房地产行业深度报告( 48 页)

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目 录

1 以史为鉴，四次房地产调整周期回顾 ....... 6

1.1 历史上四轮地产调整周期 ....... 6

1.2 成交量：大周期下调整11-16 个月，小周期下调整7-9 个月 ..... 7

1.3 价格：销售转负后约1-2 个季度内调整，持续7-12 个月 ..... 11

1.4 库存：与行业供给周期有关，期间通常增长15%-30% .... 12

1.5 本轮下调周期或已到达底部 ..... 13

2 聚焦核心，重点城市历史周期复盘 ..... 17

2.1 成交量：重点城市下行持续7-13 个月，降幅在30%-60% ....... 17

2.2 价格：重点城市下行持续4-14 个月，降幅30%-50% ....... 21

2.3 库存：十大城市平均增加10%-35% .... 23

3 因城施策，代表城市历史周期回顾 ..... 25

3.1 沿海城市：上海与深圳地产周期复盘 ..... 25

3.1.1 上海：历次地产调控的热点 ..... 25

3.1.2 深圳：涨多跌少，政策谨慎 ..... 27

3.2 省会城市：西安与成都地产周期复盘 ..... 29

3.2.1 西安：政策调整细致频繁..... 29

3.2.2 成都：高库存下调整周期偏长 ..... 31

3.3 旅游城市：洛阳与秦皇岛地产周期复盘 ..... 33

3.3.1 洛阳：调整周期回顾 .... 33

3.3.2 秦皇岛：与全国周期同步..... 34

4 展望未来，不同能级城市后续发展机会 ..... 36

4.1 一线城市展望 .... 36

4.1.1 调整特征：启动时间领先全国，持续时间较长 ..... 36

4.1.2 现状分析：广深调整或率先结束，北上仍需一定时间 ..... 37

4.2 二线城市展望 .... 39

4.2.1 调整特征：调整时点与持续时长与一线城市接近 ..... 39

4.2.2 现状分析：13 城近期有望恢复，7 城或迎来边际改善 ..... 39

4.3 三线城市展望 .... 44

4.3.1 调整特征：通常滞后，持续时间也较短 ..... 44

4.3.2 现状分析：10 城近期有望恢复，5 城或迎来边际改善 ..... 44

风险因素 ....... 48

图 表 目 录

图表 1：2001 年至2021 年商品房销售面积及同比增速 ..... 6

图表 2：2002 年至2021 年销售面积、销售均价同比增速 ..... 6

图表 3：2007 年至2022 年4 月商品住宅销售面积同比增速及成交价格环比增速 ..... 7

图表 4：2008 年至2010 年商品住宅销售面积同比增速及成交价格同比增速 .... 7

图表 5：2011 年至2013 年商品住宅销售面积同比增速及成交价格同比增速 ..... 8

图表 6：2014 年至2016 年商品住宅销售面积同比增速及成交价格同比增速 .... 9

图表 7：2018 年至2019 年商品住宅销售面积同比增速及成交价格同比增速 ...... 10

图表 8：2020 年至2022 年商品住宅销售面积同比增速及成交价格同比增速 ...... 10

图表 9：2008 年大周期量价变化对比 ...... 11

图表 10：2011 年小周期量价变化对比 .... 11

图表 11：2014 年大周期量价变化对比 .... 12

图表 12：2018 年小周期量价变化对比 .... 12

图表 13：销售价格历史四轮下行周期的特点 ....... 12

图表 14：历史周期全国商品住宅库存变化 ....... 13

图表 15：本轮调整周期销售面积当月同比与2008、2014 年对比(%) ...... 14

图表 16：本轮调整周期销售面积当月同比与2011、2018 年对比(%) ...... 14

图表 17：销售面积历史四轮下行周期的特点 ....... 14

图表 18：本轮调整周期当月价格环比与2014 年对比(%) .... 15

图表 19：本轮调整周期当月价格环比与2011、2018 年对比(%) ..... 15

图表 20：70 城商品住宅均价环比历史三轮下行周期及本轮周期对比 ...... 15

图表 21：本轮调整周期商品房库存累计增长率与2008、2014 年对比 .... 16

图表 22：本轮调整周期商品房库存累计增长率与2011、2018 年对比 .... 16

图表 23：商品住宅待售面积历史三轮周期与本轮周期对比 ...... 16

图表 24：部分重点城市2008 年周期成交量情况 ..... 17

图表 25：部分重点城市2011 年周期成交量情况 ..... 18

图表 26：部分重点城市2014 年周期成交量情况 ..... 19

图表 27：部分重点城市2018 年周期成交量情况 ..... 20

图表 28：重点城市历史四轮周期及本轮周期成交量变化对比 ...... 21

图表 29：部分重点城市2008 年周期价格情况 ..... 21

图表 30：部分重点城市2011 年周期价格情况 ..... 22

图表 31：部分重点城市2014 年周期价格情况 ..... 22

图表 32：重点城市历史四轮调整周期及本轮周期价格情况 ...... 23

图表 33：历史周期全国十大城市库存变化 ....... 23

图表 34：历史周期重点城市商品住宅去化周期变化 .... 24

图表 35：上海住宅销售面积在2010 年和2011 年下半年转为同比负增....... 25

图表 36：2014 年上海销售面积下降，调整周期持续时间较长 .... 25

图表 37：上海商品房库存在2010 年到2012 年持续下降 .... 26

图表 38：2014 年到2015 年，上海市商品房库存持续上升 ..... 26

图表 39：上海住宅销售面积在2017 年转为负增，与全国周期不同 .... 26

图表 40：2022 年上海销售面积增速转负，比全国更晚 ....... 26

图表 41：上海2018 年后商品房库存从低位回升 ..... 26

图表 42：2021 年末，上海市商品房库存再度上升 ...... 26

图表 43：深圳住宅销售早在2006 年便转为负增，2009 年销售增速转正 .... 27

图表 44：2010 年深圳销售面积下降主因供给降低，2012 年调整周期持续时间较长 ....... 27

图表 45：深圳商品房库存在2007 年上半年持续下降，2008 年库存持续上升 .... 27

图表 46：2012 年后，深圳市商品房库存持续上升 ...... 27

图表 47：2014 年调整周期中，深圳销售面积增速在2013 年下半年转负 .... 28

图表 48：深圳楼市早在2017 年便进入调整周期，领先全国 ....... 28

图表 49：2014 年上半年深圳商品房库存持续上升 ...... 28

图表 50：2018 年下半年深圳商品房库存快速上升 ...... 28

图表 51：2011 年调整周期中，西安市住宅销售面积转负 .... 29

图表 52：2014-2015 年，西安市住宅成交面积同比增速较早转为增长 .... 29

图表 53：西安商品房库存在2012 年上半年持续上升 ...... 29

图表 54：2012 年后，西安市商品房库存持续上升 ...... 29

图表 55：2017-19 年调整周期中，西安商品房销售面积增速转负，但价格继续上涨 ....... 30

图表 56：2020 年和2022 年，西安市住宅成交面积同比持续负增 ...... 30

图表 57：西安商品房库存在2015 年上半年和2018 年持续上升 ..... 30

图表 58：2020 年上半年和2021 年下半年，西安市商品房库存持续上升 .... 30

图表 59：2011 年调整周期中，成都住宅销售面积再2010 和2012 年转为同比负增 ....... 31

图表 60：2014 年到2015 年，成都市住宅成交面积同比持续负增 ...... 31

图表 61：成都商品房库存在2007 年上半年持续下降，2008 年库存持续上升 .... 31

图表 62：2015 年后，成都市商品房库存处在高位 ...... 31

图表 63：成都在2017 年住宅成交同比增速转负 ..... 32

图表 64：2021 年至今的调整周期中，成都住宅成交面积增速在2022 年初转负 ..... 32

图表 65：成都商品房库存在2007 年上半年持续下降，2008 年库存持续上升 .... 32

图表 66：2012 年后，成都市商品房库存持续上升 ...... 32

图表 67：2012 年洛阳市住宅销售面积转为同比负增 ....... 33

图表 68：2015 年洛阳市住宅成交面积同比持续负增 ....... 33

图表 69：2018 年调整周期中，洛阳住宅销售面积增速较早转负 ..... 33

图表 70：2022 年洛阳市住宅成交面积同比持续负增 ....... 33

图表 71：2011 年调整周期，秦皇岛2012 年面积转负增 ..... 34

图表 72：2014 年秦皇岛调整持续时间较长 ..... 34

图表 73：2018 年调整周期，秦皇岛市销售面积转负更早 .... 35

图表 74：2021 年5 月至今，秦皇岛住宅销售量价齐跌， ....... 35

图表 75：2008 年一线城市调整周期中，深圳销售面积增速最早转负 ...... 36

图表 76：2011 年一线城市调整周期中，广州相对滞后 ....... 36

图表 77：2014 年一线城市调整周期中，上海和深圳滞后 .... 36

图表 78：2018 年一线城市调整周期与全国错位 ...... 36

图表 79：一线城市历史四轮下行周期销售面积变化对比 ..... 37

图表 80：广州本轮调整周期的销售面积当月同比与2008、2014 年对比(%) ....... 37

图表 81：深圳本轮调整周期的销售面积当月同比与2008、2014 年对比(%) ....... 37

图表 82：北京本轮调整周期的销售面积当月同比与2008、2014 年对比(%) ....... 38

图表 83：上海本轮调整周期的销售面积当月同比与2008、2014 年对比(%) ....... 38

图表 84：一线城市本轮周期与历史周期对比 ....... 38

图表 85：二线城市历史四轮下行周期销售面积变化对比 ..... 39

图表 86：二线城市中周期中前期阶段城市历史销售面积情况 ...... 40

图表 87：成都本轮调整周期的销售面积当月同比与2011、2014 年对比(%) ....... 40

图表 88：西安本轮调整周期的销售面积当月同比与2008、2014 年对比(%) ....... 40

图表 89：成都2008 年至今商品住宅当月销售面积及同比变化 .... 41

图表 90：西安2008 年至今商品住宅当月销售面积及同比变化 .... 41

图表 91：武汉本轮调整周期的销售面积当月同比与2008、2018 年对比(%) ....... 41

图表 92：青岛本轮调整周期的销售面积当月同比与2014、2018 年对比(%) ....... 41

图表 93：武汉2008 年至今商品住宅当月销售面积及同比变化 .... 42

图表 94：青岛2008 年至今商品住宅当月销售面积及同比变化 .... 42

图表 95：二线城市中周期尾部阶段城市历史销售面积情况 ...... 43

图表 96：三线城市历史四轮下行周期销售面积变化对比 ..... 44

图表 97：三线城市处于中前期阶段城市历史销售面积情况 ...... 45

图表 98：北海2010 年至今商品住宅当月销售面积及同比变化 .... 45

图表 99：无锡2007 年至今商品住宅当月销售面积及同比变化 .... 46

图表 100：徐州2010 年至今商品住宅当月销售面积及同比变化 ...... 46

图表 101：泉州2010 年至今商品住宅当月销售面积及同比变化 ...... 46

图表 102：三线城市处于后期阶段城市历史销售面积情况 ....... 47