基础设施REITs分析报告( 34 页)

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目录

1 公募REITs 开启万亿蓝海市场....... 1

1.1 金融创新提升效率，存量流动创造价值 .... 1

1.2 REITs 的全球实践 ....... 4

1.3 REITs 在中国的发展....... 6

2 基础设施REITs 助力产业发展再加速 .......10

2.1 产权型REITs——仓储物流类.......11

2.2 产权型REITs——产业园区类.......14

2.3 产权型REITs——数据中心类.......18

2.4 特许经营型REITs——收费公路类 ......20

2.5 特许经营型REITs——环境治理类 ......23

3 公募REITs 获市场高度关注，不同类型收益率呈现差异....26

4 常用REITs 估值方法.......29

5 投资建议 .......30

图目录

图 1：REITs 的典型运作架构 ...... 1

图2：美国REITs 股息增长率与消费物价增长率对比 .... 2

图3：REITs 收益率包括两部分，资产升值收益率和股息收益率 ....... 2

图4：得益于主动管理，领展REIT 总市值稳步提升...... 3

图5：得益于主动管理，领展REIT 年分红总额稳步提升..... 3

图6：1972 年至2020 年中美固定资产形成总额对比 ....... 3

图7：REITs 在全球主要国家和地区的发展历程 ...... 4

图8：1971 年至2021 年美国REITs 市场规模....... 5

图9：2021 年末美国REITs 不动产标的类型分布 .... 5

图10：2020 年底中国不动产证券化累计发行规模（亿元） ...... 8

图11：2014 年至2021 年中国类REITs 发行规模.... 8

图12：首批基础设施REITs 采用了“公募基金+ABS”架构.......11

图13：物流产业链全景 ....12

图14：物流地产的收入来源于物流物业的出售/租赁、园区运营管理和物流基金运作.......12

图15：2019 年部分国家仓储物流设施总库存.......13

图16：2011 年至2021 年国内仓储业固定资产投资情况.......13

图17：中金普洛斯仓储物流REIT 交易架构示意图 ......13

图18：红土创新盐田港仓储物流REIT 交易架构示意图 .....14

图19：产业园区按产业聚集度分类......15

图20：产业园区按主导产业分类 ......15

图21：中国产业园开发运营关键要素图 .....15

图22：2018 年与2006 年中国开发区的区域数量分布对比 ......16

图23：东吴苏州产业园REIT 交易架构示意图.......16

图24：博时招商蛇口REIT 交易架构示意图 .......17

图25：华安张江光大园REIT 交易架构示意图.......18

图26：数据中心的四层构架和两种属性 .....18

图27：数据中心业务模式....19

图28：2014 年至2025 年我国数据中心市场规模与增速预测......19

图29：我国历年高速公路里程.......21

图30：浙商证券沪杭甬高速公路REIT 交易架构示意图 .....22

图31：平安广州广河高速公路REIT 交易架构示意图 .....22

图32：环境治理细分领域2020 年累计投资情况及运营收入 .......23

图33：环境治理产业毛利率及净利率 .....23

图34：污水处理和固废处理产业毛利率及净利率 .......23

图35：中国城市历年污水处理总量逐年提升 ....24

图36：中国城市历年生活垃圾清运量逐年提升....24

图37：中航首钢生物质REIT 交易架构示意图.......25

图38：富国首创水务REIT 交易架构示意图 .......25

图39：已上市11 只基础设施公募REITs 2021 年收益率对比....27

图40：公募REITs 收益率与项目规模呈现反向关系.....28

图41：截至2021 年底首批发行的四类公募REITs 收益率对比 ....28

表目录

表 1：全球主要国家的REITs 制度安排 ....... 1

表2：全球REITs 市场规模排名前十的国家和地区..... 5

表3：全球主要国家和地区REITs 相关税收政策 ..... 5

表4：以中国境内物业为投资标的并于境外上市的REITs 产品....... 6

表5：中国REITs 相关政策出台时间线 ....... 8

表6：我国收费公路类型及里程规模....20

表7：《收费公路管理条例》中对经营期限和收费标准的表述.......20

表8：2021 年已发行基础设施公募REITs 主要信息......26

表9：首批和第二批基础设施公募REITs 的投资者结构 ......26

表10：第一批和第二批基础设施公募REITs 的收益率情况 .......27

表11：三种常用REITs 估值方法对比 .......29