2023年地产供需分析( 26 页)

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目录

1. 房地产需求端：政策东风已至，基本面预期向上 .... 5

1.1. 地产需求现状：不确定性因素下降，扭转预期仍需政策引导 .... 5

1.2. 2023 需求预测：政策持续催化，销售量价趋稳 ....... 14

1.3. 中长期需求：人口红利渐消，中长期需求中枢13.5 亿平 ....... 16

2. 房地产投资端：修复滞后于需求 .... 19

3. 投资建议 .... 26

4. 风险提示 .... 26

图表目录

图1：2021 年以来SW 建材指数走势与地产基本面走势对比 ..... 5

图2：房地产需求影响三因素 ....... 6

图3：2021 年以来1 年期及5 年期以上LPR 走势（%） ....... 7

图4：贝壳主要城市首套及二套房贷主流平均利率 ...... 7

图5：央行口径金融机构个人住房贷款加权平均利率与基准利率 .... 7

图6：央行口径个人住房贷款加权平均利率打折及加点/减点走势 ....... 7

图7：央行首套住房贷款利率政策动态调整机制下，全国70 城新建商品住宅价格指数同环比趋势 ....... 8

图8：2022 年各地因城施策月度政策放松频次（次）..... 9

图9：2022 年各地因城施策月度四限政策放松频次（次） ..... 9

图10：2013 年以来全国GDP 单季度及累计同比增速（%） ....... 10

图11：2018 年以来城镇调查失业率走势（%） .... 10

图12：2000 年以来我国居民部门杠杆率情况（%） ..... 11

图13：2022 年6 月居民部门杠杆率横向对比（%） .... 11

图14：央行城镇储户问卷调查中关于未来房价不同预期占比（%） ..... 13

图15：央行城镇储户问卷调查中未来房价预期上涨比例走势（%） ..... 13

图16：2019 年以来房地产开发投资完成额走势 ....... 14

图17：2019 年以来土地购置面积走势 ...... 14

图18：三轮周期房地产开发投资完成额下行持续时间对比 ....... 14

图19：2019 年以来商品房销售面积走势 ...... 15

图20：2019 年以来商品房销售额走势 ...... 15

图21：三轮周期商品房销售额下行持续时间对比 ..... 15

图22：中国历年总人口及自然增长率走势 .... 17

图23：日本总人口趋势 ..... 17

图24：中国城镇化率（%）趋势 ....... 17

图25：2022 年中国与主要发达国家城镇化率横向对比（%） ...... 17

图26：六普至七普期间我国户均人口变化情况 ..... 18

图27：2018 年与2021 年全国独居人口增长情况（万人） ...... 18

图28：房地产项目开发周期 ...... 19

图29：历年商品房销售面积累计同比与土地购置面积累计同比走势 .... 19

图30：2021 年以来土地购置面积和土地成交价格累计同比（%） ....... 20

图31：2021 年以来土地购置面积和土地成交价格当月同比（%） ....... 20

图32：2010 年以来土地购置费与土地成交价款当季同比（%） ...... 20

图33：土地成交价款当季同比滞后3Q 后与土地购置费当季同比 ..... 20

图34：2006 年以来新开工面积与商品房销售面积累计同比走势对比 ....... 21

图35：房地产开发资金来源中，销售回款与国内贷款占比 ....... 21

图36：2021 年以来房屋新开工面积累计值与累计同比增速走势 ...... 21

图37：房企资金、土地购置与房屋竣工面积累计同比增速走势 .... 23

图38：2019 年以来房屋施工、新开工、竣工面积累计同比 ..... 23

图39：2012 年以来施工面积与当期新开工+上期转入面积同比 ....... 23

图40：房地产开发投资完成额（亿元）及累计同比增速（%） .... 24

图41：房地产开发投资完成额分项拆分（%） ...... 24

表1：2022 年中央各部委对于房地产合理需求相关表述 ..... 7

表2：全国重点城市首套房商贷最低首付比例 ....... 10

表3：2023 年31 个省市经济增速目标 ...... 11

表4：2022 年11 月国有大行与17 家房企签订战略合作 ...... 12

表5：2022 年三次房企发债支持政策对比 ..... 12

表6：2022 年7 月以来中央及地方保交楼政策情况 ...... 12

表7：房地产三轮周期对需求刺激明显的中央自上而下主要政策 ...... 13

表8：三种情景假设下，2023 年商品房销售面积、销售金额、销售均价分季度情况 ... 16

表9：三种情景假设下，2023 年商品房销售面积、销售金额、销售均价情况 ...... 16

表10：中长期我国商品住宅销售面积及销售金额中枢测算 ....... 18

表11：2023 年土地购置费预测 ..... 20

表12：中性假设下2023 年房屋新开工面积与商品房销售面积预测 ..... 22

表13：中性假设性，2023 年施工面积预测 ....... 23

表14：中性假设下，2023 年房地产开发投资完成额预测 ..... 24