日本J-REITs发展分析报告( 38 页)

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目 录

1、 J-REITs 及基础设施基金市场概况 .... 6

1.1、 J-REITs 市场概况 .... 6

1.2、 基础设施基金市场概况 ....... 7

2、 J-REITs 发展历程 .... 9

3、 J-REITs 的收益分配具有节税效应 ....... 13

3.1、 J-REITs 的架构设计 ...... 13

3.2、 J-REITs 的节税效应 ...... 16

4、 J-REITs 具有风险低、收益高的优势 .... 20

4.1、 J-REITs 是一种低风险的稳定投资项目 ..... 20

4.2、 J-REITs 回报率高于政府债券和东证一部股票 ...... 21

5、 J-REITs 案例分析 ....... 23

5.1、 Nippon Building Fund Inc....... 23

5.2、 Invincible Investment Corporation ....... 29

6、 投资建议 ..... 35

7、 风险分析 ..... 36

附录：目前日本所有J-REITs 一览 .... 37

图目录

图1：多种投资型J-REITs 中主要类型数量占比 ..... 7

图2：单产业J-REITs 主要类型数量占比 .... 7

图3：基础设施基金体系结构 ..... 8

图4：J-REITs 发展历程一览 ..... 10

图5：日本历年上市J-REITs 数量及其总市值（千亿日元） ..... 12

图6：日本历年J-REITs 所有物业数量及其总资产规模（千亿日元） ...... 12

图7：结构融资模式的包含关系 .... 13

图8：日本不动产证券化产品分类 .... 13

图9：不动产证券化框架图 ....... 14

图10：不动产投资信托架构 ..... 16

图11：契约型投资信托细分 ..... 16

图12：公司型投资信托细分 ..... 16

图13：J-REITs 投资公司框架 ....... 17

图14：ARES 日本不动产指数(ARES Japan Property Index (J-REIT))——季度收益 ....... 20

图15：TSEREIT INDEX 和日经平均股价指数 ..... 20

图16：TSEREIT INDEX 波动率（月度）和日经平均股价指数波动率（月度） ...... 21

图17：J-REITs 平均预期股息收益率（预期股息收益率=（本期预期利润分配+下期预期利润分配）/投资单位价

格）与其他市场收益率对比（Dividend Yield= Dividend Payout/Stock Price） ....... 22

图18：Nippon Building Fund Inc. 上市以来运营总收入和净收入发展趋势及总资产规模 ..... 23

图19：Nippon Building Fund Inc. 上市以来单位净资产价值及单位股利分配 ....... 24

图20：Nippon Building Fund Inc.物业总租用率(%) ....... 24

图21：Nippon Building Fund Inc.分区域资产管理规模 ...... 24

图22：NBF 市盈率（每股市价/每股收益）和市净率（每股市价/每股净资产） ...... 25

图23：NBF 的总资产周转率（收入/平均资产） ...... 25

图24：NBF 的ROA 和ROE ..... 25

图25：NBF 每股FFO（日元） .... 26

图26：NBF 每股资产净值（NAV per unit/share）（日元） .... 26

图27：NBF LTV(loan to value) ...... 27

图28：NBF 租赁活动产生的净运营收入（十亿日元） ....... 27

图29：Nippon Building Fund Inc.长期固定利率付息债务比率和付息债务比率（付息债务/总资产） ....... 27

图30：Nippon Building Fund Inc. 普通股本回报率（最近12 个月普通股东可分配净利润/平均总普通股东权益

*100%）和投资资本回报率（最近12 个月税后净营业利润/平均投资资本*100%） ..... 28

图31：Nippon Building Fund Inc. 主营业务收入增长率、普通股东所得利润增长率（[（本年度普通股可分配净利润/上年普通股可分配净利润）-1]*100%）及每股股利增长率 ...... 28

图32：NBF 股息收益率 （每股股利*股利支付率/每股股价*100%） ...... 28

图33：INV 资产配置比例 ..... 29

图34：大东京区GDP 占比与其他地区对比 ..... 30

图35：INV 物业总租用率(total occupancy rate) ..... 30

图36：INV 总资产周转率（收入/平均资产）、总资产收益率(ROA)和净资产收益率(ROE) ..... 31

图37：Invincible Investment Corporation 运营现金流（亿日元）和FFO 增长率 ...... 31

图38：Invincible Investment Corporation ....... 32

图39：INV 主营业务收入增长率、普通股东所得利润增长率（[（本年度普通股可分配净利润/上年普通股可分

配净利润）-1]*100%）及每股股利增长率 .... 32

图40：INV 普通股本回报率（最近12 个月普通股东可分配净利润/平均总普通股东权益*100%）和投资资本回

报率（最近12 个月税后净营业利润/平均投资资本*100%） .... 32

图41：Invincible Investment Corporation LTV (loan to value) ...... 32

图42：Invincible Investment Corporation 每股NAV（日元） ....... 32

图43：Invincible Investment Corporation NOI 年化收益率（%） ....... 33

图44：INV 公司2020 年酒店物业业绩情况（ADR/RevPAR：日元；GOP：百万日元） ..... 33

图45：Invincible Investment Corporation 每股分配增长情况（日元） ....... 34

表目录

表1：世界REITs 市场资本总额前五的国家（截至2020 年末） .... 6

表2：J-REITs 底层资产类型细分 .... 7

表3：基础设施基金主要投资类型细分 ....... 7

表4：不动产证券化的两种主要架构 .... 15

表5：不动产证券化工具和相关法律依据 ..... 15

表6：J-REIT、私募REIT 与私募基金的异同 ....... 18

表7：上市J-REIT 和上市不动产公司的比较 .... 19

表8：目前日本所有J-REITs 一览（截至2021 年6 月23 日共62 家） .... 37