购物中心行业空间测算( 29页)

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目录

前言 .....6

1. 商场行业概况：一站式多功能体验中心，消费驱动并长期跑赢通胀 .....7

1.1 商场定义：一站式多功能体验中心，打造日常生活的枢纽 ........ 7

1.2 商场特色：与经济相关、由消费驱动、并长期跑赢通胀 ..... 8

2. 商场行业现状：宏观指标奠定发展基础，行业指标更预示巨大空间 .......... 11

2.1 宏观指标：经济增长、收入提升、城镇化率提升奠定发展基础 .....11

2.2 行业指标：人均GLA、渗透率、商场支出占比低，预示巨大空间 .......13

2.2.1 行业指标之一：存量商场GRA4.7 亿平，5 年CAGR 达16% ............13

2.2.2 行业指标之二：人均商场GLA0.26 平，仅为美国的1/10...........15

2.2.3 行业指标之三：商场销售额渗透率9.7%，仅为美国的1/4.........16

2.2.4 行业指标之四：人均商场支出占比10%，仅为美国的6/10 .......19

3. 商场行业空间：30E 商场销售额3 倍/租管费4 倍/GRA2 倍空间..... 20

3.1 渗透率法：30E 销售额12.8 万亿、租管费1.9 万亿、GRA9.8 亿平 ...........20

3.2 收入支出法：30E 销售额11.1 万亿、租管费1.7 万亿、GRA8.5 亿平 ......22

3.3 人口覆盖法：10 万平级别商场空间约4,000 个，90%地级市可进......25

图表目录

图1：本文分析框架 ...... 6

图2：实体商店的价值 .......... 7

图3：过去/现在商场的功能 .......... 7

图4：单个商场生命周期 ....... 8

图5：商场的商业模型 .......... 9

图6：Simon Property（SPG）同店NOI 增速 ............ 9

图7：Regency Centers（REG）同店NOI 增速 ........... 9

图8：Realty Income（O）同店租金增速........... 10

图9：REG 2020 年42%NOI 来自美国5 个主要州...... 10

图10：美国NCREIF Property Index 同比1971 年至今87%的季度跑赢CPI10

图11：人均GDP 超过1 万美元开启商业地产快速发展期 ..... 11

图12：美国人均GDP 及同比 ..... 12

图13：中国人均GDP 及同比 ..... 12

图14：美国人均可支配收入及同比...... 12

图15：中国城镇人均可支配收入及同比 ....... 12

图16：各国城镇化率对比 ........... 13

图17：2015-20 年商场个数及同比 ............ 13

图18：2015-20 年商场GRA 及同比 .......... 13

图19：中国分面积区间商场个数及占比 ....... 14

图20：中国分面积区间商场面积及占比 ....... 14

图21：中国分城市能级商场个数及占比 ....... 14

图22：中国分城市能级商场面积及占比 ....... 14

图23：中国不同城市能级单个城市项目数量 ........ 15

图24：中国不同城市能级城市单个项目GRA ....... 15

图25：各国人均商业GLA 对比（2018 年） ....... 15

图26：美国Mall 存量GLA 及同比 ..... 16

图27：主流房企商场2019-20 年租售比* ........... 17

图28：主流房企2020 年租管费规模........... 17

图29：一线城市优质零售物业平均空置率............ 18

图30：二线城市优质零售物业平均空置率............ 18

图31：一线城市优质零售物业平均首层租金 ........ 18

图32：二线城市优质零售物业平均首层租金 ........ 18

图33：中国和美国人均商场销售额支出占比 ........ 19

图34：美国Mall 零售额渗透率在40%左右 ........ 20

图35：澳大利亚Mall 销售额渗透率在40%以上 ......... 20

图36：不同国家租售比均值在16% ............ 20

图37：中国、美国和澳大利亚商场和网购渗透率.......... 21

图38：美国网购销售额渗透率 ............ 23

图39：澳大利亚网购销售额渗透率...... 23

图40：中国实物网购销售额渗透率...... 23

图41：中国和美国人均商场销售额支出占比 ........ 23

图42：万达平均月租金110 元左右..... 23

图43：两种方法平均后的2030E 中国商场行业的空间估算........... 25

图44：单个商场的收入和支出模型...... 26

图45：10 万平级别商场个数和GRA 的空间估算 ......... 28

表1：美国零售REITS 龙头经营概况 ........... 10

表2：头部商场GRA 集中度推算销售额渗透率..... 17

表3：2020 年末分能级商场个数、面积及租金情况 ...... 18

表4：两种方法估算得到目前中国商场平均渗透率为9.7% ............ 19

表5：从商场销售额渗透率估算2030E 行业空间 .......... 22

表6：从中国和美国人均商场支出估算2030E 行业空间 ........ 24

表7：两种方法估算2030E 中国商场行业空间 ..... 24

表8：2030E 轻资产商管行业空间 ....... 25

表9：2020 年末3 万平以上商场个数、面积及占比...... 27

表10：一至六线城市10 万平商场需要人口支撑假设 ............ 27

表11：目前和2030E 全国GRA10 万平级别商场个数和面积容量 ......... 27

表12：重点商业地产相关企业估值表 .......... 29