

其中，2003年“禁墅令”发布成为独栋市场供应量不足的长期因素是，而在此后，每年对“禁墅令”都有重申，直至2012年首次提出了出让地块容积率不能低于1.0，由此，低容积率土地市场的出让水平下降的速度迅速加快。另外，从2011年起，“限购”大大减少别墅购买人群，市面上也很少出现纯独栋小区的供应。

从短期因素来看，“3.30新政”后市场基本面快速反弹也同样拉伸了高端市场中独栋别墅的成交量，同策咨询研究部数据显示，2015年第二季度，上海独栋别墅成交234套，8.8万平方米，总金额达55.34亿元，面积和金额分别占全市商品住宅市场的2.12%和4.17%，较今年一季度大幅增长，今年7～8月份上海独栋别墅成交量走高更为明显，合计成交199套，7.18万平方米，总金额达38.30亿元，占比又有所提高。

另外，今年以来股市跌宕起伏，前4个月，上海股民人均炒股收入达15.64万元，几乎超第二位北京的一倍，由此以绝对优势位列全国首位，带动顶级豪宅中独栋别墅的成交量整体呈现上扬趋势。

上海独栋别墅与公寓市场的关系研究

与大平层公寓市场比较

同策咨询研究部研究发现，2009年起，大平层公寓（大平层是指户型面积在200平方米及其以上的公寓房源，下同）已赶超独栋别墅市场，并且领先优势越来越强，2012年起，独栋别墅成交套数不及大平层的2成。受制于独栋别墅供应的减少，这部分客群转移至正在兴起的大平层公寓。从均价角度看，独栋别墅与大平层公寓相互匹敌，呈现此消彼长趋势；从总价角度看，2006年至今，大平层公寓的套均总价占独栋别墅比重较为稳定，保持在70%左右，2015年1～8月差价达624万元。

与高总价段公寓市场比较

同策咨询研究部研究发现，从2009年起，500～1000万元总价的公寓成交套数已超过独栋别墅，直至今日一直是市场主力军。而独栋别墅的客群数量仅能与2000万元以上的公寓相匹敌。从价格上看，独栋别墅均价的复合增长率则达13%，在各高总价物业中居首。其套均总价呈现上扬态势，2006年至今复合增长率达14%，而其余高价物业多年来套均总价基本维持稳定态势。

上海独栋别墅市场集中度分布

从独栋别墅分布的三个阶段看，外郊环作为独栋别墅成交结构的主力，其占比逐渐缩小，受制于别墅供应量的逐渐缩小，以及大平层等替代性产品的出现，独栋别墅市场尤其是外郊环独栋别墅市场走下坡路，当前成交量占比在6成左右，而郊环外则占到2成以上份额，中环内区域也在扩大比重。

而三个阶段中，分布区域呈现各自的特色，2006～2007：松江占绝对优势；2008～2010：形成三大梯队，松江、闵行、青浦位居第一梯队；2011年以后：松江、青浦、闵行仍然居前三位，而原本位于第二梯队的奉贤区，大有挤入前三位之势。

上海独栋别墅市场客群需求分析

从套均面积需求上看，各阶段没有呈现出较有规律的走势，300～500平方米持续成为市场主力，占到全市半壁江山，而300平方米以下的户型由于整体供应量也较少，因此结构占比略低于300～500平方米，但整体来看，小户型独栋非常受市场欢迎。从套均总价需求看，随着别墅价格的攀升，1000万元以下的低总价独栋别墅成交量逐渐减少，2011年以来，该总价段的房源成交比重为44%，即将被1000～2000万元总价独栋别墅所赶超。

上海独栋别墅市场的价格变化特征

同策咨询研究部数据显示，上海独栋别墅价格呈现波动上扬趋势，2015年1～8月成交均价突破5万元/平方米，套均总价突破2000万元，均价和套均总价复合增长率分别达13%、14%，略低于公寓市场的15%。各热点板块均呈现价格上扬态势，徐泾和马桥板块今后存在潜在供应，价格潜力较大。

上海独栋别墅今后上市总量

截至9月20日，当前上海独栋别墅可售量为2985套、121.99万平方米，外郊环占到6成份额，郊环外可售面积则居第二，占到28%；松江区以31.89万平方米，703套的可售量领先其他区县；中心区中杨浦区新江湾城仍存有30套独栋，其余有存量的长宁、徐汇、普陀的存量套数均在10套或10套以下。

从板块角度看，佘山板块拥有大量“天价”独栋别墅，由于今后潜在上市量较少，当前仍有“傲娇”的开发商捂盘惜售，导致板块内可售独栋别墅面积居全市板块首位。

由此估算，全市独栋别墅短期存销比为50个月。郊环外由于去化缓慢，导致短期存销比达79个月，领先全市；宝山区个别可售项目价格较高，市场接受能力有限，致使存销比达782个月。

根据当前可售、潜在供应量合计，今后独栋别墅上市量可达365万平方米，其中青浦、松江占据今后供应区域主角，而浦东、闵行则成为今后上市区县的第二梯队。长期存销比为148个月，存销比居前的宝山、金山、崇明，由于非传统别墅区，去化较慢，建议房企拿地时合理把控价格。

作者简介：作者系同策咨询研究部总监

作者： 张宏伟  来源： 《住宅与房地产》2015年第11期（中）